Como verificar a "limpeza" do apartamento na hora de comprar? O que deve ser verificado ao comprar um apartamento?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Ao comprar uma casa no mercado secundário, existem inúmeros riscos e, portanto, é desejável que o comprador saiba como verificar a "limpeza" do apartamento por conta própria no momento da compra. O principal é evitar os principais e maiores riscos, informações sobre as quais este artigo contém. Em primeiro lugar, é necessário excluir a possibilidade de contestar a transação e o direito ao apartamento e, portanto, a recomendação sobre como verificar você mesmo a "limpeza" do apartamento no momento da compra será apresentada da maneira mais detalhada.

Primeiros passos

Primeiro - a autenticidade dos documentos que o vendedor fornece para revisão. Isso deve ser verificado com especial cuidado, caso contrário, poderevelar reivindicações a este espaço de vida de terceiros completamente. Aqui é necessário levar em conta que existem muitas situações com documentos que acompanham a compra de moradia, e é muito difícil dar uma receita única sobre questões legais sobre como verificar a "limpeza" de um apartamento ao comprar em seu próprio. No entanto, você precisa garantir a transação ao máximo e, portanto, é melhor seguir todas as etapas recomendadas para verificar os documentos. É claro que é necessário verificar a "pureza" jurídica sem ultrapassar os limites da razoabilidade, mas o máximo de informações deve não apenas ser obtido, mas também avaliado, e deve dizer respeito tanto ao apartamento em si quanto a todos os envolvidos em sua propriedade e status.

Claro que seria muito mais conveniente recorrer a advogados profissionais, mas nos deparamos com outra pergunta: como verificar a "limpeza" de um apartamento ao comprá-lo? Em princípio, isso é razoável, embora mais problemático. Além disso, a ajuda de um profissional só pode aumentar a confiabilidade da transação, mas não pode garantir cem por cento de sucesso. Em casos extremos, você pode segurar o título se ainda houver preocupações. As companhias de seguros geralmente estão dispostas a acomodar.

Edifício novo e "secundário"

Se a habitação estiver em um prédio novo, você precisa saber como consultar o desenvolvedor ao comprar um apartamento. Aqui, os comentários coletados em sites especiais na Internet são mais úteis. Claro, você precisa distinguir críticas honestas das intrigas dos concorrentes, mas essa tarefa não é tão difícil: se não houver números,datas, nomes, fatos específicos, você não deve prestar atenção a essas informações. Também é bom acompanhar os prazos de outros objetos (geralmente essas informações estão disponíveis) e ler as avaliações dos clientes. Há muitas maneiras de verificar o desenvolvedor ao comprar um apartamento.

E neste caso, quando se compra habitação em prédio novo, a verificação dos documentos deve ser criteriosa, mesmo que esta venda seja de um incorporador. A habitação secundária, é claro, exigirá muito esforço, já que as novas construções não possuem um histórico tão rico de registros, extratos e mudanças de proprietários. Mas mesmo aqui, mesmo após uma verificação completa da "pureza" legal dos imóveis, que é feita de acordo com todas as regras, a probabilidade de privação do apartamento adquirido permanece. Se o vendedor conseguir provar que seus direitos durante a compra foram infringidos, por exemplo. Mas se a habitação secundária for comprada, a desmontagem ocorrerá não apenas com o vendedor, mas também com o proprietário, que possuía este apartamento antes dele. Você provavelmente terá que passar por toda uma série de litígios. Demora muito e difícil verificar a "pureza" jurídica ao comprar um apartamento no mercado secundário: esta é a autenticidade de todos os documentos, esta é uma avaliação da situação jurídica dos imóveis, esta é uma análise da possível riscos associados a esta compra.

Documentos

A "limpeza" legal do apartamento pode ser verificada, garantindo ao máximo a transação na compra de qualquer imóvel. Os seguintes documentos devem ser solicitados ao vendedor.

1. É melhor começar a ler a documentação com um certificadosobre o registro estadual de direitos, bem como a ele relacionados: contratos de compra e venda ou herança, doação, privatização e afins.
2. O segundo passo será estudar a declaração USRR. É no Cadastro Estadual Unificado que contém todas as informações sobre quaisquer transações com esta propriedade.
3. O terceiro passo é um extrato do livro da casa para se certificar de que não há inquilinos registrados neste espaço. Esse extrato pode ser solicitado em qualquer centro multifuncional. O documento deve indicar que todos aqueles que moravam anteriormente neste apartamento tiveram o registro cancelado.
4. A ajuda - também do MFC - responderá à questão de como verificar as dívidas na compra de um apartamento, uma vez que aí é indicada a presença de dívidas de serviços públicos.
5. É necessário um certificado de um vendedor de um dispensário neuropsiquiátrico e narcológico.

Detalhes

Como verificar se há prisão no apartamento? Do extrato EGRP. Diz, se for uma declaração simples, se o vendedor é o proprietário. E na versão estendida do extrato, há toda a história deste apartamento desde a primeira entrada na URSS. Indica quem era o proprietário antes e com que frequência foi vendido. No entanto, não se pode limitar-se a esta afirmação. Como verificar se um apartamento está hipotecado no ato da compra? Muitas vezes, a habitação é vendida por procuração e, portanto, o proprietário praticamente não participa da transação. Esta é uma situação muito arriscada. Muitas vezes, tais documentos são obtidos por meios desonestos.

Por isso, tudo o que precisa ser verificado com muito cuidado na hora de comprar um apartamento são os documentos do proprietário direto da casa. Para fazer isso, você precisa pedir um contato de uma pessoa de confiança e entrar em contato com o proprietário para que ele confirme que o apartamento está à venda. Em seguida, você precisa verificar a coluna "Gravação" no extrato da USRR, que contém informações sobre o status do apartamento - se ele é penhorado. Se a propriedade for vendida imediatamente após a herança, é melhor não comprá-la. Dentro de três anos, novos herdeiros podem aparecer para contestar esse acordo na justiça. Além disso, de acordo com a versão estendida do certificado USRR, pode-se estabelecer que, por exemplo, a hipoteca deste apartamento não foi paga até o fim.

O que prestar atenção especial

A primeira coisa a se observar é o preço. Se apartamentos semelhantes são vendidos mais caros, isso deve ser especialmente alarmante, e somente com grande interesse neste imóvel, você pode continuar verificando sua "limpeza" em termos legais, e fazer isso com muito mais cuidado do que se pensava anteriormente. O vendedor precisa ser questionado meticulosamente e buscar detalhes: não apenas quem é o dono deste apartamento, mas também quando, como e de quem foi comprado, por que está sendo vendido novamente, se o apartamento estava envolvido em litígio. Em seguida, verifique o que foi dito nos documentos. A partir daqui, ficará claro o quão verdadeiro o vendedor é, pois você terá que lidar com ele como contraparte. Mas como verificar o vendedor de um apartamento ao comprar de outra forma?

Certifique-se de prestar atençãoseu passaporte e outros documentos relacionados ao apartamento são verificados: com base nos quais o imóvel foi registrado, onde, quando foi recebido um certificado registrando o direito a ele. Certifique-se de tirar cópias para reexame, mas verifique os originais quanto à presença de selos, assinaturas, marcas d'água e tudo o mais relacionado a um documento do governo. Certifique-se também de comparar as cópias com o original. Eles podem apresentar documentos completamente diferentes. As informações apresentadas em papel devem corresponder à história oral do vendedor. Como verificar os herdeiros ao comprar um apartamento? Sem chance. É melhor comprá-lo quando o direito for aprovado após três anos da data da herança. Como verificar um apartamento antes de comprar através da Rosreestr? Diz-se acima que no MFC pode encomendar e receber absolutamente quaisquer documentos relacionados com imóveis.

Mais informações

Antes de receber e examinar os documentos, nem o adiantamento nem a caução podem ser repassados ao vendedor, pois o antigo proprietário pode manter a certidão e o contrato originais, mesmo já tendo vendido este apartamento. É imprescindível saber documentalmente se o vendedor tem cidadãos dependentes, filhos menores de idade, se o vendedor é casado agora e se era casado na época em que comprou este apartamento e, o mais importante, se atua pessoalmente ou por meio de um procurador.

É impossível fechar um negócio sem falar pessoalmente com o proprietário. É melhor elaborar um contrato com o proprietário e não com um administrador. Um número significativo de transações falsas está sob auma desculpa de que o proprietário está ausente: em outra cidade, em outro país, e assim por diante. A procuração pode ser falsa. Se o administrador não quiser mostrar ao comprador o proprietário do apartamento, isso deve ser suspeito, e os motivos aqui são completamente irrelevantes. Também é improvável que o notário que o emitiu possa verificar a autenticidade da procuração, porque os cartórios não respondem a tais solicitações.

Autoridades tutelares e certificados de capacidade legal

Se filhos menores foram registrados no apartamento para venda, você deve exigir o consentimento por escrito das autoridades tutelares, caso contrário, o negócio não pode ser concluído. Se o próprio vendedor for declarado oficialmente incompetente, seus negócios são confiados a um tutor, e somente àquele nomeado pela autoridade tutelar. A partir dos documentos, você precisa verificar as decisões judiciais sobre a primeira questão (por incapacidade) e sobre a segunda questão (sobre a nomeação de um tutor). E para fazer a transação propriamente dita, é necessário obter o consentimento das autoridades tutelares. Os riscos de tal plano de negócio são tão grandes que na maioria das vezes o comprador se recusa a comprar tal habitação.

Mas um problema ainda maior é a situação em que o vendedor não é reconhecido como incapaz, mas constantemente ou às vezes está em um estado de incapacidade de entender o significado de suas próprias ações (esta definição é derivada por lei). É bastante difícil calcular esse estado a olho nu, mesmo com repetidos encontros pessoais. Portanto, por precaução, você precisa pedir um atestado de um psiquiatra, datado do dia da transação. A solução também pode ser convidar um amigo psiquiatra para um acordo como parenteou um amigo. No entanto, é simplesmente irrealista garantir tal acordo de todos os casos ruins. Mesmo fechando um contrato com um cartório, o pleno sucesso desse empreendimento pode não ser alcançado. Portanto, é melhor abandonar o empreendimento duvidoso, já que hoje a oferta de imóveis é quase três vezes maior que a demanda.

Em sites oficiais

Você precisa ir ao site oficial do tribunal distrital ao qual esta habitação pertence e digitar na pesquisa os nomes do vendedor e seus antecessores - os proprietários do apartamento. O mesmo princípio se aplica se você precisar verificar se os vendedores e seus cônjuges tiveram algum caso em tribunal e, em caso afirmativo, quais. O principal é se o casamento foi dissolvido e se a propriedade foi dividida, se o proprietário foi reconhecido como incapaz. Este último é verificado no local de registro, portanto, o passaporte do vendedor deve ser estudado com muito cuidado e, em seguida, acessar o site do tribunal onde essa pessoa está registrada ou foi registrada.

O sistema judicial ainda não está configurado para que você possa encontrar tudo isso em alguns cliques, infelizmente. Os tribunais de arbitragem também têm um banco de dados oficial. Lá você precisa estabelecer se o vendedor foi declarado falido. Se foi, isso se reflete necessariamente no tribunal de arbitragem da cidade onde está registrado. Através de um banco de dados oficial aberto de processos de execução online, você precisa descobrir se o proprietário do apartamento ou seu cônjuge é devedor e se foi instaurado um processo contra esses cidadãos.

De acordo com declarações e referências

No cartão do proprietário, ou seja, um extrato delivro de casa, você precisa estabelecer quem está registrado neste apartamento, incluindo (e principalmente) aqueles que não moram lá. Uma conta de luz também deve ser apresentada. Uma opção ideal quando ninguém está registrado no apartamento, mas nem sempre é o caso. Se houver pessoas registradas no apartamento, é necessário indicar no contrato o período durante o qual elas serão removidas do registro de registro. Quem estiver inscrito neste espaço habitacional, mas não aí residir, deverá apresentar um compromisso notarial de cancelamento de registo antes de uma determinada data.

É melhor escrever o último fora do apartamento antes que a transação seja concluída, caso contrário você pode ficar no apartamento comprado com o "recheio". Nos tribunais, os casos envolvendo ações de despejo são muitas vezes perdidos, pois essa questão contém muitas nuances desagradáveis. Um consentimento autenticado para a transação também é necessário para o proprietário que está em casamento registrado, o que certifica que o cônjuge não é contra a venda deste espaço vital. Isso é feito sem falhas se o apartamento foi comprado durante o casamento e, no momento da venda, o casamento foi dissolvido. Documentos adicionais não são necessários apenas nos casos em que o apartamento foi recebido como presente, como herança (há mais de três anos!), Foi privatizado. Isso é sobre todas as coisas mais básicas que você precisa verificar ao comprar um apartamento. Após receber toda essa volumosa informação, o pacote de documentos é cuidadosamente estudado e analisado.

Estatuto Legal

Antes de tudo, você precisa avaliar o status legal deste apartamento: como e com base no que foi adquirido pelos atuais proprietários, quando aconteceu. Se três anos não se passaram desde a aquisição, dois problemas aparecem. O prazo de prescrição não expirou, ou seja, o negócio de compra de um apartamento ainda pode ser contestado pelos proprietários anteriores. Para minimizar os impostos, o vendedor pode solicitar que você indique um custo menor do apartamento nos documentos. É melhor não concordar, pois se esta transação for declarada inválida, o vendedor não devolverá o valor total, mas devolverá apenas o que consta no contrato.

A razão menos confiável para adquirir um apartamento por seu proprietário é herdá-lo, especialmente se o prazo de três anos para recebê-lo não tiver expirado. Se um novo herdeiro aparecer no tribunal depois desse período, os riscos do comprador serão significativamente reduzidos. Se o apartamento foi vendido e comprado com frequência em um curto período de tempo, esse é o sinal mais revelador de fraude. É melhor procurar imediatamente outra opção de compra, pois agora praticamente não há problemas com isso. Quanto mais vendas e compras um apartamento tiver, mais feio será seu histórico legal. Se o desejo de comprar esse espaço em particular for realmente enorme, você precisa verificar não apenas o último vendedor, mas também o cônjuge e todos os proprietários anteriores nos últimos cinco anos.