Acionista - quem é esse? Como não se tornar um golpista

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

A onda de falências de construtoras atingiu duramente os acionistas que sonhavam com suas próprias novas moradias. Cada acionista é a parte mais prejudicada, que não apenas perdeu seu dinheiro, mas também por muito tempo se separou do desejo de se mudar para um novo apartamento. Como não cair na armadilha das falsas promessas dos desenvolvedores? Vamos tentar formular as principais regras para trabalhar com representantes de empresas de construção.

Quem são os acionistas

Primeiro de tudo, vamos lidar com a terminologia. Os desenvolvedores são organizações de construção e seus representantes que se oferecem para comprar um apartamento em um prédio residencial inacabado. Como regra, os apartamentos nesta fase são relativamente baratos, mas você não pode se mudar para esse tipo de habitação. Os promotores têm o direito de oferecer apartamentos à venda em qualquer fase da construção.

Acionista é a pessoa que tem direito a uma parte (parte) de uma casa em construção, normalmente limitada ao espaço habitacional em que vai se mudar após a entrada em operação do prédio. Ambas as partes - o incorporador e o acionista - estão interessadas na construção de um edifício residencial. Então este último pode se mudar paraapartamento e o desenvolvedor - para receber dinheiro.

O documento principal do acionista

Primeiro de tudo, você deve certificar-se de que a construtora trabalha dentro da estrutura de 214-FZ. É essa lei federal que forma a relação "acionista-empreendedor" e explica o procedimento correto para a interação de quem busca comprar um apartamento e de quem deve construí-lo.

Contrato de Participação em Construção Compartilhada (DDU) é um documento que deve ser assinado tanto pelo incorporador quanto pelo acionista. Esta regra está consagrada na lei e deve ser seguida. É o DDU que permite ao futuro comprador de um apartamento contar com um reembolso em caso de falência de uma construtora. O acionista precisa lembrar claramente que apenas a DDU é fiadora e é aceita em juízo. Por que os desenvolvedores não estão com pressa para elaborar um DDU, mas oferecem documentos completamente diferentes para assinatura?

Contrato preliminar: trapaça para acionista

Uma maneira simples e confiável de enganar um futuro inquilino é oferecer-lhe para assinar não um acordo de participação na construção compartilhada, mas um documento “quase o mesmo”, supostamente garantindo todos os direitos do futuro inquilino. Este documento pode ter um título diferente. O nome mais comum é "contrato preliminar". A essência de tal documento é a seguinte.

Propõe-se a celebração do contrato preliminar para o período de construção, prometendo como contrapartida a plena parceria. Fica entendido que o contrato de compra e venda será celebrado com o acionista somente após a conclusão da construção de uma nova casa e este imóvel residencial será comissionado emoperação.

Mas, via de regra, os advogados não encontram nenhum indício de proteção ao coinvestidor em contratos preliminares. Esses documentos não são registrados em nenhum lugar e podem ser rasgados unilateralmente. O acordo preliminar não prevê nenhuma transação monetária - todos os acordos mútuos são regulados pelo acordo de participação acionária. Como resultado, o acionista enganado não recebe a coisa mais importante - as garantias que estão disponíveis na lei de construção compartilhada. Contribuinte:

• não segurado contra vendas duplas do mesmo espaço habitacional;
• não tem chance de reivindicar a qualidade e o tempo de construção;
• não possui métodos legais de pressão sobre o desenvolvedor.

Além disso, os advogados alertam que os acordos preliminares podem ser considerados uma farsa.

Esquema de Nota Promissória

No caso de um esquema de letra de câmbio, o investidor-cliente deve celebrar dois contratos - um contrato preliminar e uma letra de venda. À primeira vista, é a letra de câmbio que serve como fiadora de relações confiáveis, e esse documento de pagamento será usado para liquidação mútua no contrato principal. Mas a nota promissória também não será aceita pelo tribunal como uma obrigação de garantia: o incorporador tem todo o direito de se recusar a assinar o contrato principal com o acionista do conjunto residencial, devolver o dinheiro da nota promissória e vender o apartamento para outra pessoa.

O que procurar ao preparar documentos?

Antes de comprar um apartamento em um prédio novo, certifique-se de queo desenvolvedor recebeu uma licença de construção e tem uma apólice de seguro de responsabilidade civil válida. Essa apólice pode ser uma garantia bancária ou um acordo completo com a seguradora.

Se o desenvolvedor propõe concluir um DDU, você deve certificar-se de que a mídia ou a Internet tenham documentação detalhada do projeto para desenvolvimento futuro. O desenvolvedor é obrigado a publicar os planos de construção 14 dias antes da assinatura do primeiro contrato DDU. Apenas um advogado pode verificar a legalidade da construção. Portanto, seria útil solicitar um formulário de acordo, estatutário, documentos de licenciamento, documentação do projeto e verificar esses papéis com um advogado qualificado.

O próximo passo na análise da confiabilidade do desenvolvedor é o estudo da opinião pública. É melhor entender a avaliação das atividades de uma construtora a partir das revisões dos acionistas publicados na rede. O desenvolvedor deve ter uma reputação sólida, experiência relevante em obras de construção e novos edifícios já concluídos, cuja qualidade de construção pode ser julgada.

Explore a história da construção de novas casas desde a emissão da licença até o presente. Talvez a crise na economia tenha obrigado a construtora a suspender a construção do novo prédio. E a propriedade que está à venda já pertence a algum acionista que está apenas tentando economizar seu dinheiro.

Visite o site

Você deve definitivamente visitar o canteiro de obras onde o novo prédio está sendo construído. Perto do canteiro de obras em cima do muro há informações sobre o desenvolvedor, cliente, termos aproximadosentrega do objeto para uso residencial. É necessário verificar os dados da placa de informações com as informações apresentadas no DDU. A menor discrepância pode servir de base para a rescisão do contrato pelo acionista - este é um recurso direto ao tribunal para reembolso e compensação. Discuta todos os pontos duvidosos com seu advogado ou dirija-se à linha direta das autoridades locais.

Esperamos que essas dicas simples ajudem você a obter sua tão esperada moradia a tempo e sem demora. Boa sorte!