O valor de mercado da terra. Valor cadastral e de mercado

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

O valor cadastral e de mercado de um terreno são dois conceitos que são importantes conhecer para navegar na venda. O primeiro tipo expressa o preço do local de acordo com os padrões, que são calculados dependendo da localização e categoria do terreno. É usado como regulador das relações fundiárias ao concluir transações de arrendamento e venda, bem como para calcular o valor do imposto que será pago ao estado. O valor cadastral e de mercado de um terreno é avaliado pelo menos uma vez a cada cinco anos. Os dados obtidos em tal avaliação são inseridos no cadastro imobiliário estadual mantido pelo Serviço Federal de Registro, Cartografia e Cadastro Estadual.

A relação entre os conceitos usados

A legislação russa prevê não apenas o valor cadastral, mas também o valor normativo e de mercado. A normativa aplica-se nos casos em que não tenha sido feita a definição da cadastral. É calculado em vários casos, que são prescritos por lei: na obtenção de empréstimos bancários garantidos por terrenos, na compra de terrenos municipais e estaduais e em outros casos. Cálculo do valor do terreno nesteNeste caso, geralmente é definido como 200 vezes a taxa de imposto predial por metro quadrado de área, calculada com base na finalidade pretendida, levando em consideração fatores multiplicadores e não levando em consideração benefícios fiscais.

Todos os anos, as autoridades locais fixam o custo do terreno, reconhecido como normativo, que pode variar até 25%. O valor de mercado dos terrenos costuma ser 25% superior ao valor padrão. Um documento que serve como confirmação do preço padrão para um determinado lote pode ser obtido no comitê municipal ou distrital para gestão de terras e recursos fundiários.

Recursos

O valor de mercado dos terrenos geralmente é determinado dependendo de fatores como demanda de mercado e oferta de terrenos de uma determinada categoria em uma determinada região no momento atual. Em valor, não deve exceder o nível mais provável do preço de compra de um território similar. A alteração das condições de mercado ou a orientação do local para o destino podem afetar seu tamanho. O valor de mercado dos terrenos é típico do mercado secundário, onde se realiza a revenda de áreas de terra à disposição de proprietários privados. O mercado primário, onde o resgate de terras municipais e estaduais para propriedade privada, preconiza a utilização do valor padrão. Todos esses tipos podem ter certas diferenças. Os valores cadastrais e padrão são semelhantes ao preço do estoque, enquanto o valor de mercado é semelhante à demanda tradicional eoferta.

Processo de avaliação

Estimativa do valor de mercado do terreno é realizada para conhecer o preço real do objeto. Normalmente, o preço é formado com base na localização territorial do local, nas condições do mercado, na dinâmica de oferta e demanda, bem como na situação da economia do país no momento da transação. Graças a uma determinação abrangente de todos esses fatores, é possível calcular o custo de um terreno, porque a empresa de avaliação coletará os dados mais relevantes que podem ser úteis para uma avaliação objetiva.

Necessidade de atividades de avaliação

Normalmente, o contato com empresas especializadas para avaliação é aconselhável em diversos casos, dentre os quais se destacam:

- a necessidade de uma avaliação cadastral;

- se o site deve ser resgatado da propriedade estatal;

- se for necessário transferir uma contribuição para o capital autorizado da empresa;

- no caso de hipoteca ou penhor;

- se necessário, determine o custo de venda do terreno;

- cálculo do valor dos impostos pagos sobre as doações.

Divisão de propriedade

A avaliação do valor de mercado de um terreno é necessária na divisão do imóvel. Isso se aplica a pessoas físicas e jurídicas. Se estamos falando de indivíduos, o processo de avaliação começa quando o casal se divorcia e é calculado levando em consideração os edifícios localizados no local. No caso de pessoas jurídicas, a valorização do terreno consiste em alocare valorização da participação de cada acionista ou co-proprietário da empresa de acordo com o estatuto jurídico da empresa. Muitas vezes a divisão da propriedade é acompanhada de litígios judiciais, pelo que o valor de mercado dos terrenos pode ser determinado muitas vezes.

Quando vários sucessores entram na herança, também é feita uma avaliação completa dos terrenos. Se uma das partes não concordar com os resultados do exame, o caso é remetido ao tribunal.

Determinando o custo do aluguel

Esse tipo de avaliação pode ser útil com bastante frequência. Nesta situação, ao calcular o custo de um terreno, toma-se como base a diferença entre o seu valor real no mercado e a taxa de arrendamento catalisada para territórios deste tipo. O custo do direito de arrendamento está diretamente dependente dos poderes do arrendatário, dos ónus e da duração do direito de arrendamento, sendo os direitos do imóvel valorizados por terceiros, bem como o destino do terreno.

O valor de mercado dos terrenos depende diretamente de fatores como: localização dos territórios; acessibilidade para veículos; disponibilidade de comunicações, bem como sua composição quantitativa e qualitativa. Além disso, é necessário levar em consideração os dados de estudos geodésicos e geológicos de engenharia, cuja importância é bastante grande, especialmente no planejamento de obras no local.

Status em uma data específica

Como o mercado de terrenos é caracterizado por uma constante mudança de preços, a avaliação deve ser feita a partir de uma determinada data. O valor de mercado dos terrenos também varia de acordo com sua finalidade de acordo com os papéis, ou seja, o caso de uso permitido. Finalidade implica a disposição mais efetiva ou provável do território. Tudo isso é usado para determinar o custo de resgate da terra. Nesse caso, as estimativas são divididas em territórios separados que diferem na forma e na natureza do uso da terra.

Metodologia de Avaliação

Então, antes de determinar o custo de um terreno, você precisa responder a algumas perguntas:

- qual é a finalidade do terreno, bem como o uso permitido de que foi dotado;

- quais são os métodos e tipos de uso do solo predominantes nas imediações das parcelas;

- que mudanças estão chegando no mercado de terrenos;

- que tipo de uso da terra é esperado no momento.

A avaliação do valor de mercado de um terreno é baseada em determinadas informações. Isso geralmente requer: definir os objetivos da avaliação; fixar uma data específica para a liquidação; conhecer os detalhes do cliente; possuir documentos que comprovem o direito do proprietário do terreno ao território, pode ser inquilino ou proprietário.

Você também precisa saber:

- finalidade do território avaliado;

- permitidouso da terra;

- tipo de uso do site no momento;

- a posição do objeto a ser avaliado no plano territorial, ou seja, sua acessibilidade de transporte e o entorno imediato;

- os principais usos da terra na área imediata.

Além disso, deve haver:

- plano de terra;

- informações sobre como fixar limites territoriais;

- dados sobre a presença de algumas melhorias, em particular, edifícios, estruturas, comunicações localizadas no local, bem como informações detalhadas sobre as mesmas;

- dados sobre a presença de ônus na forma de prédios, comunicações e instalações localizadas no local, com informações detalhadas sobre os mesmos.

O valor de mercado dos terrenos é calculado levando em consideração várias nuances. Com uma avaliação precisa e orientada por profissionais experientes, qualquer transação financeira com o terreno pode ser realizada com segurança.

Fatores que afetam a pontuação

Diferentes tipos de terrenos são influenciados pelos mesmos fatores quando se trata de sua avaliação: localização, fatores externos, condições de mercado, uso pretendido e a probabilidade de sua mudança, o possível lucro obtido com seu uso. O que importa é o valor estimado deste último.

A avaliação do valor de mercado de um terreno é feita a partir de uma determinada data. Com o tempo, esse número pode mudar. Recomenda-se que a avaliação sejabase para a máxima eficiência. Ou seja, ao realizar pesquisas, os especialistas utilizam o pressuposto da razoabilidade do uso desse objeto de acordo com a lei, bem como as realidades financeiras e físicas. Acontece que, como resultado da avaliação, não é calculado o custo médio, mas o máximo. Às vezes, é permitida uma divisão condicional, mas justificada, de um objeto em várias partes, caracterizadas por diferentes tipos, formas e outros recursos. Muitas vezes o resultado da pesquisa difere do esperado devido ao fato de que o tipo de uso atual não condiz com o máximo efetivo. Este conceito precisa ser tratado.

Uso máximo

Caso seja estabelecido o valor de mercado de um terreno, devem ser considerados os seguintes fatores:

- finalidade pretendida, bem como a disponibilidade de permissões para determinado tipo de uso;

- uso do site após o fato;

- tipo de uso do solo preferido no município atual;

- previsões sobre mudanças de preços para seções semelhantes.

Conclusões

O processo de avaliação leva em consideração o custo médio dos territórios na área de estudo, a disponibilidade de redes de transporte, a ausência ou presença de edifícios, redes de engenharia no terreno, a situação ambiental, o afastamento das infraestruturas e outros. Para terras agrícolas, é necessário avaliar o rendimento real da cultura, custos de produção, custovendas de produtos na região, além de uma série de fatores igualmente significativos. Outros tipos de terrenos são avaliados da mesma forma.