O refinanciamento de hipotecas é lucrativo? Prós e contras, análises bancárias

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

A diminuição das taxas de hipoteca levou ao fato de que os russos começaram a solicitar empréstimos de refinanciamento com mais frequência. Os bancos não atendem a esses pedidos. Em julho de 2017, a taxa média de empréstimo era de 11%. Trata-se de um novo recorde na história do Banco Central. Há dois anos, as hipotecas eram emitidas a 15%. Como o cidadão consegue condições de crédito favoráveis?

Essência

Refinanciamento é um programa com o qual você pode pagar seu empréstimo antigo solicitando um novo empréstimo. O serviço é dividido em dois tipos:

1. Renovação interna de um empréstimo em novos termos mediante a elaboração de um contrato adicional.
2. Recadastramento externo é obter um empréstimo de outro banco. Nesse caso, o cliente terá que passar novamente pelo procedimento de registro do contrato. O processo envolve a emissão de uma nova conta de empréstimo e sua garantia na presença de documentos que comprovem a titularidade.

É lucrativorefinanciamento hipotecário?

Faz sentido registrar novamente o contrato se o valor do pagamento regular for reduzido ou a taxa for reduzida. Por exemplo, um cliente recebeu uma hipoteca no valor de $ 200.000, que ele deve pagar em 30 anos. O contrato é atendido a 12% ao ano. O pagamento mensal será de $ 2.057. É lucrativo refinanciar uma hipoteca se a taxa de empréstimo cair para 9%? Sim, isso economizará ao mutuário $ 488 mensais. Ao longo de trinta anos, a economia será de $ 16.000.

Os especialistas aconselham o refinanciamento de hipotecas se a taxa de juros cair pelo menos 2 pontos percentuais. A taxa média de mercado no mercado hoje é de 10%. Assim, é mais rentável tratar a questão do refinanciamento para os clientes que contraíram uma hipoteca em 2015. Então a taxa média de mercado foi de 12%. Quem comprou uma casa há apenas um ano deve esperar o corte da taxa para 9%.

É lucrativo refinanciar uma hipoteca se o contrato prevê pagamentos de anuidade? Não, de acordo com este esquema de liquidação, os primeiros pagamentos serão usados para pagar juros. Se mais da metade do prazo tiver decorrido desde a assinatura do contrato, o refinanciamento só trará prejuízos.

Verifique se é lucrativo fazer o refinanciamento de hipotecas no VTB Bank da seguinte forma:

1. É necessário pegar o cronograma de pagamento atual e somar todos os pagamentos restantes sob o contrato.
2. Em seguida, insira as condições iniciais na calculadora de empréstimos no site do banco: o período restante do contrato atual, o saldo calculadodívida.
3. A calculadora calculará seu pagamento mensal.
4. Esse valor deve ser multiplicado pelo número de meses correspondente ao prazo do novo empréstimo.
5. Precisa comparar os resultados. Se a diferença for significativa, o refinanciamento será lucrativo.

Benefícios

Como resultado do repasse, a taxa de juros diminuirá, mas o prazo do contrato será estendido. É rentável refinanciar uma hipoteca? O feedback dos clientes confirma que os mutuários com uma alta renda estável podem economizar dinheiro significativamente. Se não for possível renovar o contrato no banco que emitiu o empréstimo, você sempre pode entrar em contato com outra instituição financeira.

Há alguns pontos positivos na redução das taxas. De acordo com o Banco Central, a partir de 1º de agosto de 2017, os empréstimos hipotecários foram concedidos 20% a mais do que no mesmo período do ano passado. O volume total de empréstimos aumentou em 4,7 trilhões. rublos.

Preparação

Para responder à pergunta "É lucrativo refinanciar uma hipoteca no Sberbank?" em um caso particular, o custo deve ser calculado.

• antes de tudo, você precisa estudar o contrato, prestar atenção especial à cláusula sobre o pagamento antecipado da dívida sem juros;
• a seguir você precisa calcular o tamanho da comissão e avaliar adequadamente suas capacidades;
• se for decidido re-registrar o contrato, então você deve entrar em contato com o credor;
• aos clientes responsáveis, os bancos vão a uma reunião e elaboramreestruturação da dívida, nem sempre prevê repasses;
• se você não obteve resultado em um banco, deve entrar em contato com outra instituição de crédito.

Documentos

Para providenciar o refinanciamento de hipotecas no Tinkoff Bank, vários documentos devem ser preparados:

• cópia do passaporte;
• cópia autenticada do registro de emprego (contrato, contrato);
• certificado de renda (2-imposto de renda pessoa física) do local de trabalho;
• contrato de seguro de vida do mutuário;
• contrato inicial e extratos bancários com cronograma de pagamento da dívida.

Após o preenchimento do questionário, o banco passa a avaliar a solvência do mutuário com base em seus dados e no contrato de empréstimo. Se o pedido for aprovado, o mutuário deverá apresentar os documentos do imóvel, certidões com o saldo da dívida e a ausência de reestruturação, uma carta com os dados da conta a partir da qual o reembolso é efetuado.

Compondo uma aplicação

Assim que o cliente recebe o consentimento do banco para reexecutar o contrato, o processo propriamente dito começa. O mutuário receberá fundos para pagar o empréstimo anterior. A propriedade será transferida como garantia para uma nova instituição bancária.

O cliente deve se preparar imediatamente para custos adicionais. Se a seguradora não for parceira credenciada do banco, ela terá que ser substituída. Caso contrário, a taxa de empréstimo aumentará. No Sberbank, a recusa de emprestar à vida será compensada por um 1 p.p.“Absolut Bank” e ainda mais – 4 pp

Se o seguro foi emitido na conclusão de um acordo com o primeiro banco, o documento precisará apenas alterar o beneficiário. Além disso, durante o período de registro de um novo contrato (até que o antigo seja pago), é cobrada uma taxa inflacionada (1–2 p.p.) no seguro de vida. Não dura mais que um mês.

O que está acontecendo no mercado?

Sberbank baixou a taxa de refinanciamento de hipotecas para níveis históricos em duzentos complexos residenciais. Você pode comprar habitação em um novo prédio a 7,4-10% ao ano, no mercado secundário - a 9-10%. O VTB Bank Group emite hipotecas a 9,9-10% e emite fundos para a compra de novas habitações a 9,6-10%.

Nos mesmos termos do Sberbank, você pode providenciar o refinanciamento de hipotecas no Otkritie Bank - a 10,2%. O Absolut Bank e o Uralsib também reduziram as taxas para 6,5% para um número limitado de novos apartamentos.

As taxas de refinanciamento dos bancos russos são apresentadas na tabela abaixo.

Banco	Taxa, %
Sberbank	10, 9
VTB	9, 7
Gazprombank	10, 2
Deltacredit	9, 5
Raiffeisenbank	10, 5
Uralsib	9, 9
"Abertura"	10, 25
"Absoluto"	10
São Petersburgo	10, 9
Zapsibkombank	10

Uma das condições importantes para o repasse é a ausência de atrasos, penalidades e multas. Se houver, você deve primeiro pagar a dívida e depois aplicar.

Problema

O refinanciamento de hipotecas é rentável para as instituições de crédito? Na maioria dos casos, não. À medida que as taxas de mercado caem, os bancos tentam manter a receita de juros, o que é de grande importância em um sistema instável. Portanto, eles se recusam a alterar os termos de crédito. Os clientes nem sequer recebem motivos formais para a rejeição.

De acordo com a lei, o mutuário tem o direito de refinanciar o empréstimo, se o contrato não contiver uma proibição direta desta operação. No entanto, hoje os bancos estão cada vez mais incluindo essa cláusula no contrato. Isso já chamou a atenção do regulador.

Os clientes têm apenas uma chance de mudar a decisão do banco. É necessário apresentar uma carta de fiança ou um acordo prévio de outra instituição de crédito, nos termos do qual o banco se obriga a encerrar o empréstimo antecipadamente e a emitir nova hipoteca ao mutuário nos mesmos termos, mas a um preço reduzido taxa de juro. Nesse caso, o credor atenderá o cliente no meio do caminho, pois o pagamento antecipado do contrato reduzirá bastante sua receita de juros. O negócio não será lucrativo.

Refinanciamento lucrativohipotecas: contras

É quase impossível conseguir uma revisão dos termos do contrato se parte da dívida foi paga pelo capital da maternidade, o imóvel está registrado em propriedade compartilhada de pais e menores. Implementar tal objeto é muito difícil.

A revisão dos termos do contrato pode afetar os requisitos do Banco da Rússia. De acordo com os regulamentos do regulador, uma instituição financeira deve formar uma reserva para cada empréstimo emitido. Isso resultará em um congelamento de fundos e poderá afetar a conformidade.

É lucrativo refinanciar uma hipoteca? Nem sempre, porque você terá que pagar dinheiro pelo procedimento de reemissão de documentos. Os primeiros pagamentos do novo empréstimo serão usados para pagar os juros reduzidos. E, finalmente, a desvantagem mais importante é que o mutuário perderá benefícios fiscais. No caso de refinanciamento, não é mais uma hipoteca, mas um contrato de empréstimo garantido por imóveis. Portanto, os mutuários são privados de deduções fiscais.

Quando é lucrativo refinanciar uma hipoteca? Tal operação só se justifica economicamente em um caso: se a taxa do novo credor for pelo menos 2 pontos percentuais inferior à anterior. Portanto, há tantos que querem obter refinanciamento.

Comentários

O preço da questão do refinanciamento é de grande importância. O refinanciamento de hipotecas é lucrativo? As avaliações dos clientes confirmam que nenhuma comissão é cobrada pela reemissão. No entanto, o banco original pode cobrar dinheiro pela emissão de cada um dos certificados. O custo médio desses documentosé de 1 mil rublos.

O mutuário deverá pagar por conta própria o registro notarial da operação e os serviços da empresa avaliadora. O custo de processamento do primeiro documento é de 1,5 a 2 mil rublos e o segundo - 4 mil rublos. Somente após a execução de todos os documentos é retirado o gravame da hipoteca e registrado sob um novo contrato no Regpalat.

Outros tipos de repasse

Refinanciamento não é apenas para hipotecas, mas também para cartão de crédito, empréstimo em dinheiro ou empréstimo de carro. Os empréstimos ao consumidor são reemitidos mais rapidamente e as hipotecas são as mais longas. A propriedade hipotecária precisa ser registrada novamente e resolvida com o seguro. Em geral, a vantagem do serviço é que um novo empréstimo é emitido em condições mais favoráveis e a mensalidade é reduzida. O mutuário pode até alterar a moeda.

O mecanismo de serviço é muito simples. O banco transfere fundos para a conta da qual a dívida foi baixada. O mutuário precisa solicitar o reembolso antecipado no primeiro banco e isso deve ser feito antes da data de vencimento para fazer um novo pagamento.

Normalmente nos dois primeiros meses a taxa de um empréstimo em um novo banco aumenta. No entanto, outro esquema também pode ser aplicado. 40-50 dias são alocados para o período de reembolso de empréstimos antigos. Após esse período, a taxa aumenta. Então, por exemplo, eles fazem isso no Alfa-Bank. Ao refinanciar um empréstimo, o titular de cartão-salário é atendido a uma taxa preferencial de 11,99%. Ele pode fazer um novo contrato por 7 anos e refinanciar a dívida em 3mln esfregar. Para clientes não assalariados, o limite é reduzido para 2 milhões de rublos.

Situação do mercado

Refinanciamento é um dos principais serviços do banco. Portanto, há uma concorrência séria no mercado. Algumas instituições financeiras disponibilizam o serviço online. Os clientes do Alfa-Bank só precisam preencher um questionário via Internet Bank e obter respostas a todas as perguntas no chat.

Para cálculos preliminares, calculadoras online são colocadas nos sites. Ao reemitir um empréstimo, você pode aumentar o valor do empréstimo e obter o saldo em dinheiro. Os clientes podem pagar suas dívidas através do Internet banking.

A permissão de uma instituição financeira não é necessária para realizar uma transação. Os bancos mostram-se relutantes em aceitar a decisão dos clientes de serem atendidos em outras instituições de crédito. Ninguém quer perder clientes lucrativos.

Os próprios bancos oferecem esse serviço principalmente para pessoas jurídicas, a fim de obter um cliente para serviços abrangentes e não apenas sob um programa de crédito. Os indivíduos são mais frequentemente creditados em empréstimos ao consumidor. Reprogramar empréstimos garantidos é extremamente raro.