Imposto sobre a venda de um apartamento: características, cálculo do valor e requisitos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

A venda de um apartamento pode ser necessária por vários motivos, mas, ao mesmo tempo, cada pessoa está interessada em saber se é necessário pagar imposto sobre a venda de um apartamento. De fato, após concluir esse processo, o cidadão recebe uma determinada renda, da qual deve ser cobrada uma taxa. Mas, ao mesmo tempo, existem certas condições em que não há necessidade de transferir o imposto. Cada vendedor deve descobrir quanto tempo leva para possuir um apartamento para que, após vendê-lo, você não precise pagar nenhuma taxa. Além disso, considera-se a possibilidade de utilizar uma dedução para reduzir a base de cálculo.

Quanto é tributado?

Primeiro de tudo, você precisa descobrir qual é a taxa. Cada proprietário que tenha vendido um imóvel ou parte dele deve saber a que imposto está sujeito a venda de um apartamento e se ele é obrigado a pagar essa taxa.

O cálculo utiliza o valor especificado no contrato elaborado para a venda do objeto. Não é incomum que os vendedores peçam aos compradores um valor menor neste contrato,o que lhes permitirá evitar o pagamento de impostos ao usar a dedução. Isso levou à necessidade de alterar a lei, de modo que agora não apenas o preço de venda é levado em consideração, mas também o valor cadastral do objeto. Se for superior ao valor que está disponível no contrato, então é ao preço cadastral que se calcula o valor do imposto.

Tais mudanças se justificam pelo fato de ser necessário reduzir o número de transações fraudulentas, cuja principal finalidade é a sonegação de impostos. São cobrados mais 13% do valor revelado. A base tributária pode diminuir ao usar a dedução.

Regulamento legislativo

A obrigatoriedade do pagamento do imposto sobre os rendimentos auferidos com a venda de imóveis é regulamentada por diversos regulamentos. Estes incluem o art. 117 e art. 220 do Código Tributário, bem como a Lei Federal nº 382.

Os documentos especificam se o imposto sobre vendas é devido na venda de um apartamento, como a taxa é determinada e em que circunstâncias os vendedores estão isentos do processo.

Quando o imposto não é pago?

Existem certas condições sob as quais as pessoas que vendem imóveis não precisam pagar imposto sobre sua renda. O imposto após a venda de um apartamento não é pago (por vários motivos) somente se houver evidências dessas circunstâncias. Você não precisa calcular e pagar a taxa nas situações:

• depois de comprar o apartamento, o vendedor possuiu o apartamento por mais de cinco anos;
• depois de receber habitação por herança, como resultado da elaboraçãopresente ou por decisão judicial, você precisa esperar 3 anos, para que depois possa vender o objeto com isenção de impostos;
• se o apartamento foi vendido por um preço inferior ao seu preço de compra, pois é necessário pagar imposto de renda, mas você terá que provar oficialmente que o vendedor realmente não teve lucro, para o qual contratos de a compra e venda de habitação são usadas;
• O valor do imóvel é inferior a RUB 1 milhão, pois cada vendedor de um imóvel pode usufruir de uma dedução de RUB 1 milhão, e é por esse valor que a base tributável é reduzida, portanto, com um preço baixo de moradia, você não precisa pagar uma taxa.

A desvalorização injustificada do custo da habitação não pode mais ser aplicada. Isso se deve ao fato de que o imposto sobre a venda de um apartamento para pessoas físicas pode ser calculado com base no valor cadastral, se for superior ao preço de venda do objeto.

Quando os fundos devem ser transferidos?

Taxa no próximo ano. Portanto, se o apartamento for vendido em 2017 e, ao mesmo tempo, for necessário calcular e transferir a taxa, ele deverá ser transferido para o orçamento antes de 15 de julho de 2018.

Se houver atrasos, são cobradas multas que aumentam significativamente o valor total que deve ser repassado ao orçamento.

Quanto tempo leva para possuir um apartamento para não pagar imposto após a venda?

Mudanças significativas foram feitas em 2016, então agora todas as pessoas devem saber como determinar corretamente esse período,que eles não são responsabilizados por violações. As regras básicas incluem:

• se a propriedade foi comprada após 2016, você terá que esperar 5 anos para vendê-la sem pagar taxa;
• se o objeto foi recebido com base em outras transações nas quais o destinatário do apartamento não gastou nenhum dinheiro, por exemplo, a habitação foi recebida por herança ou doada com base em uma doação corretamente elaborada, então pode ser vendido sem impostos em três anos.

O imposto sobre a venda de um apartamento de propriedade a menos de 3 anos terá que ser pago sem f alta. Nesse caso, a contagem regressiva começa a partir do momento em que o cidadão recebe um documento confirmando seu direito ao imóvel. Por exemplo, se um objeto é comprado com base em contribuições de ações, a contagem regressiva deve ser realizada a partir do momento em que o último pagamento é feito.

Preciso pagar imposto sobre moradia doada ou herdada? sim, se tiverem passado menos de três anos de uso desse imóvel e você quiser vendê-lo. Digamos que você possua um apartamento por 3 anos. Nesse caso, o imposto sobre vendas não terá que ser calculado e transferido, mas ao mesmo tempo é necessário apresentar ao Serviço Fiscal Federal comprovação de que de fato passaram mais de três ou cinco anos.

Posso baixar o preço?

Toda pessoa que vende imóveis quer evitar impostos. Muitas pessoas preferem não pagar impostos sobre a venda de um apartamento, alegando que subestimam deliberadamente as vendas.o preço do objeto, portanto, ao usar a dedução, não há imposto algum ou tem um valor pequeno.

Este método não é usado desde 2016. Isso se deve ao fato de que antes de calcular a taxa, os funcionários da Receita Federal comparam dois indicadores representados pelo preço de venda e o valor cadastral do objeto. O cálculo é baseado no valor que será maior. Portanto, evitar a tributação dessa maneira não funcionará. O imposto sobre a venda de um apartamento novo que foi comprado ou recebido há menos de três ou cinco anos terá que ser pago em qualquer caso.

Como não pagar imposto tendo um apartamento há menos de 5 anos?

Existem certas possibilidades que permitem que você realmente não pague essa taxa, mesmo que o apartamento seja de propriedade de uma pessoa por menos de cinco anos. O imposto sobre vendas de apartamentos não é pago nas seguintes condições e situações:

• propriedade comprada antes de 2016, portanto ainda está sujeita à condição de que você tenha que esperar três, não cinco anos, para poder vendê-la sem pagar uma taxa;
• o apartamento foi recebido como presente ou herança, portanto, nenhum dinheiro foi pago por um cidadão, o que leva ao fato de que basta possuir o objeto por apenas 3 anos, depois vendê-lo e não pagar imposto;
• o vendedor pode provar que não obteve lucro em duas transações dentro de três anos, então ele vendeu o objeto por um preço um pouco menor do que foi originalmente comprado, mas nessas condições é importante que o preço de venda não ficou abaixo do cadastroo custo do apartamento;
• transações são feitas em relação à habitação barata, portanto, seu preço cadastral e de venda é inferior a 1 milhão de rublos, o que leva ao fato de que, devido ao uso da dedução, a base tributária é completamente negativa.

Todas as condições acima devem ser comprovadas por um cidadão por meio de documentos oficiais, portanto, é necessária a apresentação da documentação pertinente à Receita Federal.

Nuances da venda de um apartamento recebido por herança

Se um cidadão recebe uma propriedade por herança, então ele tem que pagar uma taxa estadual, dependendo do valor do objeto, bem como lidar com um longo registro de um apartamento. Além disso, para seu registro na propriedade, você precisa pagar uma taxa de 2 mil rublos. Muitas vezes, após o registro, uma pessoa deseja vender o objeto. Deve-se ter em mente que nessas condições, o imposto sobre a venda de um apartamento herdado deverá ser pago.

Alguns fatores devem ser avaliados primeiro:

• é determinado qual é o tamanho do valor cadastral do imóvel, pois este é o indicador que será usado para calcular o imposto se o apartamento for vendido a um preço menor;
• 1 milhão de rublos é deduzido do valor recebido, representado pela dedução;
• calculado a partir deste valor de 13% para determinar qual o valor que deverá ser pago ao orçamento, pois se for muito grande, muitas vezes é aconselhável esperar três anos para depois vender o objeto sem impostos.

O valor cadastral ainda não foi calculado para todos os apartamentos. Isso se deve ao fato de ser determinado apenas por uma comissão especial composta por funcionários qualificados do IPV, portanto, muitas vezes esse indicador ainda não foi determinado para um objeto específico. Neste caso, o herdeiro terá que ordenar tal avaliação por conta própria, o que incorre em custos adicionais.

Qual é a dedução sugerida?

Qualquer pessoa que pretenda vender um apartamento ou mesmo um quarto deve lembrar-se que tem a oportunidade de utilizar uma dedução fiscal. É padrão para todos os apartamentos é de 1 milhão de rublos. Quanto de imposto sobre a venda do apartamento será pago neste caso?

Por exemplo, um apartamento foi vendido por 3,4 milhões de rublos, e esse valor é superior ao valor cadastral do objeto. A transação foi concluída dentro de um ano após a compra da propriedade. Preciso pagar imposto sobre a venda de um apartamento neste caso? Como ainda não passaram três ou cinco anos após o registro do imóvel, a taxa deve ser calculada e transferida corretamente.

Inicialmente, a base tributária é calculada, para a qual o preço de venda é reduzido pelo valor da dedução: 3, 4 - 1=2,4 milhões de rublos. Além disso, um imposto é cobrado sobre esse valor: 2,4 milhões x 13%=312 mil rublos.

Você pode usar a dedução para reduzir o imposto sobre a venda de um apartamento somente se o vendedor tiver evidências de que gastou seu dinheiro inicialmente no objeto. Esta prova pode ser fornecida por documentos:

• transferências de pagamento, com base nas quais os fundos foram transferidos paraoutra conta, então o procedimento de compra do objeto foi totalmente realizado pelo banco;
• recibo indicando a transferência de fundos;
• um ato de aceitação e transferência de um objeto indicando o preço deste imóvel;
• cheques fiscais que podem confirmar não só a compra da habitação, mas também o seu acabamento.

Somente após a preparação das provas, você pode usar a dedução.

Quando é apropriado cancelar a dedução?

O vendedor da casa pode decidir se o preço de venda será reduzido pelo valor da dedução ou pelo preço de compra do imóvel. Por exemplo, em 2016, um apartamento foi comprado por 2,3 milhões de rublos. Em 2017, é vendido por 4,2 milhões de rublos.

Se você usar a dedução, o valor do imposto sobre a venda do apartamento será igual a: (4, 2 - 1) x 13%=416 mil rublos.

Se você usar um método que envolva determinar o lucro real recebido, o valor da taxa será: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 mil rublos.

Por isso, é aconselhável em tal situação recusar a dedução para reduzir o imposto sobre a venda do apartamento. A nova lei indica que, se não for possível confirmar o preço de compra de um objeto, em qualquer caso, você terá que usar uma dedução.

A dedução é fornecida apenas uma vez por ano, portanto, se uma pessoa fizer várias transações ao mesmo tempo em um ano, a oportunidade de reduzir a base tributária para apenas um apartamento se aplica.

Além disso, ao comprar uma casa, você pode contar com a restituição de impostos. É calculado com basegastos:

• valor pelo qual o apartamento foi comprado;
• despesas para a construção da instalação;
• comprando o terreno em que a casa foi construída;
• reembolso dos juros do empréstimo, se um empréstimo hipotecário foi emitido para a compra de habitação.

A dedução máxima da propriedade é fornecida no valor de 260 rublos. até 390 mil rublos podem ser devolvidos do preço de compra ou construção, bem como juros de hipoteca.

Como é calculado o preço cadastral de um objeto?

Muitas pessoas não conhecem as inovações da legislação, então estão tentando reduzir a base tributária vendendo imóveis a baixo custo. Eles negociam com os compradores para que o contrato contenha um valor não superior a 1 milhão de rublos. Ao usar a dedução, verifica-se que a base tributária é representada por um valor negativo.

Mas agora as autoridades fiscais em tal situação usam não apenas o indicador indicado no contrato de venda, mas também o preço cadastral para determinar o imposto sobre a venda de um apartamento. A lei indica que se o valor cadastral exceder o valor disponível no documento, então a taxa é calculada sobre ele.

Por exemplo, um cidadão comprou um apartamento por 1,5 milhão de rublos. Seu preço cadastral é de 1,3 milhão de rublos. Após um ano de propriedade, uma pessoa decide vender o objeto por 1,6 milhão de rublos. Ele concorda com o comprador que o contrato deve indicar o valor de 900 mil rublos. Ao calcular o imposto, os funcionários da Receita Federal levam em consideração o preço cadastral do objeto, pois é superior ao preço de venda. Nesse caso, ao usar a dedução, o tamanhoimposto será igual a: (1, 3 - 1) x 13%=39 mil rublos.

Nuances da elaboração de uma declaração

Se uma pessoa possui imóveis em data inferior à data de vencimento, ela deve não apenas calcular e pagar a taxa, mas também elaborar e enviar uma declaração ao Serviço Fiscal Federal. Não é necessário gerar este documento nas situações:

• o apartamento não está à venda, mas é trocado ou doado a outra pessoa, pois o objeto é transferido gratuitamente ou sem recebimento de pagamento adicional, portanto o cidadão simplesmente não possui renda sobre a qual o imposto possa ser calculado;
• o objeto vendido pertenceu a uma pessoa por mais de três ou cinco anos, dependendo de como foi adquirido.

Em outras situações, é importante não apenas pagar o imposto, mas também apresentar uma declaração. Isso só é necessário se a base tributária for positiva.

É importante entender não apenas se os cidadãos pagam imposto na venda de um apartamento, mas também como a declaração é formada. As regras para sua compilação incluem:

• indica o período para o qual o documento é gerado;
• informações pessoais sobre o contribuinte estão cadastradas;
• são inseridos dados sobre como o apartamento foi recebido, quanto tempo esteve à disposição do cidadão, por qual preço foi comprado e vendido;
• digite as informações sobre a dedução aplicável;
• fornece as regras de cálculo de impostos.

Com base nas informações da declaração, uma taxa é paga.

Como é feita a declaração?

O documento é apresentado emFTS de diferentes maneiras:

• visita à Secretaria da Receita Federal para envio do documento a um especialista, após o que é fornecida notificação e nota fiscal;
• enviando documentação por correio;
• uso da internet;
• com a ajuda de um intermediário que deve ter uma procuração com firma reconhecida.

Você não precisa elaborar um documento se o resultado do cálculo for que você não precisa pagar imposto. Isto inclui os casos em que, após a utilização da dedução, se obtém um valor negativo da base tributável, uma vez que tal facto não carece de comprovação pelo contribuinte com base no art. 229 NK. Ele afirma que, se a renda não for tributável, ela não poderá ser declarada pelos contribuintes.

Responsabilidade pelo não pagamento da taxa

Se o contribuinte cometer um erro ou simplesmente propositadamente não pagar o imposto de renda pessoal após a venda do apartamento, isso leva ao fato de o cidadão ser responsabilizado administrativamente ou criminalmente.

A medida da responsabilidade depende da gravidade do crime e do valor do imposto. Portanto, uma multa de até 100 mil rublos pode ser imposta. ou mesmo prisão por até três anos. Portanto, é necessário apresentar a declaração tempestivamente antes de 30 de abril, e também pagar a taxa antes de 15 de julho. Se não houver fundos no dia 16, será cobrada uma multa de 5% por cada mês de atraso; portanto, em seis meses, você terá que pagar não apenas o imposto, mas também 30% dele. O nível mínimo de tal multa é de 1 mil rublos.

Assim, cada pessoa devesaiba quais impostos você precisa pagar ao vender / comprar um apartamento para fazer contribuições oportunas para o orçamento. Isso evitará responsabilidade significativa por violações graves. Ao mesmo tempo, você deve entender os termos de propriedade, a possibilidade de usar a dedução e outras nuances do cálculo.