Como vender um apartamento sem impostos: formas legais de evitar o pagamento de impostos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

A venda de imóveis residenciais é um processo complexo e demorado, pelo que o vendedor tem uma certa renda. Para isso tem de pagar uma taxa na forma de 13% do valor da venda, mas em algumas situações os cidadãos têm direito a receber isenção do pagamento desta taxa. Para isso, alguns requisitos simples devem ser atendidos. Portanto, as pessoas devem entender como vender um apartamento sem impostos. O método utilizado deve ser legal, pois se o vendedor quiser enganar o fisco indicando o valor errado no contrato, então o imposto será calculado com base no cadastro, não no valor de venda do objeto.

Formas de reduzir a base tributária

Muitas vezes as pessoas pensam se é possível vender um apartamento sem impostos. Com efeito, o procedimento pode ser realizado sem consequências fiscais negativas, mas apenas se forem cumpridos determinados requisitos. As principais formas de isenção do imposto de renda pessoal incluem:

• se o apartamento foi comprado com dinheiro ou hipoteca,então ele pode ser vendido sem pagar impostos somente após 5 anos;
• se a habitação foi obtida com base em uma transação gratuita, você precisa esperar apenas três anos;
• é permitido vender um objeto mais cedo, e se o preço de venda for inferior ao preço de compra, o cidadão não tem renda, portanto, não há necessidade de calcular e transferir o imposto de renda pessoal para o orçamento;
• se o custo da habitação for inferior a 1 milhão de rublos, por exemplo, se um quarto em um albergue for vendido, você poderá usar uma dedução fiscal de 1 milhão de rublos, para obter uma base fiscal negativa;
• se a venda e compra de outros imóveis for realizada no prazo de um ano, o cidadão poderá utilizar a liquidação mútua de deduções.

Cada opção tem suas próprias características, então o dono da casa decide como vender o apartamento sem impostos. Você não deve negociar com o comprador para escrever informações imprecisas no contrato, pois isso só levará ao fato de que os especialistas do Serviço Fiscal Federal calcularão o imposto com base no valor cadastral da habitação.

Termo de propriedade do apartamento adquirido

Na maioria das vezes as pessoas estão interessadas na questão de quanto você pode vender um apartamento sem impostos. Se a habitação foi comprada às suas próprias custas, você terá que esperar pelo menos cinco anos. Essas mudanças no código tributário foram feitas em 2016.

Mesmo que a habitação tenha sido comprada com a ajuda de capital de maternidade, hipoteca ou empregador, o comprador no contrato de venda foicontribuinte direto. Portanto, se ele não quiser pagar imposto de renda na venda do objeto, terá que esperar cinco anos.

Até 2016, era necessário esperar apenas três anos, independentemente de como o imóvel fosse recebido pelo vendedor. Mas com base na Lei Federal nº 382, foram feitas alterações no Código Tributário, que alterou o período de propriedade dos imóveis para obter isenção do imposto de renda. Portanto, no art. 217.1 Código Tributário, você pode estudar as regras para o cálculo desta taxa ao vender imóveis.

Recursos para o apartamento recebido

A habitação não só pode ser comprada, mas também recebida com base em várias transações gratuitas. Por quanto tempo você pode vender um apartamento sem impostos neste caso? Sob tais condições, você precisa esperar apenas três anos a partir da data de registro de propriedade. Essas ofertas incluem:

• habitação foi privatizada por todas as pessoas que na época estavam registradas no apartamento;
• o apartamento foi herdado de parentes ou amigos falecidos;
• objeto foi doado por parentes próximos, que incluem cônjuges, pais, filhos ou irmãos;
• a habitação foi transferida para uma pessoa com base num contrato de arrendamento, mas anteriormente ele manteve o proprietário desta propriedade por toda a vida.

Nas situações acima, você precisa esperar apenas três anos, após os quais você pode vender o imóvel sem pagar impostos. Em outras situações, você terá que esperar cinco anos. Tais condições começaram a operar a partir do início de 2016.

Por que existem limites de tempo?

Quem planeja vender imóveis deve entender quando é possível vender um apartamento doado sem impostos. A necessidade de espera está relacionada a nuances econômicas, já que durante esse período o cidadão não poderá receber nenhum lucro na compra e venda de imóveis.

As autoridades têm certeza de que em cinco anos a inflação e a depreciação dos imóveis reduzirão significativamente seu valor de mercado, portanto, se uma pessoa visa obter lucro comercial, será mínimo.

Se uma pessoa não obtiver lucro com a transação, poderá vender a propriedade pelo preço de compra. Nesse caso, o cidadão não paga imposto de renda pessoal por f alta de renda. Mas ele terá que provar que realmente não teve nenhum lucro.

Como o termo é calculado?

Qualquer proprietário deve saber vender um apartamento sem impostos. Depois de quantos anos esta operação pode ser realizada? O prazo depende de como o imóvel foi obtido pelo contribuinte.

Este período de tempo nem sempre começa a partir do momento da assinatura de qualquer contrato, pois às vezes é levado em consideração o momento do registro do direito na Rosreestr. Portanto, a posse é calculada com base nas seguintes regras:

• se for celebrado um contrato de compra e venda, o prazo começa a partir da data especificada no contrato se a compra tiver sido efetuada no mercado secundário, podendo também ser utilizada a data disponível no certificado de fatura se o objeto foi comprado do desenvolvedor;
• se uma pessoa recebe moradiapor herança, então a data de abertura da herança é levada em consideração, portanto, o período de aceitação real da propriedade ou recebimento de um certificado de herança não importa;
• se uma pessoa está desaparecida, isso não dá aos herdeiros o direito de dispor de seus bens, mas quando o tribunal reconhece que uma pessoa é considerada morta, então um período de três anos começa a partir do momento da decisão judicial é feito;
• se uma doação foi feita, a contagem regressiva começa a partir da data especificada no contrato de doação;
• muitas vezes a propriedade é comprada em partes, por exemplo, um cidadão pode primeiro comprar um quarto e depois o resto do apartamento, então a contagem regressiva começa a partir do momento em que a primeira parte é comprada.

Se o proprietário souber quando pode vender o apartamento sem impostos, poderá facilmente concluir um negócio de venda de imóveis sem medo de ter que transferir uma grande quantia de fundos para o orçamento do Estado.

Usando dedução de propriedade

Se uma pessoa sabe quando vender um apartamento sem impostos, mas não pode esperar três anos, pode usar outras formas de reduzir a carga tributária. Um desses métodos é a apresentação de uma dedução fiscal. É oferecido a todos os cidadãos que vendem seu apartamento.

Conforme Art. 220 do Código Tributário, o valor dessa dedução é de 1 milhão de rublos. É por esse valor que se reduz a base tributável, representada pelo preço de venda do objeto. Se as pessoas subestimarem deliberadamente o preço de um apartamento ao concluir uma transação, 70% do valor cadastral indicado noRosestre. Mas esta condição só se aplica a objetos adquiridos após 2016.

Se um objeto barato está sendo vendido, representado por um apartamento de um quarto ou mesmo um quarto, mas o preço não pode exceder 1 milhão de rublos. Nestas condições, é possível vender um apartamento sem impostos em 2019, uma vez que a base tributável é representada por um valor negativo.

Se o preço dos imóveis for superior a 1 milhão de rublos, o valor do imposto será significativamente reduzido devido à dedução. Por exemplo, um cidadão quer vender um apartamento doado por um familiar um ano após a conclusão da doação. O apartamento está localizado nos arredores da cidade, por isso custa apenas 1,2 milhão de rublos. O vendedor não poderá evitar o pagamento da taxa, mas poderá usufruir da dedução fiscal. Para ele, o valor do imposto é: (1.200.000 - 1.000.000)13%=26 mil rublos.

Portanto, você pode até vender um apartamento em um prédio novo sem impostos ou com pagamento mínimo, se usar a dedução. Mas, nessas condições, os especialistas do serviço tributário ainda enviarão uma notificação ao contribuinte. Não pode ser ignorado, pelo que terá de se deslocar à sucursal do STF para notificar os funcionários do serviço sobre a utilização da dedução. Além disso, uma declaração de imposto de renda de 3 pessoas e outros documentos para a propriedade vendida são enviados a esta organização.

A desvantagem de usar esse método para reduzir a carga tributária é que ele só pode ser usado uma vez por ano. Portanto, se uma pessoa planeja vender vários imóveis em um ano, terá que reduzir o imposto de outras maneiras.

Contabilização do preço de compra

Como vender um apartamento sem pagar impostos se é impossível reduzir a taxa de outras formas? Outro método apresenta a possibilidade de contabilizar o preço de compra do apartamento. Esta opção é adequada apenas em uma situação em que a habitação foi adquirida anteriormente à custa de fundos pessoais ou hipoteca. Vender um apartamento após a doação sem impostos dessa forma não funcionará, pois o cidadão não gastou seus próprios recursos em tal aquisição.

O imposto incide exclusivamente sobre os lucros obtidos com a venda de imóveis. Se uma pessoa puder provar que não recebeu nenhuma receita da transação, estará isenta do pagamento de impostos. Quando posso vender um apartamento sem pagar impostos? Se você usar esse método, poderá vender o objeto a qualquer momento após a compra. O processo de utilização deste método de isenção de impostos difere nos seguintes parâmetros:

• o cidadão deve guardar os documentos com base nos quais adquiriu o imóvel;
• se o apartamento for vendido pelo mesmo preço pelo qual foi comprado, não há cobrança de impostos;
• não há necessidade de transferir fundos para o orçamento do estado se um apartamento for vendido a um custo mais baixo;
• se o preço de venda exceder o preço de compra, então 13% é pago exclusivamente da diferença existente;
• o contribuinte deve ter documentos oficiais que contenham informações sobre por quanto ele comprou e vendeu seu imóvel;
• este método é considerado conveniente se uma pessoa precisar vender um imóvel com urgência, etambém seu preço excede 1 milhão de rublos;
• é permitido usar o método de redução de custos simultaneamente com a dedução, mas apenas para diferentes objetos imobiliários, por exemplo, se um cidadão precisar vender vários apartamentos em um ano.

Uma característica desse método é que o cidadão terá que apresentar documentação à Receita Federal confirmando sua f alta de renda. Além disso, você terá que elaborar uma declaração de imposto de renda de 3 pessoas.

Usando rede

Há muitas maneiras de vender um novo apartamento sem impostos. Se uma pessoa imediatamente após a venda de uma propriedade planeja comprar outro objeto, ela pode usar a compensação de deduções fiscais, embora o Código Tributário oficialmente não tenha o conceito desse método. Este método é o seguinte:

• o vendedor pode usufruir de uma dedução de 1 milhão de rublos e o comprador pode contar com um reembolso de 2 milhões de rublos;
• precisamente a dedução de propriedade de 2 milhões de rublos. pode ser usado para rede;
• a dedução pode cobrir o imposto que você tem que pagar pela venda de imóveis.

Por exemplo, um cidadão vende sua propriedade por 2,5 milhões de rublos. Ele tem documentos confirmando que há um ano comprou um apartamento por 1,9 milhão de rublos. O valor do imposto neste caso é: (2.500.000 - 1.900.000)13%=78 mil rublos. Durante o mesmo ano, um cidadão adquire outro apartamento, cujo custo é de 2,3 milhões de rublos. Ele pode aproveitar o máximoo tamanho da dedução, então ele recebe 260 mil rublos de volta para tal compra.

Ao mesmo tempo, um cidadão pode usar a liquidação mútua, portanto, 260.000 - 78.000=182 mil rublos. pode ser obtido adicionalmente do estado. Nestas condições, o cidadão não terá de pagar qualquer taxa. Mas a compra e venda de imóveis terá que ser comprovada por meio de documentos oficiais.

Da mesma forma, você pode vender um apartamento após uma herança sem impostos. Mas, neste caso, a base tributária será aumentada e você também terá que sacrificar parte de sua dedução. O processo de venda e compra de diferentes propriedades deve ser concluído dentro do mesmo período fiscal.

Posso diminuir deliberadamente o preço de venda?

Muitas pessoas que estão pensando em vender um apartamento sem impostos preferem usar o método ilegal. Consiste no fato de o vendedor concordar com o comprador para reduzir o custo do apartamento em um contrato formal. Nesse caso, ao usar uma dedução fiscal, o cidadão poderá reduzir a base tributária para quase zero.

Este método de redução de impostos já foi usado por alguns cidadãos. Como resultado, a legislação foi alterada para evitar a redução ilegal da base tributável. Para isso, os fiscais comparam o preço de venda com 70% do valor cadastral do apartamento. O imposto é calculado com base no valor mais alto. Portanto, as pessoas simplesmente não poderão reduzir significativamente a base tributária. Se uma pessoa está pensando em como vender um apartamento após a privatização semimposto, é desejável usar outras formas de reduzir a carga tributária.

As autoridades fiscais levam em consideração o preço cadastral definido no início do ano, quando exatamente a transação foi realizada. Se por vários motivos não houver informações sobre o índice cadastral, as autoridades fiscais terão que levar em consideração apenas o preço indicado no contrato de venda. Esta condição não é usada para objetos imobiliários que foram comprados por pessoas antes de 2016.

Preparação de documentos

Qualquer um deve saber como vender um apartamento sem impostos. Depois de quantos anos um acordo pode ser concluído? Você pode esperar 3 ou 5 anos para fazer um acordo sem consequências fiscais. Além disso, você pode usar outros métodos de redução de impostos. Em algumas situações, pode não ser necessário pagá-lo. Mas, ao mesmo tempo, você precisa escolher um método específico antes de fechar um negócio.

Se uma pessoa possui imóveis há menos de três ou cinco anos, deve preparar um determinado pacote de documentos para o Serviço de Impostos Federal. Esses papéis incluem:

• 3-declaração de imposto de renda de pessoa física, que pode ser facilmente preenchida por meio de programas especiais oferecidos gratuitamente pelos funcionários da Receita Federal;
• documentação contendo informações sobre como exatamente esse objeto se tornou propriedade de uma pessoa, e pode ser representado por um contrato de compra e venda, uma escritura de doação, um certificado de herança ou um acordo sobre a privatização de um objeto;
• extrato da USRN confirmando a transferência de direitospropriedade do apartamento para outra pessoa;
• se for possível reduzir a base tributável devido à diferença entre os preços de compra e venda, então é transmitida documentação adicional contendo informações sobre quanto dinheiro foi gasto pelo contribuinte na compra desse objeto;
• se durante um período fiscal um cidadão vendeu e comprou imóveis, portanto, ele quer aproveitar a compensação mútua, então ele prepara documentos para ambos os apartamentos e também elabora um pedido de dedução de propriedade.

Toda a documentação é transferida para o departamento da Receita Federal, localizado no local de registro do cidadão.

Regras de declaração

Se uma pessoa vender habitação antes do final do prazo estabelecido por lei, independentemente da necessidade de pagar o imposto, terá de apresentar uma declaração ao Serviço Federal de Impostos. Você pode fazer isso sozinho ou com a ajuda de especialistas contratados. As seguintes informações estão incluídas neste documento:

• data da venda do imóvel;
• termo de propriedade do apartamento;
• informações sobre a dedução solicitada igual a 1 milhão de rublos;
• informações sobre o preço de compra do objeto, se o apartamento foi originalmente adquirido à vista ou com empréstimo hipotecário;
• data de venda do objeto;
• cálculo do imposto e o valor exato da taxa, caso seja necessário pagá-la;
• informações sobre outros coproprietários de imóveis, caso o contribuinte seja proprietário de apenas uma parte do apartamento.

O cálculo pode ser realizado automaticamente usandoprogramas que são oferecidos gratuitamente por funcionários da Receita Federal. Nestas condições, o contribuinte apenas necessita de inserir neste programa a informação básica sobre a habitação vendida, a dedução solicitada e outros fatores que permitam a redução da base tributável. Se uma pessoa entende como vender um apartamento doado sem impostos, mesmo um ano depois de receber esse objeto, não há necessidade de pagar uma taxa.

Responsabilidade pelo não pagamento do imposto e f alta de declaração

Qualquer pessoa, sujeita a certas condições, pode vender um apartamento sem impostos. Uma herança na forma de um imóvel deve ser propriedade há pelo menos três anos para receber a isenção da taxa. Se uma pessoa compra uma casa, ela terá que esperar 5 anos. Se utilizar outros métodos de isenção do pagamento da taxa, terá de apresentar uma declaração junto da Receita Federal. Além disso, pode ser necessário transferir uma pequena quantia para o orçamento na forma de imposto.

Se uma pessoa não cumprir os requisitos da lei, ela terá que assumir a responsabilidade pelas violações. Se a taxa não for paga dentro dos prazos estabelecidos, então de acordo com o art. 122 do Código Tributário terá que pagar uma multa de 20% do valor do pagamento. Mesmo que uma pessoa, por vários motivos, não saiba que é obrigada a pagar uma taxa, isso não é uma base para a isenção de responsabilidade. Se ele se recusar a pagar voluntariamente impostos e multas, os oficiais de justiça estarão envolvidos na execução dos fundos após a aceitaçãodecisão judicial relevante.

Quando o imposto é devido?

Quase todas as pessoas querem vender um apartamento sem impostos. O período durante o qual você precisa possuir imóveis depende de como o cidadão recebeu esse objeto. Mas se uma pessoa precisar vender urgentemente seu apartamento, poderá usar outras maneiras de reduzir a base tributária. Nem sempre é possível contar com esses métodos para isenção do pagamento da taxa, portanto, às vezes, os contribuintes ainda precisam transferir uma pequena quantia de recursos para o orçamento.

Com base no art. 220 do Código Tributário, este procedimento deve ser concluído antes do final de abril do ano seguinte ao ano de referência. Se o pagamento for muito significativo, o cidadão pode solicitar ao Serviço Fiscal Federal um pedido de parcelamento. Ao mesmo tempo, é importante provar que a condição financeira de um cidadão é tão ruim que ele não consegue arcar com tamanha carga tributária.

Quando os documentos são entregues?

Se o prazo de propriedade do imóvel não for superior a três anos, mesmo em uma situação em que você não precise pagar imposto, o cidadão terá que transferir determinada documentação para o Serviço Fiscal Federal. Também inclui a declaração 3-NDFL, confirmando que o contribuinte realmente não pode transferir qualquer quantia de recursos para o orçamento do estado.

É necessário apresentar declaração com outros papéis antes de 15 de julho do ano seguinte ao relatório.

Os pensionistas pagam impostos?

Qualquer vendedor pensa em comovender um apartamento sem impostos. Qualquer pessoa tem que pagar a taxa se os requisitos legais para o período de propriedade não forem cumpridos. Não importa a idade e a situação financeira do vendedor. Portanto, mesmo os pensionistas que não são cidadãos aptos são obrigados a pagar o imposto de renda de pessoa física quando recebem rendimentos da venda de imóveis.

Para aposentados, não se aplicam taxas preferenciais ou outras concessões. Devem ter em conta os prazos previstos para todos os contribuintes. Se por vários motivos não tiverem tempo para transferir o valor necessário para o orçamento, terão que pagar multas ou enfrentar oficiais de justiça.

Mesmo que o vendedor seja menor de idade, o pai ou responsável ainda deve pagar impostos sobre o vendedor. A mesma regra se aplica às pessoas com deficiência que recebem apenas benefícios do Estado. Portanto, ao vender imóveis, as pessoas devem estar cientes das implicações fiscais de sua decisão.

Conclusão

Todo mundo quer vender um apartamento sem impostos. A herança na forma de imóveis residenciais pode ser vendida sem pagar uma taxa após três anos de propriedade. Esta condição se aplica a todos os objetos recebidos com base em transações gratuitas. O apartamento adquirido pode ser vendido sem consequências fiscais somente após cinco anos.

Existem outras maneiras de obter isenção de impostos ou reduzir sua base tributária. Mas ao usá-los, em qualquer caso, você terá que apresentar uma declaração de imposto e outros documentos ao Serviço Fiscal Federal. Se o contribuinte por diversos motivos não apresentar documentos ao fiscoserviço ou não transferir a quantia exigida de fundos na forma de imposto, então a ema terá que enfrentar as consequências negativas de sua decisão.