Devo fazer uma hipoteca agora? Vale a pena fazer uma hipoteca agora?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

A situação econômica na Rússia é agora bastante difícil, e muitos cidadãos estão pensando em como garantir a segurança das economias investindo-as na compra de um apartamento. Alguns pretendem investir em imóveis à custa de fundos pessoais, outros contam com um empréstimo bancário. Mas vale a pena fazer uma hipoteca agora? Talvez existam maneiras melhores de investir?

Crédito em crise: dois grupos de indicadores

Para responder à questão de fazer uma hipoteca agora, quando a difícil situação econômica na Rússia se desenvolveu, será útil começar analisando quais são os principais componentes da crise bancária sobre os quais os analistas falam Muito de. Em seguida, tentaremos determinar o quanto as sanções da UE e dos EUA contra a Rússia são culpadas pela situação atual - a elas é atribuído um papel fundamental no fato de que tendências de crise surgiram na economia russa.

Então, quais são os problemas no sistema bancário nacional da Rússia? Especialistas identificam dois grupos principais de indicadores de crise, que, por sua vez, são formados sob a influência de um grande número de váriosfatores.

Crise de solvência

O primeiro indicador de crise: a solvência da população está em declínio. As pessoas simplesmente não podem se dar ao luxo de fazer novos empréstimos. Isso, por sua vez, se deve aos seguintes fatores principais.

Primeiro, com o aumento da inflação, aumento dos preços da maioria dos bens de consumo, especialmente os importados. O aumento mais notável no custo de eletrodomésticos. E isso apesar do fato de que os salários reais, se crescentes, não estão em proporções proporcionais. Também aumento constante dos preços de habitação e serviços comunitários, transporte. Resultado: os cidadãos não têm fundos gratuitos para pagar os empréstimos.

Segundo, esta é a carga da dívida de uma parte significativa dos cidadãos. Muitos não pensam tanto se vale a pena fazer uma hipoteca agora, mas em como pagar empréstimos anteriores. Muitos russos têm dificuldade em pagar a dívida atual.

Agora vamos tentar determinar como as sanções econômicas contra a Rússia influenciaram o surgimento do primeiro indicador de crise. Em relação ao primeiro fator, provavelmente há uma influência. Especialistas atribuem o aumento do custo dos produtos ao embargo de alimentos da Federação Russa contra fornecedores europeus - e isso está de alguma forma relacionado a sanções. Esta é a resposta russa para eles. Em relação ao segundo fator, muito provavelmente, a culpa das sanções é aqui relativa. O fato é que a maior parte dos empréstimos foi emitida por russos muito antes de a situação política piorar.

Talvez, também tenhamos o direito de notar que ambos os fatores que formamindicador correspondente estão vinculados. O aumento do custo dos produtos e serviços, obviamente, limita ainda mais a solvência de um potencial tomador, desde que tenha empréstimos.

Crise nos bancos

Segundo indicador de crise: a deterioração da situação dos bancos, como resultado - a incapacidade das instituições financeiras de emitir empréstimos, incluindo hipotecas, e também oferecê-los em condições confortáveis para o consumidor. Os fatores da situação atual, por sua vez, são os seguintes.

Em primeiro lugar, os bancos têm capital livre extremamente limitado. Para dar algo aos mutuários, os bancos devem ter algo. A liquidez das instituições de crédito russas é avaliada por muitos especialistas como baixa.

Em segundo lugar, os bancos, curiosamente, estão em situação semelhante com os tomadores de empréstimos - em termos de carga de dívida. O fato é que eles mesmos devem muito a quem - credores estrangeiros, o Banco Central da Rússia.

Por sua vez, vamos tentar determinar se as sanções são as culpadas pela situação atual? Muitos especialistas acreditam que é assim. Por quê? Os defensores desse ponto de vista se concentram no fato de que uma parte significativa das instituições financeiras russas é devedora de credores estrangeiros. Nos anos anteriores às sanções, eles realizaram empréstimos externos ativamente, aproveitando a atratividade das condições de juros. O retorno das dívidas era amplamente esperado por meio de mecanismos de refinanciamento – por meio de novos empréstimos externos. Agora, quando, sob as condições das sanções, os bancos russos praticamente perderama oportunidade de pedir dinheiro emprestado no exterior, os financiadores precisam procurar novas fontes de pagamentos. Muitas instituições de crédito, acreditam os analistas, não possuem reservas próprias para isso. E mais ainda, eles não têm capital para emitir empréstimos.

A situação dos bancos é prioritária?

As previsões sobre como as hipotecas se desenvolverão, o que esperar do mercado, em grande parte, acreditam os analistas, ainda dependem da situação real dos bancos. O aspecto que reflete a atividade dos potenciais mutuários é secundário nesta fase. Mesmo que os russos não tivessem problemas de solvência, ditados pelo aumento dos preços (especialmente para eletrônicos e outros bens importados) e pela ausência de crescimento real dos salários, a situação do próprio setor bancário está muito longe de ser ideal para que o mercado hipotecário se desenvolva tão ativamente quanto nos últimos anos, acreditam os economistas.

Recuo com juros

Provavelmente, os analistas acreditam que os bancos, se quiserem emprestar ativamente aos cidadãos em uma crise, o farão elevando significativamente as taxas de juros. Ou restringindo ao máximo os critérios de aprovação de crédito. Assim, é bem possível um cenário em que uma pessoa nem precise pensar se vale a pena fazer uma hipoteca agora. Muito provavelmente, o banco simplesmente não poderá fornecer um empréstimo em condições confortáveis. Ou até mesmo recusar o pedido por motivos de crise interna. Faz sentido agora fazer uma hipoteca quando a situação nos bancos está longe de ser ótima? Muitos especialistas acreditam que esse tipo deas decisões ainda não são muito justificadas.

Se o pedido for aprovado

Vamos considerar um cenário de sucesso - digamos que um russo não tenha problemas com empréstimos existentes, ele tenha um salário alto e o banco, em princípio, esteja pronto para fornecer um empréstimo para comprar uma casa. Vale a pena fazer uma hipoteca agora para este cidadão? A resposta a esta pergunta pode ser dada com base no estudo do aspecto-chave da próxima transação: não será que, depois de comprar um apartamento, depois de algum tempo ele ficará mais barato para que a hipoteca não seja lucrativa para uma pessoa?

Neste aspecto, na hora de decidir se deve fazer uma hipoteca agora, é melhor estudar o mercado não tanto em termos de situação de crise nos bancos e sanções, mas em termos de análise de tendências que refletem a dinâmica de compra e venda de imóveis. Claro, a situação política desempenha um papel aqui. Mas o fator chave nas perspectivas de investimento em habitação, dizem os especialistas, é o estado das coisas no mercado relevante.

Situação imobiliária

Como estão as coisas no segmento imobiliário? É lucrativo agora fazer uma hipoteca em termos do movimento esperado nos preços da habitação? Os especialistas identificam três cenários prováveis em relação às perspectivas de desenvolvimento do mercado.

Segundo o primeiro, os preços dos imóveis nos próximos anos permanecerão em um patamar mais ou menos correspondente ao atual. Os defensores deste ponto de vista acreditam que o mercado imobiliário atual em termos de preço, oferta e relação de demanda é suficientemente equilibrado. Potencial diminuição na atividade de compra emDevido à restrição de empréstimos por parte dos bancos e à baixa solvência dos mutuários, acreditam os economistas, será acompanhada por uma redução correspondente na oferta - em grande parte devido ao fato de os proprietários preferirem esperar a crise e não vender casas muito baratas. É lucrativo agora fazer uma hipoteca em relação a esse cenário? Provavelmente não muito. Os preços permanecerão os mesmos, e os juros bancários, que, aliás, provavelmente serão elevados devido à crise, terão que ser pagos.

No entanto, faz sentido alugar um apartamento a crédito se uma pessoa estiver alugando uma casa, e o valor estimado dos pagamentos será compatível com as taxas de aluguel. No entanto, esta opção pressupõe que um cidadão tenha uma quantia significativa para um adiantamento de uma hipoteca. E, neste caso, provavelmente será mais lucrativo emiti-lo como depósito, para receber juros, através dos quais, por sua vez, pagará o apartamento alugado. Alguns bancos agora oferecem um depósito de 20% ao ano ou mais. Isso se deve, segundo analistas, ao aumento da taxa de refinanciamento do Banco Central, que subiu para 17% em dezembro. Se tomarmos como base o cenário discutido acima, do ponto de vista do investimento, o depósito parecerá mais lucrativo do que investir em um apartamento - é improvável que, nesse caso, ele aumente de preço em 20% ao ano, e depois pelo mesmo valor, enquanto no caso de depósito os juros são acumulados pelo banco em progressão.

O segundo cenário assume que os preços dos imóveis ainda vão subir. Isso vaiprincipalmente devido à inflação. Espera-se, por exemplo, que somando os resultados do desenvolvimento econômico em 2014, o valor correspondente ultrapasse 11%. Mesmo que a demanda no mercado imobiliário não seja suficientemente dinâmica, especialistas acreditam que pode-se esperar um aumento nos preços das moradias, em geral, proporcional à inflação. Vale a pena fazer uma hipoteca agora, dado este cenário?

Provavelmente, as diretrizes para um potencial comprador neste caso serão aproximadamente as mesmas do caso da primeira opção. Ou seja, você pode fazer um empréstimo para um apartamento, se no momento a habitação estiver sendo alugada, e os pagamentos de juros serão iguais ou não muito superiores ao aluguel. Ou faça um depósito do valor que é cobrado para o pagamento inicial, receba juros e pague o aluguel devido a isso.

O terceiro cenário envolve uma queda nos preços da habitação. Isso se deve, por sua vez, a um possível desequilíbrio entre oferta e demanda no mercado, que pode ser alimentado pelo fato de que nos últimos anos a Rússia introduziu um estoque significativo de novos edifícios. Embora uma parte significativa dos apartamentos construídos no âmbito de tais projetos seja compartilhada, uma porcentagem significativa deles será posteriormente vendida a preços de mercado ou, por exemplo, revendida. Isso pode criar o que alguns economistas acreditam ser um excesso de oferta no mercado imobiliário.

Provavelmente se este cenário for seguido, nem faz sentido se perguntar seDevo fazer uma hipoteca agora? Claro que esta não será a melhor opção. Se estamos falando de encontrar investimentos lucrativos, você pode prestar atenção aos depósitos. Se houver necessidade de habitação, é melhor alugá-la por enquanto, especialmente porque as taxas correspondentes, em regra, são reduzidas conforme o segmento de vendas.

Fatores são interconectados

Claro que cada um dos cenários do mercado imobiliário depende muito da situação do setor bancário e do nível de solvência dos cidadãos. Portanto, podemos dizer que os fatores de crise discutidos acima afetam diretamente o mercado imobiliário, assim como qualquer outro. Ao mesmo tempo, os especialistas ainda acreditam que os mecanismos objetivos de mercado - oferta e demanda - são formados sob a influência dos fatores acima de forma limitada. Critérios que refletem a real necessidade dos russos por certos tipos de habitação são muito importantes, levando em conta o impacto dos processos de migração, mudanças nas tecnologias de construção de apartamentos, etc.

Fator de taxa de câmbio do USD

Alguns especialistas, ao mesmo tempo, consideram aceitável destacar o quarto cenário, que implica um aumento significativo nos preços dos imóveis devido ao impacto de um fator único, em certo sentido. Como você sabe, a taxa de câmbio do dólar em relação ao rublo quase dobrou em 2014. No entanto, a maioria das moedas de outros países em desenvolvimento, incluindo os estados da CEI, não caíram de preço tanto em relação à americana. Como resultado, o salário médio em dólares na Rússia e, digamos, emCazaquistão, praticamente se estabilizou, ou mesmo, talvez, tenha se tornado inferior ao instalado no país vizinho. Como resultado, os apartamentos na Federação Russa, em termos de, digamos, tenge cazaque, tornaram-se visivelmente mais baratos em vários segmentos do que os de seus vizinhos. Cidadãos do Cazaquistão eventualmente vêm para a Rússia e compram casas aqui. Essa tendência, como sugerem alguns economistas, pode continuar e também se intensificar devido à atividade semelhante de residentes de outros países vizinhos - Bielorrússia, Azerbaijão, Estados Bálticos e possivelmente China. Isso pode até certo ponto aquecer a demanda por imóveis e fazer com que os preços subam em dinâmicas que superem a inflação.

Talvez uma pessoa deva estudar, ao decidir se deve fazer uma hipoteca, as opiniões de especialistas sobre o quarto cenário, mas apenas se ele mora em uma cidade fronteiriça. Ou seja, esta opção pode ser classificada como localizada.

Conclusões

Assim, identificamos os principais fatores que determinam as tendências de crise no mercado imobiliário e consideramos os principais cenários, cujo estudo nos permitirá decidir se vale a pena hipotecar um apartamento em a situação atual do mercado.

Vamos tentar resumir. Então, há uma crise no mercado de empréstimos bancários. Os bancos, muito provavelmente, não poderão emitir empréstimos com a dinâmica que fizeram em anos anteriores e com as mesmas condições de juros. Os mutuários, por sua vez, nem sempre terão uma oportunidade objetiva de pagar a hipoteca. O resultado é uma diminuição da demanda. A razão para a crise bancária é a situação política. É por isso,decidir se devemos fazer uma hipoteca agora, quando há sanções da UE e dos EUA contra a Rússia, provavelmente dizemos não. Precisamos esperar até que a situação nos bancos se estabilize, eles encontrarão novas fontes de empréstimos para pagar suas obrigações existentes, ou o governo os ajudará nisso.

O segundo fator que pode influenciar a decisão de fazer uma hipoteca agora é a situação do mercado imobiliário russo. Os economistas identificam três cenários básicos. Esta é a estabilização dos preços, seu ligeiro aumento, proporcional à inflação, ou uma diminuição. Ou, se uma pessoa mora em uma cidade fronteiriça, algum aumento no custo dos apartamentos.

Devo fazer uma hipoteca? Os prós e contras desta decisão em relação à situação atual do mercado são bastante óbvios. Entre os aspectos positivos está a oportunidade de investir de forma lucrativa caso a demanda cresça no futuro próximo. Os economistas, embora reconheçam a profundidade significativa da crise atual, acreditam que a situação melhorará no futuro próximo – devido a um possível retorno dos preços do petróleo, substituição de importações e diversificação da economia do país. Além disso, investir em imóveis garantirá pelo menos a segurança dos investimentos monetários em relação à inflação. Entre os lados negativos da decisão de comprar uma casa - a probabilidade de queda dos preços ou a ausência de crescimento é bastante alta. Nem um nem outro não será lucrativo para o comprador do apartamento. Além disso, muito provavelmente, nesta fase, os bancos não poderão oferecer ao mutuário condições confortáveis parapor cento.