O que procurar ao aceitar um apartamento: aconselhamento especializado

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Como um em cada cinco apartamentos em prédios novos tem reclamações ou não é aceito, o comprador e o inquilino precisam saber bem o que procurar ao aceitar um apartamento. Projetos cada vez mais interessantes são oferecidos no mercado imobiliário, mas a impressão geral não deve prevalecer sobre a atenção aos detalhes. Quase sempre, os compradores são deixados sozinhos com suas reivindicações sobre a qualidade da construção. São rachaduras nas paredes, irregularidades diversas e caixilhos mal ajustados, e até acontece que as pessoas que estão antecipando a felicidade de uma inauguração não notam a ausência de balcões. É por isso que são necessárias informações sobre o que procurar ao aceitar um apartamento.

Aconselhamento para acionistas

Quando a permissão para o comissionamento é recebida (e o desenvolvedor é obrigado a notificar os acionistas com pelo menos um mês de antecedência), futuros novos colonos vão tomar seus apartamentos. Em suas mãos eles têm uma carta registrada com uma lista obrigatória de anexose um aviso dirigido a cada um dos participantes da construção compartilhada. Agora devo pensar no que prestar atenção ao aceitar um apartamento, mas os eventos são tão alegres, tão emocionantes! O desenvolvedor ligou de parabéns, todos os parentes já leram as notícias relevantes publicadas por ele no site. E agora o dia da transferência de propriedade já é conhecido, no qual o feliz proprietário do novo apartamento foi registrado. E qual foi a coisa mais importante para prestar atenção ao aceitar um apartamento para um acionista? Ah, a vista da janela do quarto!

Mas é melhor não zombar de pessoas cujas esperanças parecem se tornar realidade. Eles estão esperando por esse momento há muito tempo. Mas, muito provavelmente, acontecerá que você terá que esperar um pouco mais. A menos, é claro, que eles recebam assistência oportuna para aceitar um apartamento em um novo prédio de especialistas reais com olhos aguçados e mente fria. E, claro, existem esses especialistas. Você provavelmente terá que esperar, e isso é bom, embora seja bastante cansativo.

Além de acompanhar o processo de construção, os acionistas aguardavam na fila para a transferência dos apartamentos. Isso geralmente leva muitos meses. Atualmente eles estão construindo em grande escala, às vezes até mais de um prédio é alugado ao mesmo tempo e, portanto, alguém é convidado a aceitar mais cedo, alguém receberá suas chaves mais tarde, geralmente é isso que acontece. E o mais importante - não perca a cabeça de alegria, mas pelo contrário - tome cuidado para encontrar especialistas que possam fornecer assistência eficaz na aceitação de um apartamento em um novo prédio.

Não esqueça seus documentos

Para aceitação, você deve levar consigo um acordo sobreparticipação societária e passaporte. Nos casos em que os interesses do comprador sejam protegidos por outra pessoa, será exigida uma procuração autenticada por notário. Se a sociedade gestora espera receber um adiantamento para serviços públicos imediatamente após a aceitação, o futuro inquilino é notificado antecipadamente. Existe uma lei segundo a qual a primeira parcela é cobrada imediatamente nos primeiros quatro meses, esta é uma medida necessária para que a empresa gestora tenha inicialmente algo com que trabalhar.

A partir do momento em que a casa é colocada em funcionamento, o tempo flui rapidamente, e há limites de tempo em que um apartamento pode e deve ser aceito. Se transcorridos mais de dois meses após o recebimento da notificação, e o acionista não comparecer para assinar o ato de aceitação do apartamento, o incorporador tem o direito de lavrar este documento sozinho, e a aceitação e a transferência serão consideradas concluídas, apesar o procedimento unilateral para este evento. Este é o pior, pois neste caso, o inquilino corrigirá todas as deficiências existentes às suas próprias custas.

Termos de aceitação

O inquilino tem o direito de inspecionar e estudar defeitos de construção um pouco mais de uma semana - sete dias úteis, então ele deve aceitar o apartamento ou fazer objeções específicas. Se você tiver que aceitar um apartamento sem terminar, todo o procedimento raramente leva mais de meia hora. Você precisa inspecionar a conexão de eletricidade, água e aquecimento, a qualidade da instalação de portas e janelas. Se o acabamento for fornecido, há algo a estudar ao aceitar um apartamento. Mas mesmo neste caso, é improvável que toda a inspeção não profissional leve mais de duas horas. Ruim se dentro de sete diaso acionista não mostrará nenhuma atividade e não aparecerá. O próprio desenvolvedor elabora um contrato de venda de um apartamento e um ato de aceitação e transferência. E a lei considerará cumpridas suas próprias obrigações. Não devemos esquecer que o dono da obra não só entrega as chaves ao seu cliente, mas também todos os documentos dos contadores, o manual de instruções deste apartamento e o esquema de cablagem.

Geralmente o cliente inspeciona a nova habitação por conta própria, não percebe muito e assina com calma o ato de aceitação e transferência, após o qual recebe as cobiçadas chaves. E seria correto fazer o contrário. Você definitivamente precisa de um especialista na aceitação de apartamentos em um novo prédio. Até dois desses profissionais estarão presentes lá, mas são partes interessadas - um representante do desenvolvedor e um representante da empresa de gerenciamento. Mesmo que saibam de algum problema, é improvável que avisem um cliente ignorante sobre isso. Além de detectar falhas na qualidade da construção, um especialista também pode ajudar nos acordos mútuos, que também precisarão ser assinados por ato especial. O BTI já fez todas as medições até este momento, e se a área for maior, o cliente é obrigado a pagar extra, e se for menor, os fundos devidos a ele são devolvidos à conta corrente.

Atenção a cada detalhe

Primeiro de tudo, é necessário verificar todas as estruturas de concreto e toda a área das paredes. Atenção à betonilha, às juntas de montagem e às costuras. Não deve haver rachaduras ou irregularidades nas superfícies. A altura do teto às vezes não corresponde ao indicador declarado no projeto, e isso também precisa ser verificado. Melhor,se houver uma aceitação profissional do apartamento. Embora quase todos possam verificar a integridade das estruturas das portas e janelas e a qualidade da instalação: as travas das dobradiças e maçanetas devem funcionar livremente. Pode haver rachaduras nas varandas e janelas, danos nos vidros, mecanismos ao abrir e fechar, muitas vezes há lacunas deixadas pelos construtores entre paredes e janelas.

Um especialista em aceitação de apartamentos pode ser convidado de qualquer agência, eles podem verificar todas as comunicações de engenharia com alta qualidade, com as quais uma pessoa comum geralmente não consegue lidar. Nada deve ser esquecido: os fixadores dos soquetes, seu desempenho e até o funcionamento da campainha devem ser verificados. Além disso, a tensão e a força da corrente elétrica fornecida à rede são medidas. O ato de aceitação do apartamento do desenvolvedor é assinado somente após a verificação da operação de todos os medidores e torneiras, a presença de isolamento térmico nos tubos e a localização correta dos ts de esgoto na cozinha, banheiro, e banheiro. O sistema de aquecimento, ventilação são especialmente verificados, assim como a entrada, tudo instalado na escada e no quarto, incluindo dispositivos de alarme de incêndio.

Se o apartamento estiver pronto

Este conhecimento é necessário tanto para os accionistas como para quem providencia o aluguer de apartamentos ao proprietário. Se o apartamento estiver concluído, há muito mais objetos a serem verificados minuciosamente. Estes são revestimentos de parede e piso, papel de parede, encanamento e afins, em uma palavra - tudo o que está na sala. Aceitação de um novo apartamentovale a pena tirar um tempo para conferir. A descrição técnica do objeto (no DDU) indica exatamente de que material deve ser feito. Por exemplo, uma porta de aço ou madeira, que tipo de piso, além de muitos outros detalhes. Você precisa verificar tudo, consultando esta lista, qualquer discrepância deve ser estabelecida antes que seja tarde demais, porque só agora você pode obter um motivo para não assinar o ato.

Se as deficiências não puderem ser eliminadas em nenhuma circunstância (por exemplo, a altura do teto não corresponde), o contrato de participação acionária também pode ser rescindido com a exigência de devolver não apenas o dinheiro pago, mas também os juros. Tais coisas irreparáveis raramente ocorrem, embora a comissão estadual deva, devido a violações graves, rejeitar o edifício na fase de inspeção. E o comprador pode não ver tal falha se a permissão para colocar o prédio em operação ainda for recebida. Por exemplo, acontece que um cliente encontra um piso inchado e irregular durante a aceitação. Aparentemente, o laminado não foi colocado de acordo com as regras. Este defeito pode ser corrigido rapidamente. Mas com tetos, isso não funcionará. Às vezes, mesmo com canos de esgoto instalados incorretamente, a solução de problemas não é completamente possível.

Por que um especialista é necessário

O apartamento aceito deve cumprir os SNiPs e o contrato. A conformidade deve ser verificada com o conhecimento de todas as regras e regulamentos, não apenas habilidades especiais, mas também o equipamento apropriado, e não é tão importante comprar ou alugar um apartamento do proprietário. Como um normalo acionista vai verificar a curvatura das paredes, por exemplo? Ou tetos? Apenas "a olho" ou por qualquer meio improvisado. A propósito, os futuros inquilinos geralmente são frívolos com as paredes irregulares de um apartamento sem acabamento, esperando nivelá-las durante os reparos. No entanto, especialistas com um aparelho de medição profissional podem detectar a ausência de ângulos retos, o que é muito, muito importante, mas não acontece tão raramente. Com essas paredes, não instale a cozinha, nem coloque o piso normalmente, nem o rodapé. Consertar isso é caro, em um quarto os reparos podem resultar em cem mil. E se tal defeito for identificado no momento da aceitação, o desenvolvedor o eliminará, portanto - uma enorme economia.

Existem muitas empresas que prestam serviços especializados. Existem esses especialistas em algumas das principais agências imobiliárias. Uma inspeção não é muito barata, mas os reparos subsequentes exigirão muito mais. Portanto, é melhor envolver especialistas com o equipamento apropriado na aceitação. Eles verificarão a precisão da área de todo o apartamento, avaliarão a qualidade da construção e identificarão todos os defeitos. Você pode até medir o fundo de radiação, a umidade do ar, verificar as correntes de ar com um termovisor e a ausência de locais que podem congelar no inverno, o calado dos dutos de ventilação também é verificado, as juntas são estudadas. Um especialista pode fazer tudo isso com a ajuda de telêmetros a laser e ultrassônico, linhas de prumo especiais, níveis, anemômetros e similares. Após perícia, é elaborado um relatório documental, confirmado por fotografias.

Lista de verificaçãoaceitação do apartamento

As pessoas sempre se mudam para um novo prédio com alegria, esquecendo muitas das regras que devem ser observadas durante a aceitação de novas habitações. Todos os itens desta lista de verificação devem ser preenchidos. Em primeiro lugar, é necessário realizar uma inspeção apenas durante o dia, durante o dia, pois é simplesmente impossível ver muitos detalhes ao entardecer, também é difícil fazê-lo com luz elétrica.

Segundo, você deve avaliar sua entrada por todos os lados: revestimento rachado, telhas quebradas devem alertar imediatamente o cliente, pois esse é o primeiro sinal de que o desenvolvedor não está atento o suficiente à qualidade. Você precisa confiar a inspeção a um especialista independente equipado com equipamentos. Ele tem o direito de elaborar uma conclusão oficial listando as deficiências identificadas, apresentar reclamações justificadas com referência às normas e códigos de construção atualmente em vigor.

Inspeção cuidadosa da lista de verificação

Portas e janelas devem ser inspecionadas com cuidado especial, elas devem fechar e abrir bem sem esforço. As portas e janelas internas também precisam ser inspecionadas com cuidado - lascas e arranhões despercebidos ocorrem, e furos e fendas que não são bem vedados com selante podem ser posteriormente afetados por fungos e mofo. A altura do teto é medida com uma fita métrica em todos os cantos, e a regularidade das paredes e do teto é medida por um nível de construção ou linha de prumo. Da mesma forma, o piso é examinado. Todos os soquetes e interruptores são verificados se o desenvolvedor declarou sua presença. Devem estar no mesmonível, não caia e não saia. O fornecimento de eletricidade é verificado para todas as fontes futuras. A ventilação requer atenção especial. Se algo está errado com ela, qualquer problema é resolvido muito difícil. É melhor que o desenvolvedor elimine as deficiências antes de assinar o certificado de aceitação.

Você precisa verificar o encanamento e esgoto. Não deve haver umidade ou ferrugem em nenhum lugar, e os reguladores e válvulas de fechamento devem funcionar perfeitamente, girar facilmente e travar com segurança. O toalheiro aquecido deve ser estável, não escalonado. Atenção especial é dada aos materiais de acabamento, se houver. Tudo deve estar de acordo com o contrato. Os defeitos identificados são registrados na folha de inspeção (caso contrário, é chamada de folha de reclamações ou folha defeituosa). Agora, o desenvolvedor eliminará as deficiências e deve fazer isso em cerca de um mês e meio. Se não houver falhas, o certificado de aceitação pode ser assinado.

Se forem encontrados defeitos

Como os corretores de imóveis escrevem nas avaliações, oitenta por cento dos casos de fiscalização por acionistas de novos prédios transcorrem sem problemas, os atos são assinados sem reclamações, pois muitos não entendem o que procurar ao aceitar um apartamento. No entanto, isso não significa que defeitos posteriores não serão descobertos durante a operação direta da habitação, quando já é difícil provar alguma coisa e é quase impossível lutar para que o desenvolvedor corrija defeitos ou imprecisões. Se forem constatadas deficiências antes da assinatura do ato de transmissão, o acionista poderá exigir a eliminação dos erros do incorporador, a redução do preço do contrato ou o reembolso dos custos que o acionistaincorrer em auto-reparo.

É preenchida uma declaração defeituosa sobre as deficiências detectadas, o acionista escreve uma declaração com uma lista de reclamações, após o que a sociedade gestora começa a trabalhar para eliminar as deficiências. Podem ser paredes tortas, janelas quebradas, lacunas no apartamento de outra pessoa, defeitos no piso, portas, medidores quebrados, um apartamento bagunçado e coisas do gênero. Estas são todas observações bastante comuns. No futuro, mesmo essas deficiências serão muito difíceis de eliminar, embora o acionista ainda tenha o direito de fazer reivindicações. Ele pode fazer isso a qualquer momento durante os três anos inteiros enquanto estiver operando o apartamento. Existe uma garantia dada pelo promotor: para a construção do próprio edifício - cinco anos, para equipamentos de engenharia e técnicos - três anos.

Instruções de operação

No pacote de documentos que o acionista recebe ao transferir um apartamento da incorporadora, há uma instrução com as condições e regras de operação desse objeto, com vida útil e lista de pontos de garantia. Isso se aplica não apenas ao apartamento, mas também a todos os equipamentos incluídos nele, mesmo radiadores de aquecimento e janelas são itens de garantia. Este é um documento muito importante que define as obrigações. Se o apartamento ou equipamento tiver sido mal utilizado, o inquilino não terá direito a reparos em garantia.

Por exemplo, estruturas portantes e fachadas, coberturas, paredes, vidros duplos e similares têm um período de garantia de cinco anos. E sistemas de aquecimento, ventilação, gás, água e eletricidade, elevadores e calhas de lixo - apenastrês. O desenvolvedor pode prescrever um período maior ou menor, mas isso raramente acontece. A contagem regressiva do período de garantia começa após a assinatura do ato de transferência, razão pela qual o prazo expira para todos os inquilinos de diferentes maneiras. Se o desenvolvedor não cumprir suas obrigações, é necessário consultar a legislação. No tribunal, o lado dos detentores de ações geralmente vence, e é por isso que os desenvolvedores não correm o risco de levar o caso a julgamento e responder adequadamente às reivindicações feitas pelos moradores.