Refinanciamento de hipoteca: condições, melhores ofertas

2025 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2025-01-24 13:23

Apesar de o refinanciamento de empréstimos estar na lista dos serviços bancários há muito tempo, na realidade russa apareceu há relativamente pouco tempo. Literalmente desde o desenvolvimento dos empréstimos hipotecários. Junto com o crescimento da demanda por imóveis, o setor de serviços financeiros também se desenvolveu. A hipoteca na lista de serviços de cada banco ocupa uma posição de liderança.

Refinanciamento de hipoteca: condições, melhores negócios

O mercado financeiro está se desenvolvendo e oferece novas ferramentas para economizar e aumentar os recursos. As hipotecas ajudam na compra de uma casa e os depósitos são usados para aumentar a poupança.

A aplicação prática de um serviço como o refinanciamento de hipotecas foi facilitada pela tendência de mercado dos últimos anos, quando o número de empréstimos vencidos começou a ganhar força. Assim, hoje o serviço está ganhando popularidade, mais e mais bancos estão prontos para considerar os pedidos de refinanciamento.

A essência do procedimento

Distribuindoempréstimo, o banco espera obter um lucro que cubra todos os custos do serviço mais sua própria receita. Usando um empréstimo hipotecário, o mutuário acredita que, dessa forma, pode se mudar para a habitação agora e pagar nos próximos anos. Mas quando se trata de finanças, sempre há riscos. Nesse caso, o mutuário tem o direito de usar o repasse.

O procedimento é que o mutuário solicite ao seu ou a outro banco um novo empréstimo, cujos fundos serão usados para pagar o empréstimo antigo. De acordo com a lei, o banco não tem o direito de se recusar a emitir um empréstimo se o solicitante atender a todos os requisitos.

Refinanciar um empréstimo hipotecário é apropriado nos seguintes casos:

• outro banco oferece juros mais baixos;
• existe a oportunidade de obter um empréstimo por um período maior e com baixas contribuições;
• pagamento mensal do empréstimo antigo torna-se insuportável;
• há uma oferta em outra moeda que é benéfica para o mutuário.

Mas é importante considerar outro ponto. O refinanciamento de empréstimos hipotecários pode ser feito no mesmo banco em que o empréstimo existente é quitado ou em um novo banco. O objetivo do procedimento é aliviar a carga de crédito do mutuário.

Quando se trata de outra instituição, o "seu" banco pode recusar a transferência de documentos e o reembolso antecipado, pois neste caso perde o seu lucro e o cliente. Este procedimento não é proibido por lei.

Legalbase

O procedimento é baseado em uma série de projetos de leis e regulamentos. A Lei de Refinanciamento Hipotecário considera:

• Lei Federal nº 122 de 1997;
• Regulamento do Banco Central da Federação Russa Nº 54 de 1998;
• Regulamento do Banco Central da Federação Russa Nº 254 de 2004;
• Lei Federal Hipotecária nº 102 de 1998;
• Código Civil, artigos 355, 390 e 382;
• Ordem do Ministério da Justiça da Federação Russa nº 289/235/290 de 2000;
• Lei Federal nº 152-FZ de 2003

Os documentos acima descrevem o procedimento de registro, os direitos e obrigações do mutuário e do credor.

Ponto importante: o contrato atual permite a possibilidade de refinanciamento? Alguns bancos prescrevem inicialmente sua impossibilidade ou penalidades para tal procedimento. Se não estiver disponível ou for proibido, o cliente tem o direito de insistir na inclusão no contrato.

Passos do procedimento

Refinanciar um empréstimo hipotecário é um processo demorado que exige a resolução de uma série de questões legais. A primeira etapa é o estudo de ofertas no mercado e cálculos. É importante considerar aqui que o procedimento exige alguns custos, que serão discutidos a seguir. A viabilidade é determinada com base em cálculos feitos levando em consideração todos os custos associados.

Deve-se ter em mente que, devido a questões técnicas e alta concorrência no ambiente bancário, nem todas as instituições financeiras são positivas quanto a tal iniciativa do mutuário.

Não é suficiente confiar em informações publicamente disponíveis em um site oumateriais promocionais do banco. Isso pode ser uma simples jogada de marketing, embora não haja um programa de refinanciamento de hipotecas e a oferta seja estendida a outros tipos de empréstimos.

Coleção de documentos

A lista de documentos não difere do que foi apresentado no recebimento inicial. Uma lista indicativa contém os seguintes documentos:

• pedido de refinanciamento, que é preenchido na hora;
• certificado de renda: 2-certificado de imposto de renda pessoa física, extrato bancário ou outros documentos de pagamento;
• passaporte nacional do requerente;
• para família - certidão de casamento;
• documentos para imóveis hipotecários: título de propriedade, contrato de transação e certidões de órgãos governamentais sobre registro de direitos;
• cópia do contrato de hipoteca bancária.

Se for planejado refinanciar um empréstimo hipotecário no Sberbank, o capital de maternidade pode estar envolvido. Dependendo de tais circunstâncias, o banco pode solicitar documentos adicionais:

• certificado de capital de maternidade;
• certidão de nascimento dos filhos;
• extrato bancário sobre saldos de contas.

Caso o banco exija a participação de fiadores, essas pessoas também devem fornecer uma lista de documentos, incluindo comprovante de solvência.

Dificuldades

Quando um mutuário solicita refinanciamento de hipoteca ao Sberbank ou a outra instituição financeira, o credor atual pode se recusar a emitir algunsdocumentos. Nesse caso, um advogado profissional do setor bancário pode ajudar ou um novo credor pode solicitar documentos para emissão.

Também é importante considerar que, ao confirmar a renda, você terá que fornecer dois tipos de documentos: na forma de 2-NDFL e na forma de banco. Os números de renda, é claro, devem estar acima da proporção do salário mínimo de vida e suficientes para continuar a cobrir os pagamentos mensais da hipoteca.

Outra complicação é que, ao refinanciar um empréstimo hipotecário, os bancos podem exigir garantias. Dado o valor do empréstimo, apenas imóveis podem servir como garantia. E os imóveis hipotecários ainda estão listados no balanço patrimonial do primeiro credor.

Na prática, nesses casos, as pessoas recorrem a uma pequena manipulação: negociam com um amigo ou parente que possui um imóvel equivalente, dão esse imóvel em penhor e, após o registro da hipoteca, devolvem tudo para o seu lugar.

Processo de Revisão

Aceitação não significa absolutamente nada. Eles podem recusar até mesmo clientes pagantes. Mas a garantia pode ser um grande argumento. Vale lembrar que quanto mais líquida a garantia, maior a probabilidade de ganhar o favor do banco.

Além disso, muitas palavras são ditas sobre a importância do histórico de crédito. Mas especialistas dizem que esse momento é mais relevante para pequenos empréstimos onde não há garantias. Um bom histórico de crédito nunca fez mal a ninguém. O processo de revisão geralmente leva de 5 a 7Dias úteis. Se for tomada uma decisão positiva, inicia-se o processo de registro.

Custos

O refinanciamento de um empréstimo hipotecário em um banco acarreta alguns custos que são de inteira responsabilidade do solicitante. Em algumas instituições financeiras, até mesmo o procedimento para considerar um pedido é pago. Em caso de recusa, os fundos não serão devolvidos.

Se o procedimento for aprovado, o solicitante deverá estar preparado para os seguintes custos:

1. Avaliação de imóveis. A lei estabelece que o procedimento pode ser realizado por qualquer avaliador que possua a devida licença. Mas os bancos têm seus próprios parceiros permanentes na equipe. Se o banco insistir em um avaliador específico, o solicitante é forçado a concordar com isso.
2. O banco impõe os custos de processamento do pedido e atendimento de um determinado cliente aos clientes. Então, você terá que pagar uma comissão pela emissão de uma hipoteca.
3. Há também uma taxa para transferir a habitação hipotecada do balanço do antigo credor.
4. Inscrição de um novo penhor ou o mesmo objeto também é pago.
5. Obtendo alguns tipos de ajuda.
6. Seguro de crédito, imóvel ou renda própria - conforme regras do banco.
7. Pagamento do imposto estadual, se houver documentos notariais.

Dependendo das condições do credor atual, os fundos para pagamento antecipado do empréstimo e multas podem ser sacados.

Benefícios

Escolhendo outro banco, o cliente está sempre em busca de condições mais favoráveis. Especialistas aconselham queAo refinanciar uma hipoteca, as melhores ofertas trazem benefícios tangíveis se houver diferença em vários parâmetros.

Em quais pontos os benefícios devem ser avaliados?

1. Taxa de juros. Quanto mais baixo? Como regra, se a diferença não ultrapassar 3%, então, levando em conta os custos de registro e inflação, o cliente pode não ganhar muito no final.
2. Alterar o prazo. Uma análise financeira profunda, que nem todos os cidadãos comuns podem fazer, mostra que quanto “mais longo” o empréstimo, mais caro ele é. Longo prazo deve ser escolhido se não for possível pagar mais no momento.
3. Reduza suas mensalidades. O mesmo princípio se aplica aqui: ganhando agora, no final você pode dar mais. Mas se a nova oferta for realmente lucrativa, ela deve ser considerada individualmente.
4. Agrupamento de empréstimos. Muitos russos fazem vários empréstimos. A prática mostra que 2-3 pagamentos por mês são um fardo pesado. Combinando todas as obrigações em uma, você pode viver muito mais tranquilo.

Para onde ir?

A concorrência no ambiente bancário é alta. Mas essa situação só favorece os consumidores: eles vão onde os empréstimos são mais baratos. Ao considerar o refinanciamento de hipotecas, as melhores ofertas vêm de líderes do setor:

• Sberbank – 10-12%
• VTB -24 – 9,7%
• Gazprombank – 9,2%
• Rossbank – 8,7%
• Banco da Rússia – 11,5%

Em 2018, devido a uma nova onda de demanda por imóveis e ao crescimento dos indicadores econômicos no país, espera-se um aumento de novas ofertas.

Dedução de refinanciamento

Dedução de imposto - um reembolso do imposto de renda pessoal que foi pago anteriormente pelo empregador na forma de imposto de renda pessoal. Sua taxa é de 13%. A lei prevê casos em que um cidadão pode receber esses fundos de volta. As condições de refinanciamento de um empréstimo hipotecário permitem a utilização de garantias sociais como capital de maternidade e deduções fiscais, caso não tenham sido utilizadas durante o pedido inicial de hipoteca.

Se você planeja receber uma dedução de imposto, deve notificar o gerente de crédito com antecedência, pois esse ponto deve estar refletido no contrato bancário.

A dedução máxima é de 260.000 rublos. Ao mesmo tempo, existem requisitos para o custo do objeto: o preço não deve exceder 2 milhões de rublos. O valor da dedução é distribuído ao longo do ano. Se o valor total não for usado dentro de 1 ano civil, no início do próximo ano, o destinatário deverá enviar novamente um pedido à administração fiscal e coletar o restante. Existem duas maneiras de retornar:

1. Transfira para uma conta bancária a favor do pagamento de uma hipoteca.
2. Emissão de aviso da administração fiscal ao departamento de contabilidade do local de trabalho do requerente. Neste caso, o dinheiro não é devolvido e os rendimentos do requerente estão isentos de IRS no valor da dedução devida.

Conclusão

Ao obter uma hipoteca, cada pessoa deve olhar muito à frente e realizar uma análise objetiva de sua própria renda. Os riscos acompanham a cada passo. Neste caso, você deve usarserviços de seguradoras confiáveis.

Se o benefício do refinanciamento for óbvio, mas o banco recusar, você deve entrar em contato com outro banco. Mas o interesse maciço no refinanciamento está forçando essas instituições a reconsiderar sua abordagem. De acordo com seus clientes, alguns não estão prontos para dar clientes aos concorrentes e querem discutir novas condições de empréstimo. Não vale a pena contar com mudanças fundamentais, mas existe a possibilidade teórica de simplificar alguns indicadores.