2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38
Muitas pessoas estão pensando em comprar uma casa no exterior. Alguém pode pensar que isso não é realista, porque os preços de apartamentos e casas no exterior são muito altos, para nossos padrões. É um delírio! Tomemos, por exemplo, uma hipoteca na Alemanha. Este país tem uma das taxas de juros mais baixas de toda a Europa.
Como o tema é interessante, você deve considerá-lo com mais detalhes, além de estudar detalhadamente o processo de solicitação de um empréstimo à habitação.
Sobre o mercado imobiliário
Antes de falar sobre hipotecas na Alemanha, deve-se notar que a demanda por habitação neste país excede a oferta. É muito difícil encontrar novos edifícios em propriedades concluídas. Mas há muitas ofertas para comprar um apartamento em prédios que estão começando a ser construídos.
E os preços? Existem altos e baixos. Uma coisa pode ser ditaExatamente: os preços sobem na direção leste-oeste. A habitação mais cara da capital da Baviera - Munique. Lá 1 m2 custa a partir de 4000 euros. Muito mais barato em Berlim - 2500 euros.
De qualquer forma, mesmo que uma pessoa queira um apartamento ou estúdio de um quarto, será necessária uma quantia sólida de cerca de 150 a 200 mil euros. Felizmente, os bancos alemães oferecem empréstimos hipotecários tanto para seus próprios cidadãos quanto para residentes de outros países. Você pode pegar o valor total da compra e várias parcelas se planeja comprar uma habitação inacabada.
E agora o mais importante. Qual é a taxa de hipoteca na Alemanha? Para os alemães, varia de 0,8 a 2%. E para estrangeiros varia de 3 a 5%.
Comprar casa para alugar
Muitas pessoas fazem uma hipoteca para este fim. Você pode entender o porquê. Tendo comprado um apartamento em Munique ou Berlim, uma pessoa pode contar com um rendimento de cerca de 4% ao ano. A habitação alugada em Wuppertal trará 8%, em Gelsenkirchen - quase 10%. Altos retornos podem ser em Dortmund, Duisburg, Essen.
Vale a pena dar um exemplo. Digamos que uma pessoa comprou uma casa para 8 apartamentos em Dortmund, dando 620.000 USD por ela. Um apartamento lhe renderá cerca de 6.500 euros por ano. E todos juntos - cerca de 52.000 USD. Assim, a rentabilidade será de 8%. Ou seja, a hipoteca não só pagará, mas também dará lucro.
Características das condições
Se você quiser alugar um apartamento na Alemanha com hipoteca, é melhor procurar opções que custam mais de 100.000 euros. Na taxa de câmbio atual, isso é um poucomais de 8.000.000 rublos. Por esse dinheiro, uma pessoa não receberá uma caixa, mas um apartamento espaçoso com decoração.
Por que é melhor assistir a opções caras? Porque os bancos estão mais dispostos a acomodar esses clientes estrangeiros.
Se falarmos sobre as condições, então elas têm características individuais para cada pessoa. Ao elaborar um contrato, muitos fatores são levados em consideração, incluindo:
- Valor da entrada.
- Solvência.
- Histórico de crédito.
- Localização e condição do imóvel.
A primeira hipoteca é mais difícil de obter do que a segunda ou terceira, que nem todos planejam fazer. Ao solicitar um primeiro empréstimo à habitação, pode ser necessário depositar 40-50% do valor total do imóvel.
Isso é positivo e negativo. Por um lado, haverá menos dívidas e, portanto, poderão pagar mais rapidamente. Mas, por outro lado, nem todos podem economizar e doar de 4 a 5 milhões de rublos de uma só vez.
Mas muitos bancos concordam em aumentar o valor enquanto reduzem a taxa de juros. A propósito, se mais tarde um cidadão decidir emitir uma segunda hipoteca, ele, na ausência de problemas com a primeira, nem precisará fazer uma contribuição. Ou não será mais do que 20% do custo da habitação.
Requisitos do cliente
Se você planeja obter uma hipoteca na Alemanha, precisa saber o que é necessário para isso. Os clientes são obrigados a:
- Deve ter uma conta aberta em um banco alemão por pelo menos 2 anos. É importante que não esteja vazio. Neleos fundos devem ser recebidos regularmente.
- Deve ter entre 21 e 65 anos.
- Você deve ter comprovante de renda na Alemanha. Os funcionários precisam apresentar um extrato dos últimos 6 meses e os empresários - por 2 anos. Mas não se trata apenas de trabalho. A atividade do senhorio também é uma fonte de renda.
- Você deve fornecer prova da presença ou ausência de empréstimos ou pensão alimentícia. De acordo com a lei alemã, uma pessoa não deve gastar mais de 35% da renda mensal no pagamento de hipotecas.
Documentos obrigatórios
Para solicitar uma hipoteca na Alemanha, você precisa ir ao banco com um pacote de documentos, que inclui:
- Passaporte original e cópia.
- Questionário com dados pessoais.
- Um passaporte estrangeiro e sua cópia.
- Confirmação de renda: para pessoa física - certificado de imposto de renda de pessoa física. Para um empresário - o relatório de sua empresa.
- Documentos relativos ao imóvel que o cliente pretende adquirir: descrição do objeto, respetivas fotografias, alvará de habitação e extrato do registo predial (deve ser feito há no máximo 6 semanas).
- Resultados da avaliação de imóveis.
- É necessário um contrato de locação se o imóvel for alugado.
- Confirmação da disponibilidade do valor necessário para a entrada.
Certifique-se de traduzir todos os documentos para o alemão e certificá-los em cartório.
O que é uma pesquisa?
Na verdade, este é um análogo do formulário, que geralmente é preenchido embancos russos. O questionário de dados pessoais do solicitante é um documento que contém informações breves sobre uma pessoa que pretende fazer um empréstimo.
Deve conter informações sobre sua propriedade, renda mensal e despesas, que incluem outros empréstimos, aluguel, pensão alimentícia, serviços públicos e seguro. Quanto menos problemas financeiros um cliente tiver, mais claro o histórico de crédito, maior a probabilidade de ele ser aprovado para uma hipoteca na Alemanha.
Sobre taxas e pagamentos
Recentemente, os bancos alemães estão emprestando a uma taxa fixa. Isso é conveniente, pois permanecerá in alterado até o final do período do empréstimo - não será afetado de forma alguma pela taxa de câmbio.
Eles pagam sua hipoteca na Alemanha com pagamentos mensais de anuidade: a cada 30 dias o cliente deve depositar o mesmo valor na conta. Inclui juros hipotecários na Alemanha e o valor do empréstimo principal.
Dizem que é realista chegar a um acordo individual sobre a possibilidade de pagamento antecipado do empréstimo. Mas isso não é muito conveniente para o banco e, portanto, a taxa será maior.
E se não for prevista a possibilidade de reembolso antecipado, a pessoa também terá que pagar multa. Você precisa pensar imediatamente sobre isso e fazer um empréstimo com capacidade de reembolsar a dívida principal de forma acelerada. Solução conveniente: em 1 ano você pode pagar aproximadamente 10% do empréstimo.
Exemplo
Então, digamos que uma pessoa decida fazer uma hipoteca na Alemanha para comprar um estúdio de 39 m2 no centro de Munique2 com reforma de estilo europeu. Seu custo é de 290.000 euros. Isso é aproximadamente 23.000.000rublos.
O pagamento inicial será de 9.200.000 rublos. Obviamente, uma pessoa precisará de 13.800.000 empréstimos, o que equivale a 171.735 euros. O banco alemão fornecerá esse valor, porque seu mínimo é de 50.000 USD. e.
A hipoteca na Alemanha pode ser emitida por um período de 5 a 40 anos. Mas, como regra, todo mundo leva 10. Digamos que para um cliente eles definam uma taxa de juros de 4%. Aqui está o que acontece neste caso em rublos:
- Parcela mensal: 46.016.
- Valor dos juros por um ano: 552.000.
- Todos os pagamentos após o término do período de crédito: 19.322.000.
- Pagamento em excesso para todos os 10 anos: 5.520.000.
É importante notar que até que uma pessoa pague as dívidas à taxa de juros da hipoteca na Alemanha, a habitação será propriedade do banco.
Despesas
Sua existência também deve ser lembrada. Falando sobre as taxas de juros de hipotecas na Alemanha, é necessário falar sobre os custos. Existem muitos custos adicionais na compra de uma casa, entre eles:
- Imposto sobre a propriedade. A tarifa varia de acordo com a localização do imóvel. Geralmente varia de 3,5% a 6%.
- Pagamento pelo serviço de recadastramento de imóvel para novo proprietário. Isso equivalerá a 0,5-1% do valor total da transação.
- Taxas de notário (1,5-3%).
- Comissão a intermediários (3-6%). Sem corretores e corretores de imóveis, as transações na Alemanha não são concluídas. Principalmente com estrangeiros. Além disso, eles fazem o trabalho principal e facilitam muito a vida do cliente.
- Pagamento pelo serviço de inclusão de novo proprietário no cadastro (0,5%).
- Comissão cobrada pela obtenção de uma hipoteca na Alemanha para russos e outros estrangeiros (1%).
- Pagamento da avaliação do imóvel a ser depositado como garantia (cerca de $1.500).
- Auditoria imobiliária (0,5-1,5%).
- Emissão de certificados e extratos, mantendo uma conta bancária (até 150 USD anuais).
No total, se uma pessoa planeja comprar uma casa por 100.000 c.u. Ou seja, ele deve ter 10-15 mil euros adicionais para despesas adicionais. Talvez o custo seja menor, mas é melhor jogar pelo seguro.
Por onde começar?
Muito foi dito acima sobre os requisitos, condições e quais as taxas de juros aplicáveis às hipotecas na Alemanha. Também precisamos falar sobre o primeiro passo.
Não se limite a dois ou três bancos. É altamente recomendável visitar 10-15 organizações para economias futuras. Quanto mais as ofertas bancárias uma pessoa estudar, maior a probabilidade de encontrar a opção mais lucrativa.
Além disso, ao se comunicar com representantes de outras instituições, o cliente pode fazer uma reserva que no local anterior lhe foi oferecida uma tarifa menor. Muitos bancos, não querendo perder um mutuário em potencial, estão começando a se interessar por bônus adicionais.
Você também precisa saber que a tarifa mais baixa é oferecida se a acomodação atender aos seguintes requisitos:
- Sua garantia é de 100 anos.
- Localizado em local com boa ecologia, logística e próximo ao centro.
- Pode ser levadopara alugar.
Como pesquisar imóveis? Para isso, existem imobiliárias, recursos online especializados, além de corretores e anúncios privados.
Como abrir uma conta?
Já foi observado que o pagamento de imóveis só pode ser feito através de banco. E aqui é necessário esclarecer uma nuance. O fato é que através do russo "Sberbank" isso também pode ser feito! É por isso que existe um pagamento sem dinheiro.
Mas você ainda precisa abrir uma conta em um banco alemão. Claro, você precisa estar pessoalmente presente para isso. A chamada "legitimação postal" está disponível apenas para cidadãos alemães.
Dos documentos serão necessários originais e cópias dos passaportes (civil e estrangeiro), formulários preenchidos e registro. Alguns bancos pedem que você apresente uma recomendação de referência. Na Alemanha, eles preferem lidar apenas com capital puro.
A conta será aberta em euros, depois será assinado o contrato. O dinheiro pode ser depositado no mesmo dia.
Conclusão do contrato
Essa nuance também vale a pena considerar quando se fala sobre que tipo de hipoteca na Alemanha. Quando o cliente e o banco concordam com todas as condições, chega o momento da celebração de um acordo, que é a base para a emissão de um empréstimo no futuro.
A base legal neste caso é o Código Civil Alemão, bem como a lei sobre bancos hipotecários (parágrafos 601-610 e 14-16, 19 respectivamente).
O contrato contém as seguintes informações:
- Valor do empréstimo: valor + juros + custos.
- Condições de hipoteca.
- Informações sobre os pagamentos necessários (seu tamanho, data de início do pagamento do empréstimo, cálculo das taxas de juros, etc.).
- Métodos de pagamento de dívidas.
- Informações sobre o mutuário.
- Condições sob as quais o contrato pode ser rescindido.
Em geral, não há nada complicado. Sim, obter uma hipoteca na Alemanha é um processo um pouco mais complicado e demorado, mas isso é compreensível, porque um estrangeiro compra um imóvel. Mas fora isso, tudo é como na Rússia.
Escolhendo com competência um banco e habitação, você pode até economizar muito. Afinal, a Alemanha está entre os 3 principais países europeus que oferecem as menores taxas de hipoteca. E esses 3-5% são muito pequenos em comparação com os 10-12% oferecidos na Rússia.
Tempo
Quanto tempo leva para obter uma hipoteca na Alemanha? Geralmente leva 1 mês, mas às vezes demora mais.
No primeiro estágio, os documentos estão sendo preparados, e isso leva cerca de duas semanas. Paralelamente, recomenda-se familiarizar-se com o mercado de ofertas. Então - visite os bancos, aplique. Demora 2-4 dias ou mais.
Quanto tempo leva para obter uma decisão de empréstimo à habitação? Até um máximo de quatro semanas após a entrevista com o funcionário do banco. Quando uma pessoa recebe a aprovação, ela só terá que escolher a oferta mais vantajosa, abrir uma conta e fazer um depósito. Depois disso, você pode comprar imóveis.
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