Problemas de empréstimos hipotecários na Rússia

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

O conceito de "hipoteca" surgiu em russo há pouco tempo. No entanto, poucas pessoas sabem que os serviços para fornecer aos residentes do país empréstimos em dinheiro para a compra de habitação existem desde 1917. Vale dizer que naqueles dias tais operações eram muito populares, uma vez que tais transações eram estritamente regulamentadas. No entanto, quando as moradias começaram a ser distribuídas, essa prática se perdeu e só foi retomada há relativamente pouco tempo.

Hoje, infelizmente, essas transações estão associadas entre os cidadãos às coisas mais desagradáveis. Isso não é surpreendente, porque agora as questões de empréstimos hipotecários na Rússia e as perspectivas de desenvolvimento desse tipo de serviço são bastante agudas. O que acontece com os empréstimos. Por que eles são menos populares e estão recebendo tantas críticas agora?

Imóveis próprios e subsídios do cidadão

Em primeiro lugar, os problemas do crédito à habitação começam pelo facto de hoje apenas 10% dos cidadãos terem o seu próprio espaço habitacional, que em área total ultrapassa os 18 m² por pessoa. Com base nisso, apenas 1% das pessoas pode comprar imóveis emdinheiro ganho.

Em última análise, os cidadãos não vêem outra saída, como obter uma hipoteca, ainda que nas condições mais desfavoráveis. Ao mesmo tempo, com base na situação econômica, a maioria dos mutuários deve receber apoio do Estado. No entanto, isso nem sempre é possível devido ao grande número de pessoas no país que desejam receber subsídios do governo. Até o momento, mais de 20 milhões de cidadãos da Federação Russa desejam obter uma hipoteca. Com base nesses números malucos, fica óbvio que os desenvolvedores precisam construir casas constantemente, o que também é quase impossível de fazer em tão pouco tempo.

O principal problema dos empréstimos hipotecários na Rússia é que, nesse estado de coisas, o estado poderá fornecer moradia a todos os necessitados sob programas sociais apenas por 26 anos.

Também vale a pena considerar que o arcabouço legislativo do crédito imobiliário no país ainda é bastante incipiente. Assim, surgem problemas adicionais tanto com o crédito à habitação como com a concessão de subsídios.

Inflação

Parece, qual é a relação entre a melhoria da situação econômica do país e os problemas de desenvolvimento de empréstimos hipotecários? Sim, de fato, há cerca de 15 anos a situação no estado era muito difícil, e o nível de inflação no verdadeiro sentido da palavra saiu de escala. Hoje a situação parece muito mais positiva, mas ainda está longe de uma estabilidade total. Em primeiro lugar, trata-se do sistema de crédito.

Devido a situação instávelOs cidadãos simplesmente não querem manter seu dinheiro em bancos. Assim, as organizações de crédito estatais simplesmente não têm onde tirar dinheiro para conceder empréstimos à população. Isso também resulta em taxas anuais mais altas e outras condições de empréstimo desfavoráveis.

Em última análise, as hipotecas não estão se tornando um produto de massa, mas um serviço que nem todos podem pagar.

Situação econômica geral

Todo mundo sabe que uma hipoteca é um empréstimo que paga após um período de tempo bastante longo. Como regra, esse empréstimo é concedido por um período de até 20 a 30 anos. Daí surgem os problemas de empréstimos hipotecários na Federação Russa.

O fato é que os bancos que concedem empréstimos de longo prazo devem ter pelo menos alguma garantia de pagamento para não perder a estabilidade econômica. Por sua vez, os próprios mutuários também querem ter certeza de que serão capazes de pagar a habitação para a qual já fizeram um pagamento bastante impressionante. Mas como você pode obter garantias se a renda da população muda periodicamente? Isso leva a altos e baixos financeiros, que, por sua vez, estão intimamente relacionados à situação econômica geral em todo o mundo.

Com base nisso, as organizações de crédito são obrigadas a levar em conta os riscos e, em caso de não pagamento do empréstimo, cobrar multas do mutuário. É por isso que nem todos podem obter uma hipoteca hoje, pois em caso de atraso ou incapacidade de pagar o empréstimo tomado, uma pessoa deve fornecer outros recursos que o banco possa levar em consideraçãodívida não paga.

Baixa solvência dos cidadãos

Se falarmos sobre os problemas e as perspectivas para o desenvolvimento dos empréstimos hipotecários, você precisa entender que esse setor depende diretamente dos próprios habitantes do país, ou melhor, do nível de seus ganhos. Hoje, mais de 60% da população precisa melhorar as condições de moradia. Parece que uma hipoteca pode ser uma verdadeira salvação para essas pessoas. Mas, infelizmente, nem todos podem fornecer ao banco os documentos necessários confirmando o nível de ganhos.

De acordo com os termos do empréstimo hipotecário, um empréstimo é concedido a uma pessoa se o pagamento mensal não for superior a 40% da renda oficial de um cidadão e seus parentes. Assim, se todo mês o mutuário paga cerca de 30 mil rublos, ele deve ganhar pelo menos 75 mil rublos.

Infelizmente, hoje a média salarial não chega a esse patamar. Isso leva a problemas adicionais para empréstimos hipotecários. Muitos cidadãos, em um esforço para obter um empréstimo cobiçado, indicam salários inflacionados em certificados e depois não conseguem lidar com as obrigações do empréstimo.

Monopolização do mercado

O mercado imobiliário primário na Rússia ainda é "opaco". Não há tantas empresas envolvidas na construção de casas e, portanto, praticamente não há concorrência entre as empresas. Por causa disso, as incorporadoras podem se dar ao luxo de manter os preços dos imóveis em um nível bastante alto, o queleva à monopolização virtual e taxas mais altas para as parcelas iniciais e subsequentes dos empréstimos.

Assim, a única solução para os problemas dos empréstimos hipotecários é reduzir os preços dos novos edifícios. Para que isso aconteça, é necessário o desenvolvimento do mercado da construção. Se novas empresas incorporadoras aparecerem no país, isso não apenas reduzirá o custo da moradia, mas também trará benefícios à população. Só então a hipoteca se tornará um produto público.

Métodos de investimento

Continuando a considerar os problemas dos empréstimos hipotecários, vale a pena considerar que o dinheiro que chega aos bancos de pessoas físicas geralmente é armazenado lá por não mais de 1 ano.

O orçamento do Estado e as instituições financeiras simplesmente não têm dinheiro suficiente para fornecer subsídios preferenciais. Para estabelecer programas estatais de apoio à população em hipotecas, é necessário estabilizar os mercados de ações. Isso significa que os problemas de empréstimos hipotecários na Rússia serão parcialmente resolvidos depois que ações e papéis valiosos começarem a ser vendidos e comprados ativamente.

Este pode ser um bom "feed" para instituições financeiras que concedem empréstimos para comprar uma casa. Como nesse caso, os bancos receberão dinheiro não de pessoas físicas, mas de pessoas jurídicas, então os fundos serão armazenados (respectivamente e entregues) por um período maior.

Política de migração

Todo mundo sabe que na capital e nas principais cidades da Rússiaa vida é muito melhor do que nas regiões. Portanto, não é de surpreender que as pessoas prefiram se mudar para lugares com uma situação mais próspera e estável. Todos os anos, um grande número de migrantes de todo o país corre para Moscou, São Petersburgo e outras megacidades. Nesse sentido, a demanda por moradia também é crescente, o que leva a uma valorização ainda maior dos apartamentos. Assim, as taxas de empréstimo também estão subindo, e a população está enfrentando novos problemas de empréstimos hipotecários.

Para resolvê-los, devem ser tomadas medidas abrangentes que afetarão não apenas as organizações de construção e crédito, mas também visando melhorar a microeconomia do país. É claro que esses problemas globais não podem ser resolvidos da noite para o dia.

Número de programas sociais

O crédito à habitação é uma das ferramentas concebidas para resolver o problema do crédito à habitação. Até à data, existem várias actividades destinadas a melhorar as condições das famílias jovens, professores, militares e outros segmentos da população. No entanto, de acordo com as estatísticas, a maioria desses programas precisa de algumas melhorias sérias.

Subsídios adicionais já estão sendo desenvolvidos para jovens médicos e famílias numerosas. Mas a má notícia é que a maioria das instituições financeiras simplesmente não está interessada em tais programas, pois nesse caso sua renda diminuirá. A única situação em que um banco recorre a empréstimos hipotecários sociais é quando as perdas financeiras são compensadas pelo próprio Estado.

Assim, os problemas do desenvolvimento do crédito hipotecário na Rússia são de fato de natureza global, e é simplesmente impossível resolvê-los momentaneamente. No entanto, o estado está tomando medidas ativas para reduzir as taxas de crédito à habitação.

Nos últimos anos, um grande número de bancos foi incluído na lista daqueles que prestam esses serviços à população. Muitos deles oferecem condições mais favoráveis e as pessoas têm uma escolha. Isso sugere que o Estado avaliou todos os problemas existentes de empréstimos hipotecários e as formas de resolvê-los já foram delineadas. Portanto, a habitação em breve será mais acessível para os cidadãos russos. Com o desenvolvimento de programas sociais e o surgimento de novas construtoras, a situação com a compra de imóveis está se estabilizando gradativamente.

Perspectivas para o desenvolvimento de hipotecas

Se falarmos sobre o futuro do crédito à habitação, então tudo depende diretamente da procura. Como hoje não há alternativa que possa substituir a hipoteca, é fácil concluir que com o tempo a popularidade dessa direção só vai crescer.

Falando sobre os problemas e as perspectivas para o desenvolvimento do crédito hipotecário, a maioria dos especialistas faz previsões bastante otimistas. No entanto, até agora o foco está principalmente nos gerentes de nível médio, cujos salários são mais estáveis.

Se falarmos de flutuações de taxas, hoje elas estão 5% acima da taxa de inflação. Com seu declínio acentuado, os bancos terão problemas financeiros que podem levar aescassez de programas de hipotecas.

Vale considerar também que agora, com o crédito imobiliário, as instituições financeiras estão seguradas contra possíveis riscos por meio de garantias patrimoniais. No entanto, isso não os protege da possível falência do mutuário. Se ocorrer uma inadimplência, o valor do seguro da pessoa que tomou o empréstimo cobrirá apenas uma parte do empréstimo principal. Com base nisso, a estrutura financeira arrisca mais do que o próprio cidadão. Portanto, é importante levar em consideração todos os riscos de crédito e desenvolver programas adequados.

Formas de resolver problemas

Se os bancos tiverem certeza de 100% de compensação por possíveis perdas, os mutuários não estarão sujeitos a requisitos tão rígidos para obter uma hipoteca, e o adiantamento poderá ser significativamente reduzido.

Hoje, para garantir seus bens, as instituições financeiras exigem que os mutuários paguem uma contribuição parcial para a habitação, que é paga no ato do pedido de empréstimo e equivale a cerca de 30% do custo de todo o apartamento. Obviamente, nem todos podem depositar esse valor de cada vez. Isso força os cidadãos a alugar apartamentos em vez de fazer empréstimos bancários de longo prazo.

Nos EUA, esse problema já foi resolvido, e hoje os bancos americanos emitem empréstimos sem entrada, ou seja, 100% do custo dos apartamentos. Isso se tornou possível logo após o desenvolvimento do sistema de riscos hipotecários. Se essa prática começar a funcionar na Rússia, depois de um tempo, os bancos domésticos também começarão a emitir empréstimos maiores.

No entanto, nem tudo é tão simples. Falando em crédito hipotecário, problemas e perspectivas de solução, não devemos esquecer os riscos de mercado. O fato é que existe a possibilidade de uma queda acentuada no custo da habitação. Esta situação afetará negativamente o mutuário e a instituição de crédito.

Ao comprar um espaço, todos querem ter certeza de que, com o tempo, seu valor não apenas não cairá, mas aumentará visivelmente. Graças a isso, depois de 10 anos, você pode fazer um bom negócio vendendo um apartamento. Tal situação também não é lucrativa para o banco, pois nesse caso será forçado a reduzir a taxa de juros anual. Portanto, até que haja estabilidade no mercado imobiliário, será difícil alcançar as condições ideais de crédito nesta área.

Além disso, vale a pena prestar atenção ao risco de liquidez. Significa a probabilidade de o banco não conseguir cumprir suas obrigações no prazo determinado devido ao desequilíbrio dos ativos existentes. Neste caso, o passivo não será suficiente para os pagamentos necessários.

Tais situações acontecem porque os empréstimos hipotecários são formados por empréstimos e depósitos de curto prazo. E eles, por sua vez, relutam em formar cidadãos.

Assim, será possível alcançar a estabilidade no campo do crédito hipotecário somente quando este assunto for abordado em todas as direções descritas acima. Quanto mais cidadãos contraírem hipotecas, depósitos e pequenos empréstimos, mais recursos terão as instituições financeiras.organizações. O mesmo vale para empresas de construção, bem como programas governamentais que estão começando a se desenvolver lentamente.