Reforma de prédios de apartamentos: pagar ou não? A tarifa para a revisão de um prédio de apartamentos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Em recibos de pagamento de habitação e serviços comunitários enviados aos cidadãos da Federação Russa, há uma linha - "grandes reparos". Quais são os fundamentos legais para incluí-lo no documento de pagamento relevante? Que estruturas são responsáveis por arrecadar receitas financeiras dos cidadãos para estes fins, bem como pela implementação prática da revisão?

Tenho que pagar pela revisão?

Sim, de acordo com a legislação da Federação Russa, é obrigatório. Em 2014 foram efetuados os ajustamentos correspondentes aos atos jurídicos. Os proprietários de apartamentos comprometem-se a contribuir com fundos no valor determinado pelas tarifas aprovadas pelos órgãos legislativos de um assunto específico da Federação Russa e calculadas com base na área da residência. Ou seja, o valor correspondente estabelecido pelas autoridades é multiplicado pelo número de metros quadrados de habitação.

Então, se estivéssemos preocupados com a questão daum fenômeno como a reforma de prédios de apartamentos (a pagar ou não), nós respondemos. As contribuições apropriadas devem ser feitas. Ao mesmo tempo, o Código de Habitação da Federação Russa contém disposições segundo as quais os proprietários de apartamentos mantêm os direitos de propriedade sobre os recursos financeiros contribuídos. Se um cidadão vende uma habitação para a qual fez contribuições para reforma, os direitos de uso dos ativos relevantes são transferidos para o comprador.

Revisão de edifícios residenciais: informações gerais

Existem dois esquemas principais sob os quais os reparos de capital de prédios de apartamentos são possíveis. A lei pressupõe que eles são legalmente equivalentes - fica a critério dos cidadãos.

O primeiro esquema é o uso dos serviços de fundos regionais especiais - instituições com status de ONGs. A segunda é a criação de uma conta separada, que acumulará fundos para a reforma.

No primeiro caso, o prazo e o procedimento para reparos são fixados em um programa regional especial. No segundo cenário, essa fonte também é importante, mas o cidadão, dentro dos critérios estabelecidos, pode ajustar as condições correspondentes para a realização do trabalho necessário.

Normalmente, todo edifício residencial tem uma vida útil de acordo com os regulamentos. Se, no momento em que o edifício for reparado de acordo com o critério indicado, os cidadãos não tiverem criado uma conta especial, ela estará sob a jurisdição do operador regional.

Os custos de grandes reparações no parque habitacional municipal serão suportados pela autoridade local competente. As contribuições para a revisão são feitas pelo proprietário. Neste caso, estemunicípio. Mas em um estoque privado de vários apartamentos, essa obrigação é dos proprietários dos apartamentos.

De onde virão os recibos

A forma como os proprietários receberão os recibos de reparos de capital depende da opção escolhida para acumular fundos. Sua legislação prevê, como observamos acima, duas: por conta separada ou por conta de um operador regional. No primeiro caso, os recibos são mais frequentemente enviados pelo HOA, no segundo caso, por uma instituição estatal que lida com a reforma de prédios de apartamentos. Se um edifício residencial é gerido por uma sociedade gestora, são-lhe atribuídas as correspondentes obrigações de entrega de faturas aos cidadãos.

Termos de revisão

O procedimento de revisão de edifícios de apartamentos, previsto na lei, é realizado dentro de um prazo que depende, por um lado, dos prazos de revisão estabelecidos para determinados elementos estruturais de um edifício de habitação e, por outro, do método de formação do capital apropriado.

Se os fundos forem acumulados pelo operador regional, a revisão é realizada de acordo com o programa aprovado. Como regra, as casas com um grau significativo de desgaste são reparadas primeiro. Relativamente ao cenário em que o fundo monetário para as reparações de capital de edifícios de apartamentos está à disposição do HOA, deve notar-se que os prazos previstos no programa regional indicam o momento em que os trabalhos relevantes devem, em qualquer caso, ser realizados. Espera-se, portanto, que a HOA seja capaz de implementá-los mesmomais rápido do que um operador regional.

Se uma instituição estatal lida com questões de reforma, um fator importante na definição da ordem dos edifícios residenciais para reparos é a disciplina de pagamento dos proprietários de apartamentos. Se os cidadãos não estão muito interessados no pagamento pontual das contas de serviços públicos, isso pode afetar o momento de grandes reparos em suas casas. Mas se a deterioração de um edifício residencial claramente dificulta sua operação, independentemente do tamanho das dívidas nas contas de serviços públicos, os reparos podem ser realizados nesta instalação o mais rápido possível.

Ajuda do orçamento

Independentemente da forma de acumulação de capital destinada à reforma, a assistência aos cidadãos que transfere fundos para a manutenção da casa pode ser prestada pelo Estado. Assim, os orçamentos de muitas regiões incluem fundos destinados a compensar os valores correspondentes em 50-100%, dependendo da categoria social do cidadão.

Especificidades dos operadores regionais

Vamos dar uma olhada nas especificidades das atividades desses mesmos operadores regionais que mencionamos acima. Quais são essas instituições? Na maioria dos casos, esta é uma organização sem fins lucrativos sob a jurisdição do poder executivo da região, que é responsável pela reforma dos prédios de apartamentos. Normalmente, o órgão governamental que estabelece os operadores regionais é chamado de Ministério da Habitação e Serviços Públicos ou de forma semelhante.

A principal função dos operadores em questão é o controle total sobre um procedimento como uma grande reforma residencial, desdeenvio de recibos aos cidadãos e terminando com os procedimentos de aceitação de obras relacionadas com o arranjo do edifício. A responsabilidade financeira pelas atividades das estruturas em questão é mais frequentemente assumida pelo governo do sujeito da federação.

Supõe-se que a atividade dos operadores regionais é muito transparente: por exemplo, as informações que refletem os resultados das atividades dessas organizações geralmente são publicadas em seus sites. Assim, cada proprietário poderá ver quanto cresceu o fundo de reparo de capital de prédios de apartamentos, que ele mesmo reabastece regularmente, conhecer a lista de obras a serem realizadas na casa ou informações sobre o desempenho dos empreiteiros.

Tal transparência do trabalho dos operadores regionais está ligada ao desejo das autoridades de aumentar a confiança dos cidadãos. Para que ninguém faça perguntas sobre se deve realizar uma grande reforma de prédios de apartamentos, pagar ou não pelos serviços relevantes. As pessoas devem entender que o operador é uma estrutura estável e não desaparecerá em nenhum lugar com o dinheiro pago.

Especificidades dos programas regionais

Quais são as características dos programas regionais, segundo quais ONGs responsáveis pela reforma de edifícios residenciais implementam os procedimentos pertinentes?

Na verdade, eles representam uma lista de edifícios residenciais construídos no âmbito da federação e com necessidade objetiva de reparação de telhados, fachadas, fundações e outros elementos que apresentem sinais de deterioração. O programa não inclui casas devidamente reconhecidas como emergenciais, bem como edificações que não contenham elementos de bem comum em sua estrutura.

A componente mais importante do programa que regulamenta a reabilitação de edifícios de apartamentos é o calendário de execução das obras relevantes. É formado com base em vários fatores: por exemplo, o grau de deterioração dos edifícios, o período de operação, em alguns casos, o tamanho das dívidas dos cidadãos para habitação e serviços comunitários, como observamos acima.

Qual forma de acumular capital escolher?

Assim, aprendemos que existem duas formas de acumulação de capital, que posteriormente pode ser utilizado para a reforma de um edifício residencial: através de um operador regional ou através de um HOA, ou com a participação de uma sociedade gestora. Qual caminho é melhor? Talvez não haja muita diferença entre eles?

A principal vantagem de entrar em contato com um operador regional é a economia de tempo. Os cidadãos não precisarão perder tempo com formalidades relacionadas à resolução de questões financeiras e outras questões organizacionais relacionadas à implementação das disposições da lei sobre a reforma de edifícios residenciais. Os serviços dos respectivos sargentos são gratuitos. No entanto, tal formato de atividades é caracterizado por uma clara desvantagem - grandes reparos só podem ser realizados dentro do prazo previsto pelo programa regional, conforme observamos acima.

Portanto, se os moradores esperam poder realizar grandes reparos em casa fora do cronograma, mas por necessidade, eles precisam iniciarabertura de uma conta especial, que acumulará os fundos necessários. Claro, neste caso, você terá que gastar tempo para resolver um grande número de problemas organizacionais. Porém, na estrutura do HOA, via de regra, sempre há pessoas competentes para solucionar tais dificuldades. É claro que é improvável que eles concordem em fazer o trabalho gratuitamente, mas o resultado esperado pelos cidadãos geralmente justifica os custos correspondentes. Portanto, esse cenário é bem aprovado por muitos proprietários que planejam realizar revisões regulares de prédios de apartamentos. Se deve ou não pagar aos funcionários da HOA e, em caso afirmativo, quanto é uma questão a ser decidida nas reuniões relevantes.

Então, vamos listar as principais vantagens da opção em que o operador regional administra os fundos:

• estrutura correspondente resolve todos os problemas organizacionais necessários;
• atividades dos operadores regionais não estão sujeitas a pagamento;
• tipo apropriado de NPO deve ser publicamente responsável por seu trabalho.

A principal desvantagem deste esquema: o momento da revisão real pode diferir daqueles que são desejáveis para os proprietários de apartamentos.

Vejamos os principais benefícios de abrir sua própria conta de gerenciamento de caixa para reparos:

• você pode definir quaisquer prazos quanto ao pedido das obras e serviços necessários;
• você pode escolher empreiteiros rentáveis e com garantia de qualidade;
• é possível exercer uma regulação flexível do valor das contribuições pararevisão.

A principal desvantagem deste esquema: leva tempo para organizar a interação do HOA com vários empreiteiros e autoridades de supervisão. Mas, como observamos acima, na estrutura das associações de moradores geralmente há cidadãos empreendedores e dispostos a contribuir para a solução de questões relevantes.

Como organizar a gestão de capital independente?

É bem possível que os cidadãos decidam gerir por conta própria, sem recorrer aos serviços de um operador regional. Assim, o financiamento da reforma dos prédios de apartamentos passará a ser totalmente administrado pelos próprios moradores. Como o autogoverno pode ser organizado em termos de resolução de problemas relacionados à reforma?

Primeiro de tudo, um HOA deve funcionar na casa. No entanto, pode servir apenas um edifício residencial específico. Se houver várias casas, é permitido que o número total de apartamentos não exceda 30, desde que estejam localizados em um local.

Em uma reunião de proprietários, deve ser determinado o valor da taxa de reparo de capital correspondente cobrada de cada apartamento. O seu valor mínimo não pode ser inferior ao tarifário estabelecido nos diplomas legais regionais que regulamentam o sector da habitação e serviços comunitários. A revisão é, na verdade, um conjunto de serviços prestados por organizações de construção. É necessário aprovar a lista de serviços relevantes. Ao mesmo tempo, não deve prever um volume de trabalho menor do que o especificado no programa regional. Os cidadãos também precisamdeterminar o momento da revisão. Eles não podem ser posteriores aos prescritos no programa regional.

Os proprietários também podem decidir aumentar ou diminuir o valor das contribuições de manutenção. Mas os valores correspondentes devem estar dentro dos limites estabelecidos por lei. Os fundos já recolhidos para a revisão não podem ser levantados sem uma série de documentos importantes, nomeadamente: a acta da assembleia geral, cuja ordem de trabalhos consta da revisão, contratos com empreiteiros, certificado de aceitação e um protocolo final refletindo o trabalho realizado.

Valor dos pagamentos

Acima, notamos que os principais indicadores com base nos quais são formadas as despesas dos proprietários, relacionadas à formação do fundo financeiro correspondente, são a taxa de reparação de capital de um prédio de apartamentos aprovado na região, a área do apartamento, bem como o valor da indenização por parte das despesas dos cidadãos do orçamento.

O primeiro componente da "fórmula" é determinado pelas autoridades regionais. Por exemplo, a tarifa para a reforma de um prédio de apartamentos estabelecido na região de Rostov é de 6,60 rublos. por metro quadrado m. O valor correspondente é registrado no decreto do governo regional. Na região de Voronezh, haverá outros números, com base nos quais as contribuições para a reforma dos prédios de apartamentos são calculadas, Moscou tem o direito de definir seus próprios.

A tarifa é calculada antes da aprovação pelo governo regional com base na metodologia desenvolvida pelo Ministério do Desenvolvimento Regional da Federação Russa, ou sejano nível federal. Assume-se que o montante das contribuições relevantes é calculado com base numa estimativa do valor total das necessidades de tesouraria objetivas para o pagamento de obras e serviços que são mais prováveis de serem realizados para colocar o edifício residencial médio em ordem após vários anos de operação contínua.

Sanções por descumprimento da lei

Existe alguma sanção se um cidadão decidir que não quer fazer contribuições para a reforma de prédios de apartamentos? Pagar ou não pagar é uma pergunta que ele não faz. Sim, existem sanções. Os pagamentos em questão estão previstos no âmbito da legislação federal. E se uma pessoa não os pagar, esse é um motivo legítimo para a formação de uma dívida e o subsequente acúmulo de penalidades em caso de não pagamento. Aproximadamente o mesmo que no caso de recusa de transferência de fundos para outras concessionárias. Se um cidadão se recusar fundamentalmente a pagar as quantias correspondentes e indenizações relacionadas ao atraso nos pagamentos, os fundos podem ser recuperados dele pelo tribunal.

Quem controla o fluxo de fundos?

Se os proprietários decidirem que vão transferir a competência relacionada com a execução de grandes reparações para o operador regional, quem controlará os gastos dos fundos correspondentes? Acima, observamos que o governo regional geralmente tem total responsabilidade financeira pelos resultados das atividades das ONGs relevantes.

Adicionaluma medida de protecção dos fundos - nas barreiras ao seu levantamento das contas dos operadores regionais. Assim, o pagamento da revisão de um prédio de apartamentos a empreiteiros será realizado pelo banco apenas se o NPO responsável pela revisão fornecer um protocolo que reflita a informação sobre a reunião sobre a emissão da reparação, bem como um acordo para a prestação de serviços relevantes e um certificado de aceitação. Você também precisará de um protocolo final referente à aprovação do trabalho realizado pelo empreiteiro. A propósito, listamos os mesmos requisitos acima, caracterizando as especificidades da gestão financeira para revisão por meio do HOA.

Os operadores regionais são obrigados a enviar informações relacionadas ao seu trabalho às autoridades estatísticas, à Receita Federal e outras instituições, se exigido por lei. Em algumas regiões, foram aprovados atos legais, segundo os quais o operador regional deve enviar valores mensais à inspeção habitacional sobre encargos monetários para revisão. Os cidadãos também podem se familiarizar com essas informações - através do site.

No trabalho de ONGs formadas pelos governos das regiões da Federação Russa, não é esperada a participação direta como sujeitos de relações jurídicas de indivíduos. Todos os contratos são assinados por pessoas jurídicas subordinadas às autoridades do assunto. As estruturas relevantes da administração estatal nas regiões formam conselhos de administração chefiados por funcionários - por exemplo, este pode ser o primeiro vice-chefe da região. O Conselho de Curadores das ONGs responsáveis pela revisão também pode incluir representantes das estruturas sindicais,órgãos legislativos do assunto.