Metodologia para cálculo de pagamentos de arrendamento

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2024-01-17 19:05

A palavra "leasing" tem raízes em inglês. Traduzido, o termo significa "aluguel". Leasing é um tipo de serviço financeiro, uma forma específica de empréstimo para aquisição de ativos fixos por empresas ou bens caros por pessoas físicas.

Natureza do negócio

De acordo com o contrato, o locador assume a obrigação de adquirir o imóvel determinado pelo locatário em propriedade. O vendedor é determinado pelo destinatário. A propriedade adquirida é transferida para ele mediante pagamento de uma taxa de uso e posse temporária.

Em regra, tal procedimento é realizado no âmbito da atividade empresarial. A partir de 1 de janeiro 2011 Leasing também pode ser consumidor.

O contrato pode prever que a escolha do vendedor e do imóvel seja feita pelo locador. Neste caso, o locatário pode ser o proprietário dos objetos de valor.

Nuances

Nas leis de diferentes estados, as consequências fiscais do leasing são consideradas de forma diferente. Na Federação Russa, por exemplo, esse arrendamento permite calcular a depreciação usando o método acelerado. Tambéma lei prevê a redistribuição do momento das deduções do IVA.

Em sua essência, o leasing é um arrendamento de longo prazo seguido pela compra de um imóvel. A Convenção UNIDROIT, ratificada pela Federação Russa, não prevê um direito obrigatório de resgate, apenas o aluguel é permitido.

Tema do contrato

Estes são quaisquer objetos não consumíveis. Entre eles, por exemplo, estruturas, prédios, equipamentos, veículos, outros bens.

Lotes de terreno, objetos de circulação proibida ou de circulação restrita não podem ser objeto de tal arrendamento.

O objeto da locação, fornecido ao destinatário para uso e posse temporários, é considerado propriedade do locador. Os objetos transferidos sob o acordo são contabilizados no balanço patrimonial de uma das partes da transação por seu acordo.

O assunto de locação pertence a um grupo de perfil específico. Pertencer a uma ou outra categoria determina o risco da transação.

Classificação

As modalidades de locação variam de acordo com a vida útil da instalação e o conteúdo econômico do contrato. O aluguel pode ser:

• Financeiro. O prazo do contrato é semelhante à vida útil. Normalmente, ao final do contrato, o valor residual do item se aproxima de zero. Nesse caso, o objeto pode se tornar propriedade do destinatário sem custo adicional. A locação financeira é considerada uma das formas de atrair fundos direcionados.
• Operacional. O período de validade do contrato é significativamente menor que o período de operação útil. Via de regra, o objeto do acordo são bens jáà disposição do inquilino. Nesse caso, pode não haver vendedor (terceiro) na transação. Após o vencimento do contrato, o objeto ou é devolvido ao locador e pode ser novamente locado, ou é resgatado pelo locatário ao preço residual de mercado. A última opção é considerada mais uma exceção à regra. A taxa de aluguel para um arrendamento operacional pode ser maior do que para um arrendamento financeiro.

A locação retornável é considerada separadamente. Sua essência é que o vendedor da propriedade é ao mesmo tempo o locatário. Leaseback pode ser visto como a obtenção de fundos de crédito contra a segurança dos ativos de produção e a extração de benefícios econômicos adicionais da diferença de tributação.

Cronogramas de pagamento

As principais opções são:

• Regressivo. Este cronograma estipula que o valor mensal diminui ao longo da duração da locação.
• Annuitive. Neste caso, o valor permanece in alterado.
• Sazonal. Neste caso, o cronograma está atrelado à sazonalidade das atividades do locatário.

A locação financeira é regulada pelos artigos 665 e 666 do Código Civil, pelas disposições da Lei Federal nº 164 e demais regulamentações.

Termos essenciais do negócio

O contrato deve conter cláusulas sobre:

1. Assunto do negócio.
2. O vendedor do imóvel e que sua escolha é feita pelo locatário.
3. Termo.
4. Custo (valor dos pagamentos).

Na ausênciadestas condições, o contrato é reconhecido como não concluído.

Pagamentos de aluguel

São os valores descontados ao locador pelo direito concedido pelo locatário de uso do imóvel objeto do contrato.

Ao calcular os valores dos pagamentos de arrendamento, são levados em consideração o seguinte:

• Depreciação do objeto por todo o período do contrato.
• Compensação do pagamento do arrendador pelos fundos de crédito que ele utilizou.
• Valores transferidos para prestação de serviços adicionais pela locadora, estabelecidos em contrato.
• Comissão.
• O custo do objeto a ser resgatado, caso o contrato preveja o procedimento adequado e o procedimento para o pagamento desse preço em parcelas como parte dos pagamentos do arrendamento.

Ao assinar o contrato, as partes da transação determinam o valor total das deduções, a forma e a forma de cálculo, a frequência de pagamento e a forma de pagamento.

Os pagamentos podem ser em dinheiro, compensação ou forma mista. O custo dos serviços ou produtos no segundo método é determinado com base nas disposições da lei.

Métodos para calcular pagamentos de arrendamento

Ao celebrar um acordo, as partes podem escolher as seguintes opções de acumulação:

1. Com um valor total fixo. Essa metodologia de cálculo de pagamentos de arrendamento envolve a distribuição de partes iguais do valor em períodos acordados durante a vigência do contrato.
2. Com antecedência. Neste caso, o locatário paga ao locador uma quantia preliminar. Seu tamanho é definido pelas partes. O resto é calculado epagos durante a vigência do contrato da mesma forma que no cálculo dos pagamentos de arrendamento com valor fixo.
3. Deduções mínimas. Nesse caso, o valor total inclui o valor da depreciação do imóvel para todo o período do contrato, pagamento pelo uso dos recursos emprestados, comissão, bem como pagamento por serviços adicionais acordados pelas partes do contrato e o custo de o imóvel a ser adquirido (se estabelecido pelas partes na transação).

Vamos considerar como o cálculo dos pagamentos de arrendamento é realizado com exemplos de cálculos.

Regras gerais de cálculo

Reduzir a dívida do locador leva a uma diminuição no pagamento pelo uso dos fundos emprestados. Além disso, o tamanho da comissão é reduzido se sua taxa for definida como uma porcentagem do valor pendente do objeto alugado. A este respeito, é aconselhável calcular os pagamentos de arrendamento de acordo com o seguinte esquema:

1. Os valores são calculados para os anos cobertos pelo contrato.
2. É determinado o valor total dos pagamentos para toda a duração do contrato. Para isso, somam-se os valores determinados por anos.
3. O valor das contribuições é calculado com base na frequência escolhida pelas partes, na metodologia de cálculo dos pagamentos do arrendamento e na forma de realizá-los.

Na locação operacional, se o prazo do contrato for inferior a um ano, o valor das deduções é determinado por meses. Uma descrição detalhada do algoritmo é fornecida nas recomendações metodológicas para o cálculopagamentos de arrendamento.

Esquema de contas

Na prática, é utilizada a seguinte fórmula para calcular os pagamentos de arrendamento:

OP=PC + AO + DU + KV + VAT, em que:

• OP - total de pagamentos.
• PC - Taxa de utilização de fundos emprestados.
• AO - depreciação.
• DU - pagamento adicional. serviços.
• CF - remuneração por fornecer um objeto.
• IVA - imposto sobre ext. custo.

Observe que, se o locatário for uma pequena empresa, o IVA não será incluído no cálculo do valor total dos pagamentos do arrendamento.

Cobranças de depreciação

Para determiná-los, utiliza-se a fórmula:

AO=BS x On / 100, em que:

• On – taxa de depreciação.
• BS – valor contábil.

Ao calcular os pagamentos de arrendamento, o valor contábil é determinado de acordo com as regras contábeis.

Os participantes da transação têm o direito de aplicar o método de depreciação acelerada com coeficiente não superior a 2 unidades.

Taxa pelo uso de fundos de empréstimo

Para determinar o valor do pagamento pelo uso de um empréstimo para a compra de um objeto de arrendamento, a seguinte equação é usada no cálculo dos pagamentos de arrendamento:

PC=St x KR / 100, em que:

• KR - valor do empréstimo.
• St – taxa de empréstimo.

Isso pressupõe que durante cada ano de faturamento, o indicador PC se correlaciona com o valor médio anual do empréstimo pendente no período atual ou com o preço residual médio anual do objeto:

Krtek=K x (Osnach + OScon) / 2, onde:

• KRTek - fundos de crédito usados para comprar um objeto, cujo pagamento pelo uso é feito no período atual.
• OSnach e OScon - o preço residual estimado do imóvel no início e no final do período, respectivamente.
• K - coeficiente levando em consideração a participação do empréstimo no custo total do objeto. Se apenas fundos de crédito são utilizados na aquisição de imóveis, o coeficiente é considerado igual a um.

Comissão

Ao calcular os pagamentos sob um contrato de arrendamento, a remuneração pode ser determinada como uma porcentagem de:

• preço residual médio anual de um objeto;
• valor contábil do objeto da transação.

Dependendo disso, a equação correspondente será usada. Ao calcular os pagamentos de arrendamento, a remuneração pode ser determinada da seguinte forma:

CV=BS x p, onde:

• BS – valor contábil;
• r – taxa de recompensa.

Você também pode usar esta equação:

KV=Sv / 100 x (OSnach + OScon) / 2, em que:

• Sv – taxa de recompensa.
• OSnach e OScon - o preço residual do objeto no início e no final do período.

Serviços Adicionais

Ao calcular os pagamentos de leasing, pagamento adicional. serviços do arrendador no ano corrente é o seguinte:

DUt=(P + … Pn) / T, onde:

• Р… Pn – custos do arrendador para serviços (cada um separadamente) especificados pelas partes na transação.
• T é o período de validade do contrato.

Acumulação de IVA

Se for utilizado o procedimento geral de cálculo dos pagamentos de arrendamento, o imposto é determinado da seguinte forma:

NDStack=Wtek x ST / 100, onde:

• NDStack - a quantidade de deduções no ano atual.
• Vtech - o valor da receita de uma transação no período de cobrança.
• ST – taxa de imposto.

A receita é determinada pela seguinte fórmula:

Vtek=KVtek + PKtek + AOtek + DUtek.

Convém ter em conta que a composição dos elementos geradores de receitas é determinada pelo Código Tributário e pelas regras de determinação da matéria colectável.

Cálculo de valores ao descontar em partes iguais

Caso as partes tenham previsto um pagamento anual, o cálculo dos pagamentos do arrendamento é o seguinte:

LPg=OP / T, onde:

• LPG - o valor da contribuição por ano.
• OP - total de pagamentos.
• T é a duração do contrato.

Caso as partes tenham estabelecido pagamentos trimestrais, a fórmula utilizada para realizar o cálculo é:

LPK=OP / T / 4

O cálculo do valor dos pagamentos do aluguel por mês é o seguinte:

LM=OP / T / 12

Taxa efetiva

Representa o preço real do projeto de arrendamento. A taxa efetiva é formada a partir dos custos a serem incorridos pelo arrendatário. Considere um exemplo. Dados iniciais:

• Um cidadão decidiu comprar um carro caro por 2,8 milhões de rublos.
• O comprador tem apenas 280 mil rublos, o que representa 10% do adiantamento.
• O contrato é de 10 anos.
• Mensal você precisa pagar 100.000 rublos.
• A taxa de valorização é de 9,52%.
• Pagamento total RUB 3,6 milhões
• O reembolso é feito em forma de anuidade.

Após fazer a primeira parcela, a taxa de valorização é aplicada ao valor restante: 2,8 milhões - 280 mil=2,52 milhões. Esse valor é um empréstimo real tomado de uma empresa de leasing.

É melhor calcular os pagamentos de aluguel no Excel. Você pode usar o seguinte modelo de cálculo:

Taxa eficiente(meses de aluguel; -valor do pagamento por mês (o sinal "-" deve ser colocado na frente do indicador sem f alta); dívida total).

Os valores são inseridos nos campos da fórmula:

Taxa efetiva (36; -100.000; 2.520.000)

O resultado será de 2,07% ao mês. e 24,85% ao ano.

Acumulação do valor sob o contrato de arrendamento operacional

Os dados iniciais são os seguintes:

• O preço do objeto é de 72 milhões de rublos.
• Período do contrato - 2 anos
• Taxa de depreciação - 10%/ano
• Taxa de empréstimo - 50%/ano.
• Comissão - 12%/ano.
• O valor do pagamento por serviços adicionais é de 4 milhões de rublos. (incluindo: serviços de consultoria para a operação da instalação - 1,5 milhão de rublos, despesas de viagem - 500 mil rublos, treinamento de funcionários - 2 milhões de rublos).
• Os valores são pagos em parcelas iguais no primeiro dia do primeiro mês de cada trimestre.
• IVA - 20%.

Valor médio anual de um objeto (em milhões de rublos)

Anos	St-objeto no início do ano	Cobranças de depreciação	Valor do objeto até o final do ano	Preço médio anual do imóvel
1	72	7, 2	64, 8	68, 4
2	64, 8		57, 6	61, 2

Determine o valor total por ano (em milhões de rublos).

1 ano:

• PC=50 x 68, 4/100=34, 2.
• AO=10 x 72, 0/100=7, 2.
• Q=12 x 68, 4 / 100=8, 208.
• B=2, 0 + 34, 2 + 7, 2 + 8, 208=51, 608.
• DU=4 / 2=2.
• IVA=20 x 51, 608 /100=10, 3216.
• OP=2, 0 + 7, 2 + 10, 3216 + 34, 2 + 8, 208=61, 9296.

Ano 2:

• CV=12 x 61, 2/100=7, 344.
• PC=50 x 61, 2/100=30, 6.
• AO=10 x 72, 0/100=7, 2.
• DU=4 /2=2.
• B=2, 0 + 7, 2 + 30, 6 + 7, 344=47, 144.
• IVA=20 x 47, 144 / 100=9, 4288.
• OP=9, 4288 + 7, 344 + 7, 2 + 30, 6 + 2, 0=56, 6328.

Valor total:

56, 6328 + 61, 9296=118, 5624

Contribuições - 14, 8203:

118, 5624 / 2 / 4

Determinação de valores em um arrendamento financeiro com depreciação total

Dados iniciais:

• O preço do objeto é de 160 milhões de rublos.
• O contrato é emitido por 10 anos.
• Taxa de depreciação - 10% ao ano.
• Taxa de empréstimo - 40% ao ano.
• Comissão - 10% ao ano.
• Fundos de crédito - 160 milhões de rublos.
• Serviços adicionais – RUB 9,6 milhões
• As contribuições são deduzidas anualmente do primeiro ano em parcelas iguais.
• IVA - 20%.

Valor médio anual de um objeto (milhões de rublos)

Ano	O valor do objeto no início do ano	Cobranças de depreciação	O valor do objeto no final do ano	Preço médio anual
1	160	16	144	151
2	144		128	136
3	128		112	120
4	112		96	104
5	96		80	88
6	80		64	72
7	64		48	56
8	48		32	40
9	32		16	24
10	16		0	8

Determine o valor total em milhões de rublos.

1 ano:

• AO=10 x 160 / 100=16.
• DN=9, 6/10=0, 96.
• PC=40 x 152 /100=60, 8.
• CV=10 x 152 / 100=15, 2.
• B=15, 2 + 0, 96 + 16 + 60, 8=92, 96.
• IVA=20 x 92, 96 / 100=18, 592.
• OP=16 + 18, 592 + 60, 8 + 0, 96 + 15, 2=111, 552.

Ano 2:

• DN=9, 6/10=0, 96.
• AO=10 x 160 / 100=16, 0.
• CV=10 x 136 / 100=13, 6.
• PC=40 x 136 / 100=54, 4.
• B=13, 6 + 0, 96 + 16 + 54, 4=84, 96.
• IVA=20 x 84, 96 / 100=16, 992.
• LM=54, 4 + 16, 992 + 16 + 0, 96 + 13, 6=101, 952.

Os cálculos para 3-10 anos são realizados de forma semelhante. Como resultado, o valor das contribuições (em milhões de rublos) será - 68.352 (683, 52 / 10).

Viabilidade econômica do negócio

A aquisição de imobilizado em regime de arrendamento mercantil permite à empresa reduzir a carga tributária. Assim, os pagamentos reduzem a base de cálculo do imposto de renda, uma vez que são reconhecidos como despesas. A depreciação acelerada usando um fator de 3 permite reduzir a base de dedução para propriedade e reduzi-la ainda mais para imposto de renda.

Com um planejamento adequado dos fluxos de IVA sob um contrato de locação, em alguns casos, você pode obter benefícios adicionais.

Separadamente, vale a pena considerar um leaseback, em que o locatário também é o vendedor do objeto. Uma empresa, em outras palavras, arrenda propriedade que originalmente lhe pertencia. Ao alugar de volta, são celebrados 2 acordos: 1 - na compra e venda, 2 - na transferência do objeto para locação.

Este procedimento não inclui alterações no processo de produção. O leasing retornável é usado para cobrir a f alta de capital de giro de uma empresa que recebe dinheiro ao mesmo tempo por um imóvel "vendido". Os especialistas comparam esse acordo com a concessão de um empréstimo garantido. Mas com um leaseback, os custos do contrato são menores do que em um banco.

Extra

Na prática doméstica, costuma-se determinar a taxa de valorização no contrato. Como regra, é considerado como uma %. A taxa é calculada como a diferença entre o valor total dos pagamentos e o custo do objeto, reduzido à taxa anual, levando em consideração o prazo do contrato.

A avaliação da eficácia das operações de arrendamento mercantil pode ser realizada no decorrer da análise da estrutura de pagamentos e dos resultados econômicos. Para isso, o pagamento é decomposto em componentes:

LP=dívida principal + (% sobre empréstimo + IPTU + despesas adicionais) x 1,18 (IVA).

O custo real dos recursos da empresa é reduzido pela economia resultante da utilização do regime de leasing. No entanto, deve-se levar em consideração que ao final do contrato de locação, a empresa não deduz o IPTU, uma vez que o bem é transferido pelo valor zero.

Além disso, ao comprar um sistema operacional com fundos próprios ou de crédito, a empresa deduz o IVA do preço do contrato de venda. Na locação, o imposto é cobrado sobre o valor total dos pagamentos.

Como mostram os cálculos, o modelo de arrendamento para aquisição de imóveis é muito mais lucrativo do que emprestar da forma usual por meio de uma estrutura bancária. No entanto, deve-se ter em mente que seu uso está limitado ao valor da transação. Quanto maior, maior o benefício econômico.