Reembolso antecipado de uma hipoteca: condições, documentos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Se você decidir pagar o empréstimo antes do prazo, você precisa se familiarizar com todos os detalhes do contrato. Os bancos são inúteis o reembolso antecipado de hipotecas. Portanto, prescrevem condições limitantes nos documentos.

Essência

Pagar um empréstimo antecipadamente significa que o empréstimo está sendo pago antes do prazo. É chamado de completo se o cliente depositar o valor total de uma só vez. O reembolso antecipado parcial de uma hipoteca implica um aumento nos pagamentos mensais em 2-3 vezes (dependendo dos termos do contrato). No segundo caso, junto com a diminuição da dívida, o cronograma de pagamento muda.

Esquemas

A capacidade de quitar dívidas prematuramente depende do sistema de crédito: há anuidade ou pagamentos diferenciados. Se a dívida é paga o tempo todo em valores iguais, nos primeiros anos, quase todos os fundos são direcionados para o pagamento de juros. É assim que o banco maximiza seus lucros e minimiza os riscos.

Mais benéfico para o cliente é um esquema com pagamentos diferenciados. Os primeiros pagamentos serão muito grandes, pois consistem no corpo do empréstimo e juros, quecobrado no saldo. À medida que a dívida for paga, o valor diminuirá gradualmente.

Benefício do devedor

O mais atrativo para o cliente é um esquema diferenciado. O corpo e os juros do empréstimo são pagos em parcelas iguais. Não importa quantos anos (3, 5 ou 10) o devedor deseja fechar o empréstimo. Ele só precisará pagar o restante do valor.

O esquema de anuidade tem menos benefícios. Nos primeiros anos, quase todos os fundos são usados para pagar juros. Quando o cliente decidir encerrar a dívida, ele já terá pago uma comissão tão grande que pagar o restante do valor imediatamente não economizará o orçamento familiar.

Se o devedor ainda decidir pagar antecipadamente a hipoteca (no Sberbank, por exemplo), a instituição de crédito recalculará. Então há duas opções:

• o cliente manterá o prazo original da hipoteca, mas os pagamentos mensais diminuirão;
• o prazo do contrato será reduzido, e o valor dos pagamentos permanecerá o mesmo.

A calculadora de reembolso de hipoteca pode ser encontrada no site de qualquer instituição de crédito. Com ele, você pode calcular o valor aproximado do pagamento e comparar dois esquemas de empréstimo. Mas você mesmo pode fazer o cálculo.

Exemplo

O cliente deseja obter uma hipoteca de 1 milhão de rublos. por um período de 20 anos (240 meses) a 12% ao ano. Primeiro, determine o valor do pagamento mensal e dos juros.

Segundo esquema diferenciado:

1000: 240=4.166 mil rublos – corpo de empréstimo.

Os juros são calculados multiplicando o saldo pela taxa anual e dividindo o valor por 12 meses:

1000 x 0, 12: 12=10 mil rublos. – valor percentual.

Assim, o valor do pagamento mensal padrão será:

4 166 + 10.000=14.166 mil rublos.

De acordo com o esquema de anuidade:

1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)240 -1))=11.011 mil rublos. - o valor do pagamento da anuidade, onde:

• 0, 01=1:12;
• 240 - número de meses de empréstimo.

Para comparação, vamos calcular a porcentagem para o primeiro pagamento:

1000 x 0, 12: 12=10 mil rublos.

T. e. de 11.011 mil rublos. no primeiro mês apenas 1.011 rublos. será usado para reembolsar o corpo do empréstimo e o restante - aos juros.

Em 10 anos o cliente pagará ao banco: 11.011 x 120=1321,32 mil rublos.

Após o mesmo período, de acordo com um esquema diferenciado, o cliente pagará por mês:

4, 166 + (1000 - (4, 166 x 120)) x 0, 12: 12=9, 167 mil rublos

O pagamento antecipado da hipoteca, que utilizou o esquema com pagamentos diferenciados, é benéfico apenas na primeira metade do contrato. Com o passar dos anos, o valor do pagamento diminui, a maior parte dos juros já terá sido paga.

Nuances

Como mostra a prática, se um mutuário espera o pagamento antecipado de uma hipoteca, ele deve não apenas escolher imediatamente um programa mais lucrativo, mas também pagar uma quantia maior por mês.

Não há benefício, somente se o dinheiroque o mutuário planeja usar para um empréstimo, no momento pode trazer mais renda ao investir, por exemplo, em depósitos ou outros imóveis. O depósito pode se tornar mais lucrativo se o prazo do empréstimo for de 25 anos ou mais, pois o pagamento mensal diminuirá lentamente.

Procedimento de depósito

Depois que o mutuário decide pagar antecipadamente a hipoteca no Sberbank, ele precisa decidir sobre o método de depósito de fundos. É melhor pagar parcelas mensais em um volume maior do que depositar periodicamente duas ou três vezes o valor. Mas, em primeiro lugar, o cliente nem sempre pode depositar fundos em tal volume. Em segundo lugar, os próprios bancos previam restrições. Por exemplo, eles aceitam o reembolso antecipado apenas no dia em que os fundos são debitados, eles exigem que você primeiro solicite uma alteração no esquema. Se o mutuário mudar de idéia, ele terá que pagar uma multa. Portanto, a solução para este problema depende se o cliente quer fazer uma aplicação mensal, ir ao banco para um novo horário, se preocupar com despesas inesperadas, etc.

Reembolsar a hipoteca com capital de maternidade

A lei prevê a utilização do capital-mãe para aquisição ou construção de imóveis. Os fundos podem ser usados para pagar o adiantamento, principal ou juros. Para o mutuário, o primeiro esquema é o mais desvantajoso. Em primeiro lugar, nem todos os bancos aceitam capital-mãe como adiantamento e, em segundo lugar, as taxas de juros aumentam sob esses programas. Anteriormente, acreditava-se que se o cliente nãopode fazer o primeiro pagamento de forma independente, o que significa que ele é insolvente ou não confiável. Hoje, os bancos fazem concessões, mas também asseguram seus riscos.

Na maioria das vezes, os fundos públicos pagam o valor principal da dívida. Faz sentido transferir dinheiro como juros se o pagador não planeja pagar o empréstimo antes do prazo. Neste caso, ele pagará uma comissão à custa do capital-mãe, reduzindo a parcela mensal.

Os seguintes documentos devem ser apresentados ao banco para quitação da hipoteca:

• passaporte;
• certificado para recebimento de capital maternidade;
• aplicação de reembolso de empréstimo.

Um funcionário do banco emitirá um certificado contendo informações sobre o valor restante da dívida e juros, um certificado de propriedade.

O fundo de pensões deve aprovar o reembolso da hipoteca por capital de maternidade. Para fazer isso, você precisa coletar e fornecer o seguinte pacote de documentos:

• passaporte de pessoa com direito a receber fundos públicos;
• certificado;
• documentos comprovativos da obrigação de reembolsar o empréstimo: contrato de hipoteca e certidão do banco;
• certificado de propriedade do apartamento, contrato de venda;
• pedido ao Fundo de Pensão sobre o desejo do mutuário de transferir fundos para pagar o empréstimo;
• outros documentos sob consulta.

O funcionário da PF deve emitir recibo de recebimento de documentos e nele indicar a data de recebimento. Dentro de um mês, será tomada uma decisão sobre o pagamento de fundos ao banco ou sobre a recusa.

Seguro

Um pré-requisito para um programa de hipoteca é o seguro da dívida ou da propriedade e, às vezes, ambos. Após o fechamento antecipado do empréstimo, o cliente tem o direito de exigir indenização de parte do custo dos serviços. O contrato de seguro do apartamento também pode ser rescindido antecipadamente (se isso não contradizer os termos do empréstimo), pagando uma multa alta. Em seguida, o pagamento mensal será reduzido pelo valor do seguro.

Refinanciamento

O cliente pode solicitar a renovação da hipoteca em outro banco: altere a forma de pagamento, a duração do programa, a taxa e outras condições. A mudança do credor não significa a remoção do ônus. O apartamento continuará prometido, mas já com outra instituição. Apesar das desvantagens óbvias (recolha de um novo pacote de documentos, reemissão de um contrato, comissões adicionais), este método é adequado se o cliente quiser alterar o esquema de reembolso do empréstimo para um mais atraente.