Imposto sobre a venda de um apartamento: características de cálculo, requisitos e recomendações

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

O imposto sobre a venda de um apartamento é pago pelo vendedor com o produto da venda do imóvel. A taxa fiscal é de treze por cento. Há dois anos, o imposto era pago na venda de um apartamento que tinha menos de três anos. O imposto não dependia do valor cadastral do objeto. Desde então, houve mudanças muito importantes na legislação que afetam quase todos os residentes do país.

A versão atualizada da lei estabelece prazos diferentes dos anteriores para pessoas que não podem pagar taxas e introduziu emendas que determinam quanto a venda de um apartamento é tributada. A alteração mais significativa ocorrida no domínio da tributação dos fundos recebidos com a venda de imóveis de habitação prende-se com a substituição da base de cálculo do valor do inventário pelo valor cadastral do imóvel.

A taxa de imposto sobre a venda de um apartamento não é ajustada, permanece treze por cento. No entanto, o prazo mais curto mudaráuso de imóveis, em que não é necessário o pagamento desta taxa fiscal. Há dois anos, possuir um imóvel por um período de três anos era suficiente para evitar o pagamento de impostos. Após as inovações, você deve possuir o imóvel por pelo menos cinco anos, e então a pessoa física estará isenta do pagamento de imposto. A entrada em vigor da nova lei marcou não apenas mudanças legais, mas também financeiras: o tamanho do imposto aumentou significativamente. Vamos falar sobre os impostos sobre um apartamento e outras mudanças na legislação abaixo.

A inovação mais importante

A implementação da mudança em questão começou há três anos. Continua até hoje e continuará por muito tempo. Há um problema na forma de estabelecimento de 100% do cálculo do imposto com base no valor cadastral do imóvel, que consiste em uma diferença significativa entre o valor do inventário e o valor cadastral do objeto. O preço cadastral praticamente não coincide com o valor de mercado, é muito alto. O valor do estoque mal atinge uma fração do valor de mercado do imóvel.

O legislador está tentando acabar com as atividades ilegais na venda de imóveis graças a essa inovação. Especuladores e criminosos perderão a capacidade de reduzir deliberadamente o valor dos imóveis, dado o quanto a venda de um apartamento é tributada agora. Quando a lei se baseava no valor do estoque, era bem possível e fácil fazê-lo. Agora as circunstâncias da venda são diferentes. O valor da taxa fiscal é calculado de acordo comvalor de mercado.

No entanto, a inovação que determina o imposto a ser pago na venda de um apartamento em um imóvel trouxe outros problemas:

• Dificuldade em vender moradia que requer investimento de capital para reparos.
• Problemas de venda quando os proprietários são forçados a reduzir o valor de sua propriedade devido a problemas familiares para vendê-la rapidamente para obter renda.

A transição completa para o custo, conforme cadastro, em todas as regiões do país deve ocorrer em dois anos. Agora o processo está em um estágio intermediário. Assume-se que, em simultâneo com o seu decurso, as estruturas legislativas monitorizam diversos obstáculos à aplicação das inovações e tomam medidas para as melhorar. Muito já foi feito em quatro anos de mudanças legislativas. Durante esse período, muitas regiões puderam mudar para o valor cadastral da habitação em relação ao imposto pago na venda de um apartamento. No entanto, muitos súditos do país ainda continuam a calcular total ou parcialmente o imposto ao custo de acordo com o estoque.

Devido à transição para a avaliação cadastral:

• Eventos regulamentados relacionados à revenda especulativa (ilegal) de imóveis.
• A entrada de recursos financeiros no erário está aumentando, pois o valor cadastral da habitação é um valor quase semelhante ao que opera no mercado imobiliário. Por um lado, a eliminação de todos os esquemas ilegais de venda de habitação terá um efeito muito positivo.impacto na situação geral do país.
• O bem-estar dos cidadãos do país está em declínio, porque os proprietários são obrigados a pagar uma grande quantia de fundos ao tesouro, o que afeta negativamente o bem-estar deles.

A cobrança de impostos desejada exige certa disciplina dos cidadãos do país, proprietários de imóveis

Após a venda de um imóvel residencial, os residentes do país recebem uma notificação da administração fiscal com informações sobre qual imposto deve ser pago na venda de um apartamento no imóvel. Se a notificação não for recebida pelo cidadão, ele precisa resolver de forma independente a questão da obtenção de detalhes para pagamento, pois a ausência de uma carta da administração fiscal não isenta o contribuinte da responsabilidade por f alta de pagamento e multas.

Quem paga imposto ao vender um apartamento?

Uma das questões mais instigantes para os cidadãos do nosso país sempre foram os problemas associados à tributação dos contribuintes com taxas fiscais a favor do Orçamento do Estado. Para evitar erros de cálculo económico, as pessoas querem melhorar a sua literacia financeira e saber quais os impostos a pagar ao vender/comprar um apartamento. Em especial, preocupam-se com a arrecadação tributária associada à venda de imóveis, que recentemente sofreu grandes alterações relacionadas ao tempo de propriedade, base de liquidação e outros insumos.

A renda (lucro) recebida após a venda de qualquer tipo de imóvel residencial (apartamento, casa, quarto) é tributada. O vendedor sempre paga a taxa. Os cidadãos costumam perguntar o queimposto é retirado da venda de um apartamento ou qualquer outro bem imóvel? A taxa é de treze por cento do custo. Vale dizer que a taxa não incide sobre o valor total do imóvel, mas apenas sobre a parte que aumentou ao longo do período de propriedade. Um exemplo é o seguinte:

• o custo de comprar uma casa é de oito milhões;
• preço de venda é dez milhões;
• imposto sobre objetos - treze por cento da diferença entre o preço de compra e o valor da venda.

Como reduzir o imposto?

Impostos e despesas na compra e venda de imóveis podem ser legalmente reduzidos pela redução da receita pelas despesas efetivamente incorridas:

• O custo da compra inicial de um apartamento. Esse valor é permitido para reduzir o lucro da venda do objeto. As despesas devem ser documentadas (extratos de transferências de dinheiro feitas através de um banco comercial; recibos de pessoas físicas; cheques confirmando os custos de reparo de uma instalação residencial (compra de materiais de construção, pagamento de serviços de trabalhadores).
• Custos associados à construção de habitação, compra de casa ou participação em imóveis, terrenos.
• Pagar juros sobre um empréstimo ou empréstimo tomado para comprar um imóvel ou construir um objeto. O valor não pode ultrapassar dois milhões. Este tipo de dedução é dado ao contribuinte uma vez na vida.

Onde e que imposto é pago na venda de um apartamento?

Para transferir a taxa fiscal, o vendedor realiza as seguintes ações:

• preenche a declaração;
• leva-a ao fiscoinspeção pessoalmente ou enviada por carta registrada;
• recebe recibo;
• paga a taxa em uma agência bancária comercial.

Qual o imposto cobrado na venda de um apartamento se o proprietário for uma criança? Os pais pagam pelos menores.

Sem declaração de imposto:

• Ao realizar uma doação ou transação de troca. O destinatário não paga imposto. Ao doar, um apartamento é dado gratuitamente, e ao trocar, ninguém recebe o valor em dinheiro, pois a troca é reconhecida como equivalente.
• Ao vender um apartamento próprio por mais do que o período mínimo exigido por lei.

Condições de não pagamento do imposto

A legislação russa prevê condições que permitem que você não pague impostos na venda de imóveis. Referem-se ao período de propriedade do imóvel até o momento da venda e outros métodos de transmissão:

• Os ganhos de um vendedor de imóveis estão isentos de impostos quando a casa for de propriedade por pelo menos o período legal mínimo de tempo. Ou seja, a partir de 2016, na venda de um imóvel apartamento por mais de cinco anos, a taxa não é paga à tesouraria. Ou seja, quando um cidadão possui apartamento, casa ou quartos e é seu titular legal há mais de cinco anos e ao mesmo tempo se tornou seu titular oficial após o estabelecimento de novas regras de cálculo da taxa fiscal para a venda de imóveis propriedade, então ele não paga imposto de renda de sua venda.
• Se o imóvel foi compradomediante o pagamento de dívidas. Que imposto pagarei na venda de um apartamento? Uma dúvida muito comum dos cidadãos que possuem ações. Nesse caso, é possível evitar o pagamento da taxa fiscal após o término do período mínimo de propriedade a partir do momento em que o direito de propriedade foi estabelecido. Cinco anos devem passar depois que todos os documentos de registro estiverem nas mãos do proprietário da instalação residencial.

Número de anos	Período de aquisição do imóvel referente a 2016
	para	depois
Três	Imposto pago
Três a cinco	Isenção fiscal	Imposto pago
Mais de cinco	Isenção do pagamento da taxa de venda de imóveis

O cidadão pode exercer o direito de vender sem pagar imposto devido ao limite do menor período de propriedade do imóvel sob certas condições. Um deles deve ser seguido:

• Imóvel surgiu após a privatização.
• O apartamento (casa) foi herdado ou recebido como presente de um parente próximo (pais, filhos, irmãos e irmãs de sangue puro).
• Imóvel entregue mediante acordo com dependente para manutenção vitalícia.
• A duração mínima de uma propriedade isenta de impostos para um vendedor é de cinco anos.

Assim, o imposto sobre a venda de um apartamento está previsto na legislação fiscal. Pode ser evitado da seguinte forma:

• Esperemandato de cinco anos.
• Venda a propriedade pelo preço de compra.
• Venda um apartamento a um custo não superior a um milhão de rublos. Desde que o valor da venda seja de pelo menos setenta por cento do valor do cadastro. Caso contrário, a renda é equalizada com o valor cadastral, mas com um fator de correção. Esse indicador impossibilita o pagamento de taxas fiscais por subestimar significativamente o valor do imóvel no documento entre o vendedor e o comprador. Um milhão de rublos hoje é deduzido do valor total de acordo com o contrato de venda. Se uma pessoa de repente vender imóveis por um milhão de rublos, ela não precisará pagar uma taxa fiscal ao escritório de impostos.

Imóveis

Receber (aceitar) uma herança é um processo bastante complicado do ponto de vista legal, com duração mínima de seis meses. Muitos cidadãos do nosso país estão interessados na questão: que imposto sobre a venda de um apartamento por herança deve ser pago ao tesouro do estado? A resposta não agradará a quem espera vender o imóvel herdado (apartamento, casa ou terreno) de forma rápida, lucrativa e sem gastos financeiros desnecessários. Ao vender um imóvel residencial, herdado ou doado, também está sujeito ao imposto de renda. A isenção do pagamento do imposto sobre o produto da venda de imóveis ocorrerá somente após cinco anos de propriedade de um apartamento ou outro objeto. Existem várias outras restrições legais:

• determinação do preço de uma propriedade residencial herdada é calculadafocando em seu valor de acordo com o estoque;
• há um limite para a dedução fiscal padrão de um milhão de rublos.

Estas condições de venda criam problemas para quem quer vender o imóvel herdado de forma rápida e fácil, economizando em taxas fiscais. Se o comprador comprar outro apartamento para substituir o existente, é necessário calcular cuidadosamente a lucratividade da transação quando o período mínimo permitido de propriedade ainda não tiver expirado, porque você terá que pagar treze por cento do valor total e não na diferença entre os preços de compra e venda. A decisão de vender um imóvel e passar a comprar outro pode resultar em perdas financeiras significativas.

Vale lembrar que o prazo mínimo de propriedade dos bens herdados começa a partir do momento da abertura da herança, ou seja, a partir da data do falecimento do ex-proprietário do imóvel, e não a partir do momento da aceitação da herança (registro de imóveis em órgãos estaduais).

Neste caso, quando liberado, é tomado um prazo de três anos. Pela nova lei, que entrou em vigor em 2016, são cobrados treze por cento da venda. Pensionistas e deficientes não pagam esta taxa fiscal. Pertencem à categoria preferencial de contribuintes.

Negócios entre parentes

Ao realizar transações entre parentes próximos, o comprador (presenteado) perde o direito de receber uma dedução fiscal. Imóveis recebidos como presente de parentes próximos estão legalmente isentos de cobrança de impostos.

Deduções fiscais das vendas

Imposto na compra de apartamento e dedução do imposto estão descritos no Código Tributário RF. Os cidadãos do país que são obrigados a pagar imposto sobre os rendimentos auferidos podem reivindicar o direito a uma dedução ao vender um imóvel residencial. Receber um benefício de propriedade ajuda a reduzir significativamente a base de cálculo da taxa fiscal e, às vezes, poupa o cidadão do pagamento de impostos. Considere:

• quanto os contribuintes podem obter ao vender imóveis;
• quais condições especiais são previstas por lei para confirmar o direito de um cidadão a uma dedução de propriedade.

A dedução pode ser utilizada por qualquer cidadão que venda um imóvel que não pertença à categoria privilegiada de cidadãos isentos de impostos. As condições para isenção da taxa, da necessidade de reivindicar o direito ao benefício fiscal, mudaram significativamente há dois anos:

• Para objetos adquiridos antes das inovações, as condições são diferentes. Ao vender um apartamento, o imóvel tem menos de 3 anos e nenhum imposto é pago (não há necessidade nem de declarar imposto de renda no IFTS).
• Três anos de uso próprio de um imóvel adquirido antes das inovações legislativas conferem o direito de não pagar taxa fiscal sobre os rendimentos da venda, se a habitação foi recebida gratuitamente, em contrato de arrendamento ou em processo de privatização.
• Cinco anos a partir da data de registro do direito de bem adquirido após alteração da lei, isento do pagamento do imposto sobre a venda.

Se a propriedade pertence a menos de três ou cinco anos, a lei exigecálculo e pagamento do imposto sobre o lucro da venda à alíquota de treze por cento. Em tais situações financeiras, é necessário solicitar uma dedução fiscal, pois permite que os cidadãos recebam benefícios financeiros reduzindo a taxa a zero. Os rendimentos auferidos por um cidadão com a venda de imóveis são tributados de acordo com as regras gerais à alíquota de treze por cento. A renda deve ser entendida como a diferença entre o preço de aquisição e venda de um bem imóvel, ou o preço de um bem adquirido por meio de transações não monetárias (herança, doação, troca).

Se o preço de venda for menor ou igual ao preço de compra, a taxa é zero. No entanto, os fiscais podem verificar a validade do valor indicado no documento de venda para detectar casos ilegais de subestimação deliberada do valor. Para calcular a veracidade do preço, é utilizado um indicador do valor dos imóveis de acordo com o cadastro. Se o lucro da venda não exceder setenta por cento do valor especificado, os fiscais exigirão que seja usado o preço de mercado em vez do preço do contrato.

Você pode obter uma dedução ao vender um apartamento no ano seguinte à data da venda. Para isso, você deve apresentar uma declaração e calcular de forma independente a taxa fiscal, levando em consideração o valor da dedução.

Se o proprietário vender o imóvel antes dos prazos acima descritos, terá de pagar a taxa indicada na sua declaração. Para verificar o cumprimento dos prazos especificados, é utilizada a data de registro das transações de compra e venda. As informações necessárias estão contidas nos documentos sobre o registro de imóveis e o registro de direitospara imóveis. Caso o proprietário do imóvel a ser vendido precise declarar a renda ao fisco e pagar o imposto, as especificidades da concessão do benefício fiscal devem ser levadas em consideração:

• A dedução é voluntária (requer inscrição do contribuinte). Para isso, é necessário indicar o direito a um benefício na declaração de rendimentos auferidos.
• A essência do benefício fiscal é reduzir o lucro tributável pelo valor especificado na legislação. Este ano, os vendedores de imóveis estão limitados a uma dedução fiscal de não mais de um milhão de rublos. Além da venda de apartamentos, o mesmo limite máximo se aplica às transações envolvendo quartos, casas e terrenos para construção. Quando perguntado qual o imposto sobre a venda de uma parte de um apartamento, a resposta é a mesma: quanto a quartos, casas e assim por diante. Para vários outros objetos, o maior valor de dedução possível será de duzentos e cinquenta mil rublos. O procedimento para aplicação da desoneração fiscal no valor exigido é o seguinte. A renda obtida é reduzida em um milhão de rublos e o imposto é calculado a partir do saldo. Se o preço do imóvel vendido não ultrapassar um milhão, envie as informações para a fiscalização, você não precisa pagar imposto. O valor da dedução de propriedade se aplica a todas as transações de venda de imóveis feitas dentro de um ano. Ao vender duas ou mais propriedades, você só pode usar a dedução padrão de um milhão uma vez. Se for utilizado para a primeira transação, o cálculo do valor da taxa fiscal para o segundo e próximo apartamento (casa) serárealizado sem benefícios. Se o imóvel residencial era de propriedade compartilhada, cada um dos acionistas tem direito a um benefício próprio se vender sua parte por meio de um contrato de venda elaborado separadamente. A concessão da dedução será feita por acionista, ou seja, serão apresentadas duas ou mais declarações fiscais.
• Em vez de receber uma dedução fiscal, você pode reduzir o valor dos rendimentos auferidos recebidos com a venda de um objeto imobiliário pelos custos comprovados de aquisição ou construção de um imóvel. O contribuinte precisa calcular o curso de ação mais adequado.

Passos do Contribuinte

Respondemos à pergunta sobre qual o imposto pago na venda de um apartamento. A seguir, descrevemos como reivindicar o direito a uma dedução. Para usufruir do direito à dedução na aquisição de imóveis e no pagamento do imposto na venda de um apartamento, quais os documentos necessários:

• É necessário apresentar uma declaração à inspeção no local de registro no final do ano civil.
• É necessária a preparação de documentos comprovativos da operação (contrato de compra e venda, acto de aceitação e transmissão de imóvel residencial, extracto do registo de direitos imobiliários).
• Recolher os documentos ao receber os rendimentos da venda de um imóvel residencial.
• É necessário preparar documentos sobre os custos incorridos para a aquisição ou construção de um imóvel residencial para reduzir a taxa (documento de venda, recibo ou ordem de transferência de fundos, extrato do registro, certificado de propriedade).
• Forneça todos os documentos listadospara inspeção até 30 de abril.
• Até 25 de julho, pagar o valor do imposto calculado levando em consideração a dedução.

A quantidade de dinheiro recebida do comprador deve ser igual ao preço do apartamento (casa) no contrato.

O fator decisivo para obter uma dedução e para calcular quais impostos devem ser pagos na venda de uma casa é a exatidão do fornecimento de formulários e documentos de declaração. Se houver dificuldades intransponíveis no cálculo da dedução ou taxa fiscal, faz sentido consultar um especialista financeiro, procurar ajuda da inspecção fiscal. O pacote final de documentos deve conter os seguintes formulários de relatório:

• Declaração de imposto.
• Contrato de venda, certificado de aceitação.
• Documentos de confirmação do recebimento dos fundos previstos no contrato (extratos, ordens de pagamento).
• Passaporte de cidadão do país.

Ao contrário de uma dedução fiscal na compra de um imóvel, a declaração de renda da venda de um imóvel não está relacionada à devolução do imposto sobre a renda de um indivíduo do orçamento. A este respeito, não é necessário anexar os dados da conta para a devolução dos rendimentos pagos da tesouraria. Como aplicar:

• visita de inspeção pessoal;
• recurso através de um representante;
• envio de documentos por correio com descrição do anexo;
• preenchendo o formulário de relatório no site de inspeção por meio de um recurso de software especial.

Os inspetores fiscais têm o direito de realizar uma auditoria documental se tiverem dúvidasde acordo com o preço do imóvel a ser vendido, seu valor cadastral. Eles verificam quanto de imposto de renda foi realmente devido na venda do apartamento.

Podem ser solicitados ao vendedor documentos complementares que justifiquem o cálculo do custo de venda do imóvel. Se a inspeção não tiver dúvidas sobre os dados enviados e o valor calculado da dedução, o contribuinte receberá uma notificação com os dados necessários. Resta que uma pessoa pague ao orçamento o valor do imposto calculado na declaração de imposto, levando em consideração a dedução prevista.

Responsabilidade pela sonegação de impostos

Então, entender quais impostos o vendedor e o comprador pagam ao comprar e vender um imóvel é muito importante. Para o não pagamento da taxa fiscal, a responsabilidade é prevista de acordo com a legislação civil e criminal. A violação é tratada como falso testemunho e evasão fiscal. A magnitude e a severidade da punição são pesadas.

O infrator é ameaçado com multa de até cem mil rublos ou restrição (prisão) de liberdade por até três anos. Não importa se o contribuinte entendeu ou não quem deve pagar imposto na venda de imóveis. É mais fácil e seguro apresentar a declaração de imposto à fiscalização e pagar o valor fiscal devido. Se o contribuinte perder o prazo para cumprir as obrigações, as multas por atraso no pagamento começam a ser acumuladas.

Se os especialistas tributários não resolverem a questão do pagamento diretamente com o contribuinte, eles apresentarãouma ação judicial e documentará de quanto a venda do apartamento é tributada.