Como vender um apartamento por conta própria? Imposto para o apartamento vendido. Venda de imóveis sem intermediários

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

É possível vender imóveis sem intermediários? Para responder a essa pergunta, é necessário entender os motivos pelos quais os proprietários de imóveis recorrem a eles. Ao recorrer aos serviços de agências, muitas pessoas acreditam erroneamente que assume total responsabilidade pelo apartamento comprado com sua ajuda. Esta razão para recorrer a serviços intermediários não faz sentido. De acordo com a lei, o contrato de compra e venda é celebrado entre o vendedor e o comprador, sendo a imobiliária apenas um intermediário. Não assume nenhuma responsabilidade legal ou financeira. Isso deve ser estipulado no contrato de serviço entre o cliente e a agência. Na melhor das hipóteses, poderá representar os interesses do vendedor em processos judiciais.

Muitos usam os serviçosintermediários para evitar situações imprevistas ou golpistas. Sabendo vender um apartamento por conta própria, nomeadamente todas as ameaças e subtilezas em cada fase da transação, pode proteger-se ao máximo e prescindir da ajuda de uma agência.

O corretor de imóveis faz um trabalho trabalhoso, então o honorário do profissional é alto. Mas uma grande porcentagem de pessoas que estão dispostas a fazer um esforço e economizar dinheiro ainda recorrem aos serviços de intermediários. Há apenas uma razão - eles não sabem como vender um apartamento sem um corretor de imóveis. Tendo se familiarizado com todas as etapas do processo de compra de um apartamento, você pode ficar sem serviços intermediários.

Primeiros passos: como avaliar, colocar à venda e organizar a visita de um apartamento

Como vender um apartamento por conta própria e por onde começar? Antes da transação, você deve passar pelos três primeiros passos para a venda de qualquer imóvel:

1. Primeiro de tudo, você precisa definir o preço certo para o apartamento. Para fazer isso, você precisa estudar ofertas imobiliárias semelhantes. Com a ajuda de jornais publicitários, na Internet, encontre anúncios de venda de apartamentos na mesma área da cidade com parâmetros aproximadamente semelhantes: condição, área, localização e outros. Você pode ligar para várias opções semelhantes e esclarecer todos os detalhes com mais detalhes, além de perguntar há quanto tempo o apartamento está sendo vendido. Ao formar o custo, deve-se levar em consideração que o comprador pode barganhar. Normalmente a barganha é de até 5% do preço desejado.
2. Tendo estabelecido o custo aproximado do apartamento, você deve atrair a atenção do maior número possível de compradores em potencial. Deve ser arquivadoum anúncio em publicações publicitárias populares, jornais gratuitos, coloque-o em páginas da Internet e cole-o em quadros especiais com informações. O anúncio deve conter resumidamente todas as informações sobre o apartamento e um número de telefone para contato. Para evitar que compradores em potencial liguem 24 horas por dia, você pode especificar um horário específico para as chamadas. O anúncio deve ser atualizado o mais rápido possível.



3. Todos os vendedores, e especialmente as mulheres que estão interessadas em como vender um apartamento, precisarão de aconselhamento nesta fase. As visitas ao cliente devem ser tratadas com cautela:

• fazer consultas durante o dia, de preferência em dia de folga;
• estar na reunião de preferência junto com alguém que você conheça;
• retire objetos de valor e dinheiro de lugares de destaque;
• nunca mostre documentos originais antes da transação, apenas fotocópias.

Recebendo um depósito

Não há necessidade de se apressar para remover os anúncios à venda, de repente uma pessoa muda de ideia e o vendedor perderá um cliente em potencial. Tendo acordado um preço, é necessário oferecer ao comprador um pagamento antecipado. Aqueles que estão envolvidos de forma independente na transação e estão estudando como vender um apartamento sem um corretor de imóveis precisam saber - legalmente esse momento pode ser formalizado de diferentes maneiras: escrever um acordo antecipado (um recibo para receber um adiantamento) ou elaborar uma preliminar acordo sobre um depósito. Por conveniência e segurança, este contrato de compra e venda deve incluir uma descrição completa do objeto a ser vendido e os termos do adiantamento. Então, em caso de recusa da transação, o comprador será obrigado a reembolsar maise penalidades.

Como é elaborado um contrato de venda?

O principal passo neste processo é elaborar um contrato de compra e venda correto, que deve estar pronto 2-3 dias antes da hora marcada para a transação. A forma deste documento é selecionada: notarizada ou escrita simples (PPF). Ambos os tipos de registro têm a mesma força legal. No entanto, aqueles que estão estudando como vender um apartamento de forma independente com hipoteca devem estar cientes de que, neste caso, de acordo com a lei, a forma do contrato deve ser apenas notarizada.

Elaborar um contrato de PPF é mais econômico e custa cerca de 50-70 dólares. Com a forma notarial do documento, o cartório também recebe um percentual adicional do valor da venda. Claro que o custo deste tipo de registro vai custar muito mais, então você não deve escolher a forma autenticada do contrato e gastar um dinheiro extra sem a necessidade.

PPF-contrato pode ser elaborado por você mesmo ou procurar a ajuda de um advogado. De qualquer forma, você precisa estudar cuidadosamente o contrato de venda de imóveis e verificar cuidadosamente cada um de seus pontos:

• quem vende e para quem (nome completo e detalhes do passaporte);
• endereço e cumprimento integral dos principais parâmetros previstos no contrato com os certificados BTI - f nº 11A ef nº 22A;
• condições de venda, preço do apartamento e forma de liquidação;
• correção dos documentos de título descritos no contrato;
• tempo para a liberação do apartamento e a quitação de pessoas registradas dele, como regra,é 14 dias.

Registro do contrato de venda

A maneira mais conveniente e segura de se estabelecer é um cofre. É aconselhável abri-lo em um banco confiável localizado em território neutro. Um cofre garantirá que o vendedor receberá seu dinheiro imediatamente após preencher todos os documentos necessários.

Após o depósito do dinheiro em uma célula do banco, é necessário apresentar para registro no Serviço Federal de Registro do Estado (FSGRKK) o contrato de compra e venda de imóveis com assinaturas e os seguintes documentos:

• documento de título do apartamento vendido (contrato de compra e venda, certidão de herança, bem como qualquer outro documento comprovativo dos direitos do proprietário);
• o passaporte cadastral do apartamento obtido com especialistas do BTI;
• cópia da conta financeira e pessoal (AKC) no original e extrato do livro da casa;
• certificados originais F No. 22A (obrigatório) e F No. 11A (se necessário) recebidos na IPV;
• fotocópias dos passaportes de todos os participantes da transação;
• para as mulheres que estão aprendendo a vender um apartamento, você deve saber que é necessário o consentimento do marido registrado no apartamento e para o homem - o consentimento da esposa;
• se houver crianças, em alguns casos será necessária a permissão das autoridades tutelares;
• no caso em que o apartamento seja comum, os vizinhos (se forem proprietários de outros quartos) ou a cidade (se os restantes quartos não forem privatizados) devem ser recusados;
• outros documentos a critério do oficial de registro (nascimento, óbito eoutros).

Se o registrador aceitou os documentos, então tudo foi feito corretamente. Este funcionário dará um recibo para o recebimento de documentos e definirá o horário em que é necessário buscar. Como regra, os documentos são registrados no FSGRKK por uma média de duas semanas e, em seguida, o comprador e o vendedor recebem um documento registrado de venda. Ambas as partes precisam verificar cuidadosamente o contrato recebido quanto a erros de digitação e erros. Se tudo estiver bem, o vendedor precisa obter a chave do cofre do comprador.

Por que precisamos de uma escritura de transferência?

A liberação do apartamento ocorre de acordo com os acordos especificados no contrato de venda. A escritura de transferência é um documento importante que é elaborado durante a transação sob qualquer forma. Ele detalha a condição do apartamento. Às vezes, um contrato de venda o substitui, mas ainda é melhor redigir esse documento separadamente. É possível, é claro, chegar a acordos verbais, mas é mais sensato se proteger. Um ponto importante para os vendedores que estão estudando como vender um apartamento sem corretor de imóveis: até que a escritura de transferência seja assinada, o vendedor é responsável pela condição física do apartamento (inundação, incêndio, roubo), além de pagar todas as contas de serviços públicos.

Quando o imposto é pago?

Todos os vendedores estão interessados em saber se é necessário pagar impostos pelo apartamento vendido. Existem pontos tão importantes na legislação:

• se uma pessoa possui um apartamento há 3 anos ou mais, quando é vendido, o proprietário está isento de impostosde acordo com o parágrafo 17.1 do artigo 217 do Código Tributário da Federação Russa, mas ainda é obrigado a apresentar uma declaração de imposto zero;
• quando o vendedor possui habitação há menos de 3 anos, então, de acordo com o parágrafo 1 do artigo 220 do Código Tributário da Federação Russa, ele é obrigado a pagar 13% do imposto sobre o valor, o esquema de cálculo que o proprietário escolhe a seu critério.

Duas fórmulas para cálculo do imposto:

• fórmula 1: subtraia o custo da compra do lucro da venda do apartamento;
• fórmula 2: subtraia 1 milhão de rublos do valor da venda de um apartamento.

Aqueles que lidam com a questão de "como vender um apartamento por conta própria" e não conhecem todos os meandros da lei, algumas informações úteis serão úteis:

1. Se o apartamento foi adquirido pelo preço de venda atual ou superior, é melhor usar a primeira fórmula de cálculo, pois o valor do imposto será negativo, o que significa que você não precisa pagar nada. Por exemplo, o proprietário comprou um apartamento há dois anos por 2 milhões de rublos e o vendeu agora por 1,8 milhão de rublos, depois de acordo com a fórmula 1,8 milhão de rublos. - 2 milhões de rublos.=-0,2 milhão de rublos - Sem imposto sobre prejuízo.
2. Quando o apartamento foi praticamente doado (por herança, doação), é mais sensato levar em conta a segunda fórmula.
3. De acordo com o parágrafo 1 do artigo 229 do Código Tributário da Federação Russa, é necessário, em qualquer caso, apresentar uma declaração de imposto no local de registro do vendedor antes de 30 de abril do ano seguinte ao ano de oferta. O imposto calculado diferente de zero deve ser pago antes de 15 de julho.

Venda de um apartamento por procuração

Quando não há tempo suficiente para trabalhoso processo de venda de uma casa muitas vezes elabora uma procuração. Por exemplo, será uma solução razoável no caso de vários proprietários possuírem uma propriedade. A venda de apartamentos neste caso é realizada da seguinte forma: todos os proprietários elaboram todos os casos relacionados à transação para uma pessoa menos ocupada. Independentemente do motivo para a elaboração de uma procuração, há um ponto muito importante: para evitar problemas e não ficar desabrigado, é necessário indicar claramente os poderes do administrador.

Com muita seriedade e vigilância, você precisa abordar a procuração geral. Ele permite que um agente fiduciário faça qualquer tipo de transação com a propriedade e aliene-a a seu critério, por exemplo, vendê-la e obter dinheiro para si. Uma procuração geral é emitida por um notário público somente após uma verificação completa do principal para determinar se ele entende o propósito de assinar um tipo de documento tão importante.

Há momentos em que o comprador quer segurar e exige a inclusão no contrato de venda de uma cláusula de confirmação da transação pelo proprietário da casa. Então é possível vender um apartamento por procuração somente após a declaração do principal, escrita por um notário, sobre a validade da operação de venda.

Caso a necessidade de utilização dos serviços de um agente fiduciário tenha deixado de ser relevante, a procuração poderá ser revogada antes mesmo de seu vencimento. Os dados sobre a revogação da procuração são registrados no banco de dados de informações do Cartório.

Venda do apartamento onde a criança mora

Quase dentrotoda família tem filhos. Portanto, para os pais-vendedores, a pergunta é muito relevante: "E neste caso, como vender um apartamento?" A criança deve ser considerada e em nenhum caso infringir os seus interesses, caso contrário a venda de habitação será problemática. Isso é monitorado pelas autoridades. Existem dois tipos de procedimento de transação de compra e venda: a criança está inscrita no apartamento ou é proprietária de uma parte da habitação.

Conforme o disposto no art. 26, 28 do Código Civil da Federação Russa, menores e menores, apenas com o consentimento de seus representantes legais, têm a oportunidade de fazer uma gama estritamente especificada de transações, incluindo aquelas envolvendo imóveis. É possível vender habitação em que um menor esteja registado, mas não seja o proprietário, sem autorização das autoridades tutelares. A exceção são as crianças privadas de cuidados parentais ou que estejam sob tutela. Nessa situação, é necessária uma permissão especial do serviço de guardião. De qualquer forma, antes de vender o apartamento, você precisa encontrar um novo local de registro para a criança, pois as crianças devem ser registradas imediatamente em outro local quando forem liberadas de um local de residência. Ao mesmo tempo, as novas moradias devem ter área igual ou maior e com condições de vida semelhantes. Se os direitos do menor não foram violados de forma alguma, não haverá problemas com a venda do apartamento.

Se a criança for proprietária de parte do apartamento, é necessário o consentimento apropriado da tutela e das autoridades tutelares. Isso deve ser cuidado com antecedência, antes da venda da habitação. Você precisa entrar em contato com a organização de tutela no local de registro de um filho menor e descobrirse é possível vender um apartamento, dependendo das especificidades de um caso específico. Se a transação estiver prevista em lei, você precisará descobrir em que momento a permissão para a venda estará pronta e começar a coletar os certificados necessários. Depois, ao redigir um documento de venda, o vendedor sem filho (se tiver menos de 14 anos) ou com ele (se tiver mais de 14 anos) dirige-se às autoridades tutelares e tutelares para preencher e assinar um requerimento. O segundo tutor (cônjuge, mesmo que o casal seja divorciado) também deve estar presente e dar o seu consentimento. Então, no dia marcado, você pode obter uma licença pronta.

Casos excepcionais:

• Se você planeja mudar de local de residência devido à mudança para outra localidade, a transação só é possível com a permissão da organização guardiã, e o valor recebido pelo apartamento é transferido para a conta bancária do menor. Os pais têm 3 meses a partir da data da venda para comprar uma nova casa e registrar uma participação semelhante na propriedade da criança. Caso contrário, as autoridades tutelares reservam-se o direito de cancelar o contrato de venda.
• Ao se mudar para residência permanente fora do país, é necessário apresentar à organização guardiã uma lista de determinados documentos recebidos do OVIR.
• Se uma nova habitação está sendo construída, então para obter o consentimento das autoridades tutelares, ela deve estar em fase final de construção. Um menor temporariamente precisa ser registrado em algum lugar (com amigos, parentes). Ao solicitar permissão à organização guardiã, é apresentado um acordo comempresa desenvolvedora, que reflete a participação acionária da criança.

Opções de venda de apartamento privatizado

A maneira mais fácil de vender habitação privatizada é vendê-la inteiramente para um comprador e dividir o lucro de acordo com a participação de cada um. Também é possível que um dos proprietários compre todas as outras ações de outros proprietários. Tudo é simples aqui, e o esquema de transação é padrão. Mas muitas vezes acontece que um dos proprietários se recusa a vender. Como vender um apartamento privatizado neste caso? Tudo depende de como a propriedade é dividida.

Se o apartamento for dividido em partes por metragem, deve primeiro redigir um aviso de venda autenticado, indicando o tamanho e o valor desejado da sua área a ser vendida, e enviá-lo por carta registrada aos demais proprietários. De acordo com o art. 250 do Código Civil da Federação Russa, eles têm uma vantagem sobre outros compradores. Se dentro de 30 dias outros proprietários não concordarem ou se recusarem a comprar, de acordo com o art. 250 do Código Civil da Federação Russa, você pode exercer seu direito e vender uma parte de um apartamento conjunto a qualquer outra pessoa.

Quando um apartamento é dividido em porcentagem, é impossível vendê-lo sem o desejo dos outros, mas você pode receber dinheiro pela sua parte voluntariamente ou à força, indo a tribunal.

Se houver uma parte de um filho menor em habitação privatizada, você pode vender o apartamento com permissão das autoridades tutelares.

Venda de um apartamento doado

Uma pessoa que possui um vale-presente pode descartarpropriedade a seu critério. Se o proprietário quiser vender o apartamento doado, no qual é o único proprietário, a venda ocorre de acordo com o esquema geral padrão. Tendo recebido dinheiro para imóveis, o vendedor deve pagar imposto. Discutimos acima como escolher a fórmula tributária certa e lucrativa.

Quando uma parte de um apartamento é recebida como presente, que é dividida por porcentagem ou por filmagem, o esquema de venda é semelhante ao discutido na seção "Opções para a venda de um apartamento privatizado".

Venda de apartamento com hipoteca

Apesar de alguns dos obstáculos que acompanham as transações com imóveis hipotecários, é possível vender um apartamento com hipoteca. Existem várias maneiras de realizar esta operação:

1. Feche o empréstimo antecipadamente pagando-o com suas próprias economias ou, se o comprador concordar, com um adiantamento recebido dele.
2. Você pode vender um apartamento sem antes pagar a dívida do empréstimo. Para fazer isso, você precisa escrever um pedido ao banco e aguardar a aprovação. Ele pode recusar se a venda ocorrer durante a moratória de fechamento antecipado do empréstimo. Se o banco concordar, mas insistir em sua participação na transação, duas células bancárias serão abertas: o comprador coloca o valor do pagamento do empréstimo na primeira e a diferença restante na segunda. Após a remoção do gravame da habitação, é elaborada uma transação de compra e venda. Neste caso, mesmo vendendo um apartamento sem corretor de imóveis, você terá que pagar uma comissão ao banco pela abertura de cofres e suporte à transação.
3. Se o credor concordar com a venda sem préviopagamento da dívida do empréstimo e concorda em não participar da transação, é necessário concluir um documento preliminar de venda. Então, tendo pago o empréstimo com o dinheiro recebido do comprador, o proprietário recebe os documentos para levantar a proibição e vai para a câmara de registro. Em seguida, o vendedor conclui a transação no cartório.
4. Você pode vender um apartamento com um empréstimo. O comprador precisa apresentar ao banco todos os documentos necessários confirmando sua solvência e já está decidindo a opção de substituir o mutuário. Com decisão positiva, os direitos de propriedade são registrados novamente, o imóvel permanece na hipoteca e o vendedor recebe a diferença entre o custo do apartamento vendido e o saldo da dívida sem a participação do credor.

Conclusão

Acontece que apartamentos diferentes: privatizado, aquele cujo dono é filho, hipotecado, doado - podem ser vendidos sem a ajuda de um corretor de imóveis, conhecendo todos os passos da transação desde a fixação do preço até o recebimento do quantia de dinheiro. Tendo uma ideia sobre os perigos e complexidades desse processo e colocando muito esforço e tempo no negócio, você pode vender seu apartamento por conta própria.