Comprar um apartamento com reforma ilegal: riscos, possíveis problemas, soluções e conselhos de corretores de imóveis

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

De acordo com a legislação vigente, qualquer trabalho relacionado ao layout dos apartamentos deve ser aprovado pelos órgãos reguladores competentes. No entanto, como mostra a prática, alguns cidadãos irresponsáveis negligenciam isso, pelo que as pessoas que compram habitação secundária têm certos problemas. Além do mais? atos normativos são constantemente complementados e alterados, portanto, o que era correto, em algum momento pode deixar de ser. Neste contexto, surge uma questão bastante lógica: qual é o risco de comprar um apartamento com uma remodelação ilegal? Vamos tentar entender isso com mais detalhes e descobrir quais os riscos que os compradores de imóveis enfrentarão, bem como como se assegurar e evitar muitos problemas.

Informações gerais

Antes de contarsobre o que ameaça comprar um apartamento com redesenvolvimento ilegal, vejamos os termos básicos e o marco regulatório. O processo de fazer alterações no projeto de edifícios residenciais é regulamentado pelo Código de Habitação da Federação Russa. Ele especifica todos os termos, o procedimento para emissão de licenças, fornece uma classificação de redesenvolvimento e também determina a penalidade para qualquer violação da lei.

É importante compreender que nem todos os trabalhos de alteração da configuração de uma habitação requerem uma licença. Em alguns casos, será suficiente apenas notificar o BTI sobre o reparo planejado, para que os funcionários desse órgão governamental documentem as alterações futuras. Estes incluem o seguinte:

• transferência de equipamentos hidráulicos;
• montagem de uma porta em uma parede de rolamento;
• remodelação e envidraçamento de varandas;
• construção de um vestíbulo que aumenta as características de isolamento térmico das instalações residenciais;
• construção de divisórias interiores;
• portais de transferência.

A aquisição de um apartamento com remodelação ilegal em qualquer dos casos acima não ameaça nada, pois não contraria as normas do Código da Habitação e não exige a obtenção de licenças.

Principais requisitos regulamentares

Vamos dar uma olhada neles mais de perto. Se seus planos incluem a compra de um apartamento, a reconstrução ilegal pode causar muitos problemas, por exemplo,se mais tarde você quiser registrar novamente os documentos ou revender o espaço vital. Portanto, você deve saber em quais casos é proibido fazer alterações na configuração das instalações residenciais. Estes incluem o seguinte:

• se como resultado da reabilitação as condições de habitação piorarem ou dificultarem o acesso às comunicações;
• lugar se torna inseguro ou inabitável;
• no caso em que a obra afete partes da casa reservadas às atividades dos serviços de defesa civil ou do Ministério das Situações de Emergência;
• afetam a resistência e a durabilidade das estruturas de suporte de carga;
• criar uma ameaça de colapso de um edifício ou interferir no funcionamento normal de edifícios vizinhos;
• equipamento de ventilação deteriorado;
• aumentar a carga nas estruturas de suporte.

Comprar um apartamento com reforma ilegal neste caso é indesejável, porque está repleto de consequências negativas. Veja abaixo mais detalhes sobre quais consequências você pode enfrentar.

Tipos de conversão residencial

Então o que você precisa saber sobre isso? Se você pesou todos os riscos de comprar um apartamento com reforma ilegal e concorda em dar um passo tão arriscado, precisa ter uma ideia detalhada do que poderia ser. A legislação atual divide a reconstrução do espaço habitacional em dois tipos:

• simples;
• difícil.

A diferença entre elesé que no primeiro caso é necessário fornecer às autoridades reguladoras apenas um esboço, e no segundo caso é necessário desenvolver um projeto. Se você planeja mover portas ou mover equipamentos de encanamento, será suficiente enviar um esboço ao BTI para aprovação. Além disso, todas as alterações na planta do apartamento serão necessárias.

Redesenvolvimento complexo é mais problemático e demorado, pois você precisará desenvolver e aprovar um projeto em vários órgãos governamentais. Todo o processo leva cerca de seis meses e você também terá que pagar uma média de 60.000 rublos. Após o recebimento da documentação do alvará, o proprietário do apartamento precisa notificar o IPV, que realiza uma vistoria técnica e emite um ato.

Se você ignorar este procedimento, certas consequências podem surgir ao comprar um apartamento. O redesenvolvimento não autorizado, se detectado pelas autoridades reguladoras relevantes, é punível pela lei aplicável.

O que acontece se você comprar um imóvel com uma reconfiguração não aprovada?

Muitas pessoas estão interessadas na questão do que ameaça a reconstrução ilegal ao comprar um apartamento. E isso não é surpreendente, porque o mercado secundário está cheio de ofertas de venda de moradias com várias violações. Nesse caso, toda a responsabilidade não é do vendedor, mas do comprador. Portanto, ao escolher um apartamento, você deve ter muito cuidado ao estudar seu passaporte técnico e demais documentações. Afinal, seapós a conclusão da transação, quaisquer violações serão detectadas pelas autoridades reguladoras no futuro, então você terá que pagar uma multa.

Compra de casa a crédito

Então o que você precisa saber sobre isso? A reurbanização não legalizada ao comprar um apartamento com hipoteca só é possível quando não há discrepâncias entre a documentação técnica e o plano real do imóvel. Neste caso, nem tudo é tão assustador, pois toda a responsabilidade recai inteiramente sobre a pessoa que atua como proprietária legal da habitação no momento da transação de compra/venda. Portanto, se você não tem dinheiro suficiente para comprar espaço para morar à vista e deseja obter um empréstimo para isso, é recomendável consultar primeiro um especialista que possa verificar toda a documentação quanto ao cumprimento das normas legais básicas.

Quais riscos devo considerar?

Este aspecto deve receber uma importância especial. Como mencionado anteriormente, as consequências da reconstrução ilegal ao comprar um apartamento são uma penalidade monetária. Seu tamanho depende de muitos fatores e em alguns casos atinge valores muito decentes. Como regra, você pode se safar do pagamento de uma multa se a mudança na configuração da habitação não trouxer consequências, ou seja, não prejudicou instalações ou edifícios vizinhos, bem como seus proprietários. Caso contrário, a legislação prevê a responsabilidade criminal, que já é mais grave. Além disso, a vítimauma parte pode buscar penalidades adicionais através dos tribunais e, na maioria dos casos, consegue obtê-las. Esses casos incluem o seguinte:

• violação no funcionamento da ventilação;
• manifestação de qualquer dano mecânico na fachada dos edifícios;
• diminuição das características de isolamento acústico das estruturas portantes.

Se você está planejando uma reforma, é melhor não trapacear, porque o barulho das ferramentas de construção certamente informará os vizinhos sobre o reparo, que podem relatar às autoridades reguladoras relevantes. Além disso, o trabalho pode não ser realizado em conformidade com as regras e regulamentos básicos e levar a uma interrupção no funcionamento das comunicações da habitação.

Reconstruções ilegais podem ser detectadas por representantes de serviços públicos ao fazer leituras de medidores de energia individuais. Pelas especificidades de suas atividades, eles serão obrigados a notificar as autoridades competentes, cujos representantes virão com fiscalização e, na melhor das hipóteses, multarão. Além disso, as alterações efetuadas não serão efetuadas no passaporte técnico e cadastral e, portanto, esses documentos serão inválidos, e você terá problemas com a posterior revenda da habitação.

Os principais riscos de comprar um apartamento com reforma ilegal são os seguintes:

• Rescisão unilateral da transação e sua invalidação.
• Apreensão de bens em favor do Estado. Na maioria das vezes, isso acontece quando o comprador sabia que as alterações nas instalações foram feitas ilegalmente e foi deliberadamentenegócio.
• A prisão do imóvel até que todas as violações sejam eliminadas pelo seu atual proprietário.

Quanto aos vendedores, eles não arriscam nada, exceto pela perda de valor da habitação. Como mencionado anteriormente, eles não são absolutamente responsáveis por nada. Portanto, os compradores devem levar a sério a escolha do espaço de vida, pois os riscos associados são muito altos nos dias de hoje. Recomenda-se pensar com cuidado antes de concordar com qualquer negócio.

Como ser um comprador?

Cada pessoa deve ser uma abordagem muito responsável para a aquisição de habitação. Isto é especialmente verdade nos casos em que é realizada a compra de um apartamento com uma remodelação ilegal em hipoteca, porque após a assinatura do contrato, você será o proprietário do imóvel e toda a responsabilidade recairá sobre você. Neste caso, existem duas opções para resolver o problema: refazer todos os documentos da habitação dentro do prazo estipulado por lei ou devolver as instalações ao seu estado original. O primeiro método é menos dispendioso e demorado, por isso é melhor mantê-lo.

Como legalizar a mudança não autorizada de habitação

Vamos nos debruçar sobre esse aspecto com mais detalhes. Então, você comprou um apartamento com redesenvolvimento ilegal. O que pode ser feito para evitar problemas com a lei? A resposta a esta pergunta foi dada acima: recadastrar documentos para habitação. No entanto, você deve entender que todos os custos relacionados são suportados por você e não pelo vendedor. Você precisará coletaros seguintes documentos:

• aplicativo para alterar a configuração das instalações;
• ficha técnica;
• original e cópia do contrato de compra/venda;
• cópia do passaporte civil da pessoa para quem o apartamento está registrado;
• novo plano;
• Consentimento por escrito de todos os membros da família para reconstrução.

Você terá apenas 6 meses para resolver todos esses problemas, portanto, depois de comprar uma casa, é melhor não adiar, mas começar imediatamente a coletar documentos, pois leva muito tempo. Ao mesmo tempo, você deve ser bem versado em todos os aspectos legais. Como se costuma dizer, o desconhecimento da lei não é desculpa e, em questões relacionadas ao setor imobiliário, há muitas armadilhas. E comprar um apartamento com reforma ilegal é um empreendimento bastante duvidoso, que deve ser abordado com toda cautela. Portanto, será útil primeiro obter conselhos de advogados. Isso não apenas acelerará significativamente o processo, mas também evitará muitos problemas no futuro.

O que procurar ao escolher uma casa?

Para evitar comprar um apartamento com reforma ilegal, você deve estudar cuidadosamente os documentos para isso. Se houver violações ou alterações ilegais, você poderá detectá-las facilmente por elas. Você pode fazer isso usando um dos seguintes métodos:

1. Muitas vezes, durante o redesenvolvimento, há uma mudança nas características iniciais das estruturas adjacentes, com base nas quaismoradores de apartamentos vizinhos podem adivinhar a ilegalidade das ações e notificar as autoridades de inspeção sobre isso. Com base na reclamação recebida, a comissão sai no endereço especificado. Se ao mesmo tempo forem reveladas discrepâncias entre o estado da habitação e seu plano, o proprietário será obrigado a pagar uma multa monetária e devolver tudo ao seu estado original.
2. Um cenário semelhante ocorre se, durante o processo de mudanças, forem cometidas violações grosseiras dos códigos e regras de construção, o que levou a falhas de comunicação, como resultado das quais equipes de emergência foram acionadas para corrigir os problemas. Neste caso, o valor da multa será muito maior, podendo ser instaurado um processo criminal pelo fato do ocorrido.
3. A ilegalidade da requalificação pode ser detectada pelos funcionários das concessionárias de serviços públicos no processo de leitura de medidores individuais de consumo de energia, que também podem enviar um requerimento às autoridades competentes.

Qualquer um dos casos acima será registrado e refletido na documentação relevante, portanto, se você levar a sério o estudo ao comprar um apartamento, poderá evitar muitos problemas.

Conclusão

Hoje, muitas pessoas decidem comprar um apartamento com reforma ilegal, já que o custo de tal apartamento é muito menor, de forma semelhante, eles querem economizar dinheiro. No entanto, você precisa pesar bem os prós e contras. Nem sempre é possível legitimar alterações na configuração das instalações ou eliminá-las, e as consequências podemser bem sério. É melhor não correr riscos mais uma vez e não fazer negócios duvidosos. E se você finalmente decidir comprar uma habitação com redesenvolvimento ilegal, leia atentamente a documentação técnica e certifique-se de que, após a compra, você possa fazer tudo de acordo com os requisitos da lei. Só assim você pode ter certeza de que a justiça não o ultrapassará.