Desenvolvimento imobiliário e seu papel no desenvolvimento econômico. O conceito, tipos, princípios e fundamentos do desenvolvimento

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

O desenvolvimento imobiliário é um processo de várias etapas que pode ser arriscado, demorado e complexo no ambiente atual. Existem muitos obstáculos que podem surgir no caminho do desenvolvimento imobiliário. Esse processo pode levar anos para levar um projeto desde o estágio inicial de planejamento até a conclusão. Projetos de desenvolvimento imobiliário também podem ser oportunidades de investimento altamente lucrativas.

Conceito

Nos últimos anos, surgiu um novo conceito na terminologia econômica - atividades de desenvolvimento imobiliário. O desenvolvimento desta indústria refere-se a atividades empresariais que envolvem alterações em edifícios, estruturas ou terrenos existentes, levando a um aumento do seu valor de mercado.

Empreendimento é um tipo de negócio que está associado à criação, reconstrução ou alteração de um imóvel ou terreno existente na construção de edifícios de vários pisos, comércio, escritórios, instalações industriais e armazéns, com o objetivo de obterrenda de seu aumento de preço.

Conceito

A dificuldade de melhorar o desenvolvimento da indústria da construção tem levado à expansão da pesquisa científica e aplicada no desenvolvimento e implementação de novas formas, métodos e sistemas de gestão imobiliária, a fim de aumentar a competitividade e produtividade dos suas atividades.

Uma dessas formas é o desenvolvimento. O desenvolvimento de empreendimentos imobiliários na Federação Russa é um tipo de negócio relativamente novo que surgiu como resultado das tendências da economia de mercado de áreas de negócios relacionadas em imóveis, investimentos e construção.

De acordo com os números da ciência econômica russa Mazura I. I., Shapiro V. D., que estavam envolvidos em trabalhos de pesquisa no campo da gestão e desenvolvimento de imóveis, o desenvolvimento é um processo especial e tipo de atividade profissional (negócio) que está associada à transformação de imóveis de alta qualidade para aumentar seu valor.

Desenvolvimento é o processo pelo qual uma mudança de alta qualidade no setor imobiliário é alcançada.

No final, os principais sinais de desenvolvimento são indicadores qualitativos específicos, ou seja, a transformação básica e aumento do preço de um objeto imobiliário, bem como a produtividade e retorno do investimento.

Por outro lado, o desenvolvimento atua também como um sistema de gestão do processo de criação e desenvolvimento de imóveis, pelo que as suasespecificações.

A mudança de um bem imóvel durante o desenvolvimento ocorre de tal forma que seu preço aumenta várias vezes.

Como resultado, os processos físicos de desenvolvimento propiciam o surgimento de novas propriedades de consumo do objeto que atendem às necessidades mutáveis da sociedade. Essas mudanças podem ser dramáticas e não muito visíveis do lado de fora. No entanto, eles são sempre um sinal necessário de desenvolvimento, uma condição necessária para aumentar o efeito financeiro do uso de imóveis.

As propriedades mudam ao longo do tempo durante o desenvolvimento para atender às necessidades da sociedade.

Os processos de desenvolvimento financeiro são realizados na forma de um aumento no preço dos imóveis como resultado das mudanças físicas realizadas. Ao mesmo tempo, o aumento de preços não é proporcionado por quaisquer alterações físicas, mas apenas por aquelas que atendem às exigências do mercado e às necessidades de seus clientes.

Quanto mais essa correspondência, maior o valor do objeto criado e maior a eficiência do desenvolvimento.

A produtividade do desenvolvimento melhorará se atender às necessidades do cliente.

De acordo com a sua estrutura, uma empresa pode ser uma empresa diversificada de investimento e construção ou uma holding com um sistema complexo desenvolvido, que consiste em várias organizações, cada uma das quais ocupa uma determinada hierarquia e tem a sua própria objetivo.

Deve-se enfatizar que nem todas as organizações que participamo processo de criação e implementação de um projeto de investimento e construção, fazem parte da estrutura (sistema) de uma empresa de desenvolvimento.

Podem ser empresas municipais e privadas envolvidas em determinadas fases do projeto. Mas quanto mais eles forem incluídos nesta holding de investimento e construção e ficarem sob a direção geral de uma empresa de desenvolvimento, mais produtiva será essa empresa. Ao mesmo tempo, essas empresas desempenharão determinadas funções de gestão, organização, motivação, controle, etc.

Desenvolvimento é um novo tipo de atividade empresarial associada à restauração, engenharia, construção e outras obras. Após a conclusão dessas obras, ocorre uma mudança qualitativa no imóvel e o valor do imóvel aumenta.

Diferenças entre o desenvolvimento russo e estrangeiro

A principal diferença é que o desenvolvimento ocidental se baseia no esquema da necessidade de criação de um objeto imobiliário, que foi baseado em pesquisa de marketing. Em nosso estado, está sendo desenvolvido um projeto de investimento para um terreno específico que está disponível para o projeto.

O desenvolvimento imobiliário na Rússia implica que nossas empresas ainda não podem competir com as estrangeiras, mas essa doutrina está se tornando cada vez mais popular devido ao desenvolvimento do sistema de planejamento urbano e à europeização da sociedade moderna. O papel dos desenvolvedores está se tornando cada vez mais tangível. Eles podem organizar fundamentosmudanças. As transformações são feitas de diferentes maneiras. Os desenvolvedores são empresários e especialistas de um amplo perfil: no campo do direito, do dinheiro e da construção. Existem poucos deles na Rússia, e o preço de seus serviços é bastante alto.

Tarefas de desenvolvimento

O objetivo central do desenvolvimento e gestão imobiliária é maximizar a renda de uma propriedade. A fonte desta receita é o valor agregado que foi criado durante a execução do projeto como a diferença entre o custo do objeto e o custo do projeto.

Aqui a atividade do desenvolvedor deve ser focada em maximizar o valor do objeto concluído e minimizar os custos.

Principais objetivos do desenvolvimento imobiliário profissional:

1. Organização eficiente do processo de aprovação de projetos junto aos órgãos governamentais.
2. Organização eficiente do trabalho com as empreiteiras, além de atrair empreiteiras confiáveis com minimização de preços e tempo de projeto por meio de licitação. Uma das principais ferramentas para melhorar a gestão da parte de construção (implementação) de projetos de desenvolvimento é o envolvimento de gerentes de projeto profissionais com conhecimento de tecnologias de construção.
3. Organização eficiente de financiamento de projetos - a formação de um mecanismo economicamente viável e bem estabelecido de alocação de recursos financeiros, que inclui uma combinação de diferentes fontes de recursos e uma mudança na proporção entre eles à medida que avançaprojeto.

Fontes de recursos para projetos de desenvolvimento são: capital próprio, financiamento direto, fundos emprestados (incluindo empréstimos bancários, fundos).

Cada uma dessas fontes tem suas vantagens e desvantagens. Como resultado, os fundos próprios do desenvolvedor geralmente representam a menor parcela do financiamento total alocado para o projeto.

A principal fonte de financiamento do projeto durante a fase de construção são os recursos emprestados e os recursos de fontes diretas de financiamento, enquanto a participação destes últimos aumenta à medida que o projeto termina. O desenvolvedor deve ser capaz de combinar essas fontes à medida que o projeto avança, evitando a dependência desnecessária do projeto na alocação de recursos de empréstimos e minimizando a taxa de captação de recursos.

4. Organização efetiva da venda (locação) de um objeto, que é criada com o envolvimento de corretoras especializadas. Aumentar a capacidade das equipes de vendas através do uso de diferentes formas de organização de vendas inclui: trabalhar pela Internet, usar redes sociais, vender em campo.

Princípios

Um dos principais princípios da incorporação imobiliária é a criação de uma poderosa equipe de consultores que atuará nas diversas etapas do projeto - desde o trabalho de marketing até a execução da operação dos canteiros de obras. Atrair esses profissionais não é barato, mas, como mostra a experiência, é lucrativo.

LigadoCada etapa no desenvolvimento do projeto deve destacar os pontos principais, com a implementação bem-sucedida dos quais você pode esperar um resultado bem-sucedido de todo o projeto. A pesquisa de mercado deve responder às seguintes perguntas:

• em que setor de mercado existem nichos não preenchidos agora e eles permanecerão no futuro;
• qual o nível de preço mais possível para a venda da área construída;
• qual é a previsão de rentabilidade do projeto;
• qual nível de competição em um determinado setor;
• riscos prováveis e formas de reduzi-los.

A pesquisa do mercado imobiliário permite encontrar o equilíbrio existente entre oferta e demanda em diferentes setores e, assim, identificar nichos não preenchidos em que há carência de determinadas áreas.

Estudar o preço de venda e o preço de construção permite encontrar setores em que a eficiência do projeto de desenvolvimento será máxima.

Grande atenção no estudo deve ser dada às previsões dessas características, pois a situação do mercado está em constante mudança. O estudo também deve conter um estudo do trabalho dos concorrentes, identificando seus pontos fortes e fracos.

Visualizações

É comum distinguir entre dois tipos principais de desenvolvimento: desenvolvimento pago e desenvolvimento especulativo.

Fee-development é um tipo de negócio de construção em que a empresa desenvolvedora não possui o objeto que está sendo construído, mas apenas se envolve em desenvolvimento puro sem funções de investimento. Este tipo de desenvolvimento émenor risco.

O desenvolvimento tradicional no mercado de construção russo moderno implica a participação indispensável de fundos de desenvolvedores em aspectos de investimento e construção.

A participação da construtora em projetos de investimento varia de 100 a 35-40 por cento.

O desenvolvimento especulativo é mais difícil do que a primeira opção. A incorporadora constrói imóveis comerciais, atuando como idealizadora do projeto. O esquema financeiro de grandes projetos de desenvolvimento é uma combinação complexa de recursos próprios do desenvolvedor e investimentos atraídos: empréstimos bancários e pagamentos de futuros inquilinos.

Altos lucros no desenvolvimento especulativo são acompanhados de altos riscos em caso de fracasso do projeto. O desenvolvimento especulativo é a forma mais difícil de relacionamento entre os participantes do processo de investimento no mercado imobiliário, pois imobiliário, processo de construção, projeto e operações bancárias extremamente difíceis se misturam em um único projeto.

Quem é desenvolvedor?

Um desenvolvedor é uma empresa que cria um objeto e gerencia esse processo. A totalidade de todas as obras executadas pela incorporadora é um complexo projeto de investimento na área imobiliária. Durante a implementação do projeto, o desenvolvedor (também conhecido como desenvolvedor) busca minimizar os riscos e aumentar a lucratividade. Em alguns casos, ele só pode atuar como intérprete e receber uma remuneração fixa do cliente por seu trabalho. Se o desenvolvedoratua como o iniciador do projeto, então ele é forçado a assumir todos os riscos.

Um promotor é um profissional imobiliário especializado na criação de novos imóveis ou na remodelação de imóveis existentes, na sua comercialização e venda de sucesso. Esses funcionários geralmente trabalham com parceiros para compartilhar riscos e carga de trabalho, e podem trabalhar para grandes empresas que fazem desenvolvimento imobiliário em grande escala ou usam o desenvolvimento imobiliário como um veículo de investimento em um portfólio diversificado.

As pessoas podem abordar uma carreira de desenvolvedor de diferentes perspectivas. Os desenvolvedores podem ter diplomas em desenvolvimento imobiliário ou atuar como agente imobiliário, empreiteiro ou arquiteto.

Trabalhar como promotor imobiliário é uma tarefa muito difícil. Os desenvolvedores devem ser capazes de avaliar uma ampla gama de cenários futuros e determinar se são viáveis e aceitáveis. Ele pode olhar para um terreno vazio e ver o potencial nele, ou fazer um tour por um prédio em ruínas e criar um plano para redesenvolvimento e uma venda bem-sucedida no futuro.

Os desenvolvedores tendem a trabalhar em grande escala, envolvidos na construção de várias unidades que podem abranger milhares de propriedades.

Experiência no setor imobiliário é fundamental, pois o desenvolvedor deve conhecer bem o mercado para entender se o projeto terá sucesso ou não. Os desenvolvedores também precisam de ligações com os governos locais para ajudá-los a cumprirprojetos que vão desde as pessoas no escritório que podem fornecer orientação para ajudar a levar o projeto adiante até os associados de planejamento no município que vão levar esses projetos adiante.

Um bom desenvolvedor também faz parte de uma equipe maior. O desenvolvedor deve trabalhar com arquitetos, empreiteiros, paisagistas, políticos, agentes imobiliários e muitos outros profissionais para orientar o projeto do início ao fim. Os desenvolvedores devem selecionar boas equipes, organizá-las de forma eficaz e gerenciá-las para atender às necessidades do projeto e dos membros da equipe, mantendo o controle sobre o desenvolvimento geral.

Muitos desenvolvedores escolhem uma área específica de especialização, como imóveis residenciais de alto padrão, imóveis comerciais, imóveis de médio porte, moradias de baixa renda e assim por diante.

Os desenvolvedores também podem expandir os limites geográficos de seus projetos. Por exemplo, um empreendimento vinculado ao mercado residencial de alto padrão na cidade de Nova York não será necessariamente tão bem-sucedido em Minneapolis.

Etapas do projeto

Projeto de desenvolvimento imobiliário residencial pode ser dividido em três fases:

1. Fase inicial: Na fase inicial, o projeto é focado em perícia, pesquisa e licenças. Esta é geralmente a parte mais inconsistente na duração. Investir nesta fase traz os maiores e mais variados riscos porque existem muitos fatores desconhecidos. Algumas das principais etapas desta fase incluem os seguintes procedimentos:

• avaliação ambiental;
• exames;
• análise de mercado e estudo de viabilidade;
• aquisição de terras ou garantia de direitos de compra de terras;
• planos do local, planos de desenvolvimento e planos de construção;
• organização do financiamento da construção;
• melhorias na infraestrutura.

2. Fase intermediária (fase de construção): inclui a construção e melhoria de edifícios. Como o trabalho de pré-projeto já foi concluído, os riscos do projeto nesta fase são significativamente reduzidos, mas não completamente eliminados. Algumas das principais etapas desta fase incluem procedimentos:

• captação de financiamento para construção;
• marketing do projeto;
• pré-locação;
• organização de gerenciamento de propriedades (a menos que seja feito durante o pré-desenvolvimento).

3. A fase final (operação): é a primeira fase do ciclo de vida do edifício. Embora os riscos associados ao pré-desenvolvimento e construção possam ser eliminados até este ponto, a condição dos inquilinos ainda está em risco. Algumas atividades na fase final incluem os seguintes procedimentos:

• procure um comprador se ainda não o fez;
• marketing e locação permanente;
• determinar a estratégia de retenção;
• fortalecer a gestão da propriedade;
• alcançar a estabilização.

E se lidarmos com imóveis comerciais?

Para que o investimento tragalucro esperado, você precisa se preocupar com sua colocação e promoção adequadas no mercado. No momento, na Rússia, a tarefa é complicada pelo fato de a concorrência neste mercado ser extremamente alta. Por isso, o desenvolvimento de imóveis comerciais é mais relevante do que nunca.

A incorporação imobiliária comercial traz muitos benefícios para o financiador. Os principais são:

• um aumento gradual no preço do espaço de varejo, o que lhes permite em breve revender espaço a um custo maior;
• oportunidade de obter renda passiva de aluguel;
• investimento seguro com o menor risco.

Em qualquer caso, o próprio objeto tem algum valor, pois conforme necessário, a qualquer momento, você pode obter fundos de sua implementação.

Aplicação do desenvolvimento no comércio

Tendo em conta o desenvolvimento da promoção imobiliária de retalho, podemos destacar as principais tarefas que são atribuídas ao investidor neste caso.

Eles incluem:

• Pesquisa de mercado de marketing para identificar concorrentes e encontrar as melhores opções para atrair clientes para o complexo de compras e entretenimento;
• procure o site ideal para a localização de um shopping ou centro de negócios, levando em consideração o fluxo de pessoas;
• desenvolvimento do plano proposto para a localização do espaço comercial (divisão em zonas).

Para shopping centers, o preço do aluguel depende não apenas da área das instalações, mas também de sua localização - os pontos localizados mais próximos da entrada ou em locais de grandes multidões vaicusta mais.

De tempos em tempos também pode ser necessário atrair investimentos adicionais em construção.

Propriedade do Armazém

Armazém imobiliário hoje é um dos segmentos mais atraentes do mercado de desenvolvimento russo. O mercado ainda está longe de estar saturado. As ofertas de objetos de qualidade são insignificantes. A demanda é significativa. O retorno do investimento é de cerca de 15 a 17% e o período de retorno é de 4 a 5 anos. A implementação de projetos no desenvolvimento de imóveis de armazéns é realizada tanto por grandes incorporadoras como por empresas de médio porte.

Conclusão

Assim, incorporação é um sistema de relações econômicas, organizacionais, jurídicas e físicas no mercado imobiliário. A implementação de um projeto nesta área tem a oportunidade de aplicar inovações e obter rentabilidade com base no seu investimento.