O que procurar ao comprar um apartamento? Verificação de documentos e limpeza legal do apartamento

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Qualquer transação na forma de compra e venda implica uma liquidação em dinheiro. Móveis, um casaco de pele, verdura no mercado da avó - um certo número de notas flui de uma carteira para outra. E sempre há o risco de obter seus bens suados não da qualidade que você esperava, ou mesmo ficar sem ele se o vendedor for um golpista. Mesmo com um preço de compra pequeno, a perda de algumas notas pode causar uma profunda frustração, mas e se estamos falando de milhões? Por exemplo, ao comprar um apartamento ou uma casa? É aqui que você deve verificar cem vezes antes de prosseguir com o cálculo final.

Novo ou revenda?

A probabilidade de adquirir habitação “com bagagem” - dívidas para um apartamento comum, proprietários não registrados de ações e outras nuances semelhantes que podem posteriormente interferir na vida normal em metros quadrados pessoais - é possível na compra de imóveis que anteriormente pertenciam a alguém, a chamada habitação do fundo secundário. Ao decidir sobre esse negócio, você deve saber com certeza o que procurar.atenção ao comprar um apartamento ou casa do proprietário anterior ou seu representante. O risco de obter um processo fútil em vez de moradia e, como resultado, ficar sem seu próprio canto e sem dinheiro ao comprar um imóvel secundário é bastante alto.

Uma opção mais confiável é comprar um apartamento em um prédio novo. Especialmente se a casa já foi comissionada e está em fase de liquidação. Nesse caso, a lista de documentação de moradia necessária para verificação é muito menor. Mas mesmo aqui não seria supérfluo obter conselhos sobre a compra de um apartamento de um desenvolvedor de um advogado experiente, pois qualquer transação tem suas próprias armadilhas. E no caso de imóveis, quando se trata de valores bastante significativos, é preciso ter muito cuidado.

Perigos de um apartamento limpo

Hoje, a forma mais barata de adquirir um imóvel é participar da construção compartilhada. Nesse caso, você pode economizar até 30% do custo real do apartamento. Mas o risco, depois de anos de encontrar um terreno baldio coberto de vegetação no local do poço, também é bastante alto. Como comprar um apartamento em construção compartilhada - é melhor descobrir antes de se encontrar com o desenvolvedor, para não assinar um acordo que não dê garantias na fase de obtenção das chaves da habitação. No entanto, mesmo o documento mais confiável, certificado por cartório, não protege contra perdas em determinados casos. O desenvolvedor pode falir, não receber permissão para construir uma casa na hora marcada, e o dinheiro será depreciado no momento em que todas as assinaturas e selos forem coletados. Os fundos dos acionistas às vezes desaparecem em uma direção desconhecida. Ao decidir comprar uma casa antes mesmo de sua construção, os compradores devem lembrar que, na maioria dos casos, se o desenvolvedor tiver problemas imprevistos, o máximo que pode ser contado é receber o status de detentor de juros enganado, mas não a própria habitação.

Quando uma casa em construção já foi erguida sob um telhado, a probabilidade de uma mudança rápida para a própria habitação é muito maior do que no caso de sua aquisição na fase de cavar um poço de fundação. Onde comprar um apartamento, todos têm o direito de decidir por conta própria, mas o desejo de economizar dinheiro nem sempre é justificado. Muitas vezes, tornar-se acionista da construção de um prédio residencial é como adquirir um porco por um. Dinheiro dado, mas nenhuma mercadoria.

Se a casa for construída e colocada em funcionamento com documentação técnica aprovada, você deve verificar pessoalmente se o que está escrito no papel é real. Compare o layout diante de seus olhos com o projeto, o número de metros quadrados de área total e útil, os direitos do desenvolvedor de vender uma área específica. Não será supérfluo verificar se alguém já está cadastrado no novo apartamento. Vender a mesma casa duas vezes para pessoas diferentes não é um novo tipo de golpe.

Pedigree Existente

Ninguém está imune a tal desenvolvimento de eventos com a aquisição de habitação própria. Verificar a pureza legal de um apartamento pode levar muito tempo, mas você não deve negligenciá-lo. Acompanhe a lista de proprietários anteriores de imóveis, a duração de sua estadia no endereço especificado, estado civil, disponibilidadefilhos e outros parentes próximos é difícil, mas possível. A este respeito, você pode obter informações relevantes e ajuda real em várias instituições estatais: o serviço cadastral, o escritório de passaportes, etc. todos os metros quadrados do apartamento pertenciam ao vendedor. Parte da sala de estar e, às vezes, quartos individuais, podem ser de propriedade de outras pessoas. Eles podem exigir seus direitos a esses medidores a qualquer momento. E suas reivindicações são mais protegidas por lei, em contraste com o desejo do comprador de possuir completamente os medidores pagos.

O que mais procurar ao comprar um apartamento - a documentação técnica. Muitas vezes, os moradores realizam reparos com remodelação da cozinha, corredor, quartos. Eles demolim paredes de suporte, combinam um banheiro ou, inversamente, compartilham um único quarto. Com problemas de natureza jurídica, quando está em jogo o direito de propriedade, as penalidades do IPV no caso de constatação de reformulação do layout não podem ser comparadas. Mas eles também podem trazer muitos problemas. De qualquer forma, eles sem dúvida levarão a gastos adicionais em dinheiro. Penalidade, correção de violações na forma de uma revisão não planejada - o desenvolvimento mais provável dos eventos.

O passado oculto do secundário

Além das informações que o vendedor gostaria de esconder até a conclusão da transação, existem muitas armadilhas que muitas vezes são difíceis de adivinhar. No que prestar atenção quandocomprar um apartamento, além das nuances listadas? Por exemplo, para uma possível violação da lei durante a privatização do imóvel adquirido.

Nos anos 90 do século passado, entrou em vigor uma lei, segundo a qual todos os inscritos em um determinado espaço habitacional tinham direito a seus próprios metros quadrados. Aplicava-se a todos, incluindo crianças pequenas, ex-cônjuges que permaneceram registrados no mesmo apartamento, um parente temporariamente ausente, por exemplo, um prisioneiro de longa duração. Nem todos os membros da família foram listados na documentação da privatização. Mas, depois de um tempo, eles podem reclamar que foram enganados na época.

A próxima nuance é uma doação ou contrato de aluguel. Como regra, parentes rivais raramente são informados sobre tais operações. A verdade pode surgir, algum tempo depois, após a compra da polêmica moradia. Mas a surpresa mais comum que você pode encontrar na hora de comprar um imóvel é um apartamento com contas de luz em atraso. Aqui, o problema pode ser detectado antes da assinatura do contrato, e é importante que o comprador acorde com o vendedor como resolvê-lo. Como regra, extingue-se reduzindo o custo da habitação. Mas cada caso é diferente.

Informações mais confiáveis

Nem toda genealogia confiável deste ou daquele imóvel está em documentos oficiais. Parentes ocultos, possíveis candidatos a moradia não podem ser encontrados neles. Além disso, os pagamentos de serviços públicos podem ser feitos não pelos proprietários, mas poras pessoas a quem foi prometido. O esquema é o seguinte: os proprietários de apartamentos idosos assinam um acordo com parentes distantes ou assistentes sociais que após sua morte eles receberão a área, mas aqueles que precisam pagar pelo apartamento comunitário agora. Eles transferem dinheiro regularmente para a empresa de gestão, de acordo com o contrato, e consideram a habitação quase sua. Não levando em conta tal acordo, os herdeiros diretos após a morte dos idosos tentam se livrar do presente não confiável. A compra e venda do apartamento está sendo processada, mas já existem dois solicitantes.

Existe a maneira mais confiável de descobrir todas as possíveis armadilhas que podem ofuscar a alegria de comprar uma casa - obter informações sobre seus antigos proprietários de vizinhos na varanda ou fofocas no quintal. Se o apartamento foi de propriedade dos mesmos proprietários por muito tempo, nenhum segredo sobre ele pode ser escondido daqueles que moram nas proximidades. As informações recebidas deles não podem ser encontradas em nenhum documento ao comprar um apartamento. De repente, alguém da família do vendedor é um doente mental ou uma pessoa com deficiência que não pode dispor de forma independente dos seus bens, e o tutor não considera necessário respeitar os seus direitos. Se a nova habitação for pior que a anterior, a transação pode ser cancelada a pedido das autoridades tutelares. Portanto, as informações dos vizinhos também não devem ser negligenciadas.

O melhor corretor de imóveis é o próprio comprador

É importante lembrar o seguinte - nenhuma remuneração ao intermediário o tornará mais vigilante na verificação dos documentos para a compra da habitação, exceto os pontos especificados no contrato. Portanto, virandopara assistência aos corretores de imóveis, é necessário declarar claramente sua responsabilidade ao empregador, se de repente algo der errado e o negócio for interrompido. Comprar um apartamento através de uma agência é outro empreendimento bastante arriscado. Além disso, é muito caro. O corretor de imóveis não coleta informações sobre o passado dos ex-proprietários, não tenta proteger seu cliente no futuro. Ele só compara os dados de habitação com os das estruturas oficiais. E somente após o registro da nota fiscal e pagamento dos imóveis, bem como a remuneração ao agente, podem aparecer potenciais requerentes do apartamento adquirido. No mais absoluto haverá um corretor de imóveis. E os antigos e novos proprietários irão mergulhar em uma série de litígios.

Comprar um apartamento sem intermediários também traz dificuldades imprevistas, se você não tiver conhecimento suficiente, informações sobre todas as possíveis surpresas associadas à papelada, transferência de dinheiro e outras sutilezas da transação. Mas entre essas deficiências visíveis há uma vantagem significativa: ninguém defenderá seus interesses com tanto zelo quanto aquele que compra para si, aquele que paga. Basta contar com o apoio de um consultor experiente que poderá lhe informar sobre todos os meandros da operação, e o apartamento que você comprar será verificado da maneira mais completa.

Os golpistas estão em alerta

Vender o apartamento de outra pessoa é um dos golpes imobiliários mais comuns. Vigaristas experientes têm documentos falsos para a própria habitação, uma procuração pela qual elesautorizados a realizar uma transação, muitas vezes parecem melhores do que os reais. No campo da compra e venda, aluguel de imóveis, trabalham golpistas altamente profissionais, que estão bem cientes de todos os meandros do sistema legal sobre esse assunto. Apenas uma procuração é a primeira coisa que deve alertar o comprador. Por que o proprietário não vende sua habitação, como ele pode ser contatado pelo menos para confirmar pessoalmente a autoridade do intermediário. Em qualquer caso, a verificação de documentos ao comprar um apartamento, começando com uma procuração, não pode ser evitada por um notário. Ele deve confirmar a autenticidade do documento, verificar sua validade. É melhor ir ao notário que emitiu esta procuração.

O próximo truque dos golpistas é um passaporte falso. Os proprietários estão em uma longa viagem de negócios ou de férias, e sua área é administrada por estranhos que conseguiram amostras de documentos originais para ela ou mesmo os próprios originais. Existem muitos esquemas criminosos que os golpistas podem usar. Não se esqueça dos corretores de imóveis negros. Portanto, ao planejar a compra de uma casa, é melhor consultar um advogado e manter contato próximo com ele durante toda a transação. Ele é capaz de dar conselhos práticos sobre quando é melhor comprar um apartamento, focando na demanda atual do mercado imobiliário.

Documentação ao microscópio

Não importa quão atraentes sejam as condições do negócio e o preço favorável, você não deve se apressar em pagar. Primeiro você precisa coletar segundas vias ou cópias de todos os documentos sobre habitação, seus proprietários e ir com todos os papéis ao cartório. Se imóveis ementre os proprietários há familiares menores, o advogado lhe dirá como escrever corretamente a cláusula para eles no contrato. Além disso, ele recomendará quais autoridades visitar, quais certificados obter para que os direitos das crianças pequenas não sejam violados e ninguém possa invalidar posteriormente a compra e venda de um apartamento.

O conselho útil de um advogado ajudará na implementação da nota fiscal, se os proprietários forem cônjuges com diferentes partes da propriedade do imóvel, ou o apartamento for de propriedade de apenas um deles e o segundo só está registrado nele. Nesse caso, como redigir corretamente os documentos e quais recibos obter - novamente, você não pode prescindir de um notário. Mesmo que o próprio comprador seja um profissional em questões jurídicas, cada documento que ateste a autenticidade da transação deve ser cuidadosamente verificado para que não haja erros na escrita do endereço, dados do vendedor e do comprador, data, valor e outros detalhes essenciais.

Luta por valor

O que procurar na hora de comprar um apartamento, além dos pontos já listados, é o valor gasto nos documentos e efetivamente entregue nas mãos da nota fiscal. É mais lucrativo para o vendedor declarar na demonstração de resultados (e a venda de imóveis se enquadra nessa disposição) um valor menor da transação, pois ele terá que fazer pagamentos de impostos sobre ela. O principal é que o valor especificado não deve ser inferior ao mercado em 20-30%, pois isso pode causar suspeita das autoridades de inspeção. Se comprovado o momento de conluio entre o vendedor e o comprador, este pode tornar-seréus em um caso de fraude administrativa.

É vantajoso para o vendedor indicar um valor menor, podendo solicitar ao comprador este serviço.

Você não deve concordar por muitas razões:

• Em primeiro lugar, tal concessão realmente viola a legislação vigente e está repleta de consequências.
• Em segundo lugar, o comprador tem o direito de devolver cerca de 13% do valor gasto na compra da habitação. A oportunidade correspondente é regulamentada pelo Código Tributário.
• Em terceiro lugar, se a transação for posteriormente contestada por uma das partes e declarada inválida, o vendedor tem o direito de devolver ao comprador apenas o valor indicado nos documentos. A vítima não poderá provar o contrário quando determinado valor estiver previsto no contrato.

Cálculo inteligente

E o último grande perigo que pode esperar tanto o vendedor quanto o comprador é a liquidação final. As dificuldades de escolha (comprar habitação primária ou secundária) ficaram para trás, o prazo é determinado quando é melhor comprar um apartamento, a provação de coletar e verificar todos os documentos, acumular o valor necessário ou obter um empréstimo bancário foi completado. E tudo pode desmoronar no último momento, se você não jogar pelo seguro com a transferência de dinheiro. Pode ser realizado transferindo o número necessário de notas para as mãos do vendedor ou transferindo para uma conta bancária, que é mais segura. Se estamos falando de uma grande quantia, eles geralmente têm medo de mexer com dinheiro. No entanto, se uma das partes preferir este método específico de pagamento, o dinheiro pode sertransferência alugando um cofre, no qual têm o direito de levantar quem apresenta determinados documentos, emitidos na compra de um apartamento. Sua lista é verificada por um especialista da instituição. Também garante sua autenticidade. Todas as nuances deste tipo de cálculo e não caixa podem ser encontradas no banco.

O que mais é importante lembrar na fase do pagamento final do custo do apartamento é não confundir o valor do depósito e do adiantamento, pois eles têm finalidades diferentes e opções de devolução caso a transação não passar por algum motivo. O valor do adiantamento é levado em consideração no cálculo final, mas o depósito não. Ele é devolvido ao comprador se a compra for bem-sucedida ou permanece com o vendedor se a operação falhou sem motivo. Em qualquer caso, o depósito permanece com a parte lesada em caso de interrupção da transação.