Propriedade comum de um prédio de apartamentos - o que é? Manutenção e reparação do bem comum de um prédio de apartamentos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Os prédios de apartamentos têm uma área significativa relacionada com a propriedade comum. Qual é o uso específico dele? Como os cidadãos tomam decisões relacionadas à manutenção da propriedade comum?

O que é propriedade comum em uma casa?

De acordo com os atos legais adotados na Federação Russa, a propriedade comum de um prédio de apartamentos é um recurso compartilhado pelos proprietários de apartamentos localizados na propriedade. Os principais elementos desta infraestrutura podem ser representados em uma ampla gama. Em regra, são instalações que não incluem apartamentos, bem como:

- objetos usados para servir vários cômodos da casa;

- desembarques;

- elevadores;

- corredores;

- lofts;

- pisos técnicos e porões;

- várias comunicações de engenharia;

- telhados;

- estruturas que desempenham uma função de proteção e suporte;

- vários tipos de equipamentos localizados emcasa fora dos apartamentos;

- o terreno onde a casa está localizada, as plantas que estão plantadas nele, os elementos paisagísticos localizados nele.

Os principais regulamentos que regem as relações jurídicas nesta área são o Código da Habitação, bem como o decreto governamental nº 491, de 13 de agosto de 2006. No caso geral, deve-se consultar o disposto no Código da Habitação do Federação Russa. Em matéria de manutenção das instalações pertinentes, deve-se ler o decreto governamental já indicado. A propriedade comum de um prédio de apartamentos é caracterizada por um grande número de nuances em termos de uso e manutenção.

Vamos estudá-los.

Peculiaridades do uso de recursos comuns da casa

Os proprietários das respectivas instalações as utilizam de acordo com a legislação federal da Federação Russa. A alteração do tamanho da propriedade comum da casa só é possível com o consentimento de todos os proprietários desta infraestrutura. Além disso, é possível transferir as instalações relevantes para a propriedade de outras pessoas. O principal é que, ao implementar tais relações jurídicas, o critério é observado - a propriedade comum dos proprietários das instalações em um prédio de apartamentos pode ser transferida para uso somente se esse procedimento não violar os direitos e interesses dos cidadãos e organizações.

Os terrenos onde estão localizadas instalações residenciais podem ser transferidos para uso limitado a outras pessoas. Se antes da adoção da legislação que rege o uso dos recursos da casa comum, esses sites já foram usados por alguém, o acesso a eles não épode ser proibido. A nova oneração do objeto é estabelecida de acordo com o acordo entre os proprietários dos apartamentos e a pessoa que vai utilizar o local. Possíveis disputas no âmbito dessas relações jurídicas são resolvidas em juízo.

Características de manutenção de objetos comuns da casa

Vamos agora estudar como é feita a manutenção do bem comum em um prédio de apartamentos.

De acordo com as leis em matéria de direito habitacional da Federação Russa, os proprietários de apartamentos arcam com os custos de resolver o problema em questão em conjunto. A parte desses custos atribuíveis a um determinado proprietário é determinada com base na participação na propriedade comum detida pela pessoa. Mesmo que o proprietário do apartamento não viva nele, ele ainda tem que pagar uma taxa pela manutenção do bem comum no prédio. Se uma pessoa não usa elevador, por exemplo, porque mora no 1º andar, deve pagar o elemento correspondente da infraestrutura da instalação residencial.

A lista específica de atividades que compõem a manutenção dos recursos comuns da casa depende das características de uma determinada instalação residencial, das condições climáticas em que está localizada. Como regra, eles incluem:

- vistoria periódica do imóvel, que é realizada pelos condôminos e demais responsáveis a fim de identificar deficiências na estrutura dos objetos pertinentes;

- garantindo a funcionalidade dos sistemas de alimentação;

- limpeza e higienizaçãoprocessamento de instalações, terreno em que a casa está localizada;

- descarte de lixo e resíduos resultantes do trabalho de empresas que utilizam vários cômodos da casa;

- aplicação das medidas de proteção contra incêndio previstas na legislação da Federação Russa;

- cuidar das plantas plantadas no terreno adjacente à casa;

- manutenção de elementos paisagísticos localizados no respectivo território;

- realizar os reparos atuais das instalações, preparando-as para operação em uma determinada temporada;

- implementação de medidas destinadas a melhorar a eficiência energética de um edifício residencial.

Ress alta-se que a lista de atividades que compõem a manutenção e reparação do bem comum de um edifício de apartamentos não inclui:

- garantindo a funcionalidade das portas nos apartamentos de propriedade dos moradores - externas e internas, janelas;

- isolamento de varandas;

- substituição do vidro;

- manutenção de terrenos não incluídos na estrutura da propriedade comum, incluindo o plantio de plantas nele.

Estas tarefas são resolvidas pelos proprietários dos apartamentos.

Reparações estão entre as principais atividades realizadas no âmbito do uso do bem comum. Pode ser atual e capital. Vamos estudar suas características.

Reparação de instalações comuns

O reparo é realizado de acordo com a decisão da assembleia de proprietários. O atual é projetado para evitar o desgaste, bem como manter a funcionalidade dos objetos em questão. Reparações de capital de bens comuns emem um prédio de apartamentos inclui a substituição ou reconstrução de elementos individuais da infraestrutura residencial. Também é produzido se as instalações relevantes expirarem.

As reparações correntes (assim como as grandes) dos bens comuns de um edifício de apartamentos podem ser efetuadas pelas sociedades gestoras se esta obrigação lhes for estabelecida por decisão dos proprietários. A participação nessas relações jurídicas é de competência exclusiva dos condôminos. Os moradores também definem o escopo e o cronograma de reparos nos recursos comuns da casa.

Observe-se que as empresas gestoras são obrigadas a realizar os trabalhos atuais e urgentes necessários para manter a funcionalidade das instalações, mesmo que o acordo com os proprietários não estabeleça uma lista específica de trabalhos relevantes. Para financiar essas atividades, os proprietários de apartamentos formam um fundo para a reforma do patrimônio comum dos prédios de apartamentos. Considere suas especificidades.

Usando o fundo de caixa geral dos proprietários de apartamentos

O fundo em questão é colocado em uma conta especial. Abre em uma instituição financeira que tenha competência para realizar transações relevantes. Os fundos depositados em uma conta separada e pertencentes aos proprietários dos apartamentos são assim utilizados para realizar a revisão dos recursos.

Formação do correspondenteO fundo é realizado às custas das contribuições dos inquilinos, bem como das multas incorridas sobre esses valores na forma prevista em lei. Em alguns casos, também é possível que o banco cobre juros pela colocação de fundos na conta em questão. O fundo de reforma é distribuído entre os proprietários de apartamentos proporcionalmente ao valor de suas contribuições.

A propriedade destes fundos pertence ao proprietário de uma determinada habitação. Se uma pessoa vender um apartamento, seu comprador também se tornará o proprietário de uma participação no fundo de reforma. Vale ress altar que os proprietários de fundos em uma conta separada não têm o direito de usá-los para outros fins, exceto para a revisão de recursos comuns da casa.

Agora vamos estudar como os eventos são realizados, no âmbito do qual os proprietários estabelecem as regras para a manutenção da propriedade comum em um prédio de apartamentos. Estamos falando de reuniões da assembleia geral de proprietários de apartamentos.

Reunião da assembleia geral de proprietários de apartamentos: características do evento

A assembleia geral de proprietários de instalações residenciais, de acordo com as leis em matéria de direito habitacional da Federação Russa, é o principal órgão de administração da casa. Na verdade, é também um encontro e, portanto, pode ser considerado um evento. A assembleia de proprietários tem uma agenda e envolve a formação de uma lista de decisões tomadas por votação.

A propriedade comum de um prédio de apartamentos são os objetos que, de acordo com os resultados da assembleia de condôminos, podem ser:

- reconstruído;

- suplementadodependências para diversos fins;

- reparado - inclusive ao usar o fundo de revisão.

Em uma reunião da assembleia geral de proprietários de apartamentos, as decisões podem ser tomadas:

- sobre a formação do fundo de revisão;

- sobre o valor da contribuição de revisão - relativo ao nível mínimo;

- na escolha de um cidadão que abrirá uma conta especial do fundo relevante e realizará operações nessa conta;

- sobre a escolha de um banco que atenderá as transações financeiras relacionadas a acordos entre proprietários de apartamentos e prestadores de serviços para manutenção de recursos comuns;

- sobre como obter HOA, UK ou outra organização competente de empréstimos para grandes reparos na casa;

- na emissão de garantias para tais transações financeiras;

- sobre o procedimento de utilização do terreno adjacente à casa;

- sobre o uso de objetos incluídos nos recursos comuns da casa por terceiros - por exemplo, para fins de publicidade;

- sobre a habilitação de pessoas que participam na assinatura de contratos de uso de objetos;

- sobre a introdução de sistemas de informação no âmbito da interação dos proprietários de apartamentos, bem como sobre a determinação de pessoas habilitadas a utilizar tais soluções tecnológicas;

- sobre o procedimento de financiamento dos custos associados ao estabelecimento de reuniões com a participação do Código Penal, HOA ou outro órgão competente;

- sobre a escolha dos mecanismos de controle da casa;

- sobre a necessidade de reparos contínuospropriedade.

Vamos explorar como as reuniões em questão podem ser conduzidas.

Formulários e procedimentos para realização de reuniões de condôminos

A atividade em questão pode ser realizada:

- na forma de votação presencial - quando os proprietários participam pessoalmente, discutem questões e tomam decisões sobre elas;

- através do voto ausente dos residentes - da maneira prescrita pelos atos legais reguladores da Federação Russa;

- forma mista.

Os atos legais regulamentares da Federação Russa também estabeleceram o procedimento para a realização do evento em questão. Em primeiro lugar, a lei estabelece a frequência com que devem ser realizadas as reuniões para estabelecer como os donos da casa usam o bem comum de um prédio de apartamentos. Este é um critério muito significativo em termos de eficácia da gestão das instalações relevantes.

Assim, as reuniões em questão devem ser realizadas uma vez por ano, salvo disposição em contrário por regulamentos locais estabelecidos pelos proprietários dos apartamentos. Além da reunião principal de proprietários, podem ser realizados eventos extraordinários relacionados à discussão de vários aspectos da gestão da casa. Eles podem ser iniciados por qualquer cidadão dentre os proprietários dos apartamentos.

A assembleia geral de proprietários é reconhecida como legítima se o quórum for cumprido. De acordo com as leis de habitação da Federação Russa, deve ser 50% do número total de votos. Se o quórum não for atingido, outra assembleia geral será realizada.

Se algum dos donos do apartamento decidiu colocar em discussãoa questão, por exemplo, de como devem ser realizadas as atuais reparações de bens comuns em um prédio de apartamentos, em caráter extraordinário, então ele deve informar outros moradores de sua iniciativa 10 dias antes da reunião relevante. Uma pessoa precisa enviar informações sobre o evento aos vizinhos por escrito ou postar mensagens sobre a reunião dos proprietários de apartamentos em estandes especiais. Este documento deve conter:

- informações sobre o iniciador da assembleia extraordinária de proprietários;

- dados no formulário da reunião;

-data, local e hora do evento;

- os principais assuntos da agenda da reunião de proprietários;

- o procedimento para examinar os proprietários de apartamentos com informações a serem consideradas na reunião.

Proprietários de apartamentos com 10% ou mais de votos nas assembleias podem solicitar ao Código Penal ou ao HOA um pedido para realizar uma assembleia geral. Este recurso deve ser por escrito e incluir itens da agenda. No prazo de 45 dias após o recebimento do documento relevante, mas o mais tardar 10 dias antes da assembleia geral, o Código Penal ou o HOA devem informar os moradores sobre o evento relevante.

Tais iniciativas também podem ser associadas a uma discussão sobre as nuances que caracterizam a reparação de bens comuns em prédios de apartamentos ou, por exemplo, a utilização de um fundo de reparação de capital. O iniciador da reunião relevante pode ser a própria sociedade gestora ou a sociedade de proprietários. Ao mesmo tempo, a agenda pode incluirser questões que normalmente são da competência da assembleia de proprietários de apartamentos.

Agora vamos ver como as decisões dos proprietários são tomadas.

Recursos de tomada de decisão em reuniões de proprietários

Como observamos acima, a implementação das atividades relacionadas à manutenção dos recursos comuns da casa é realizada com base nos resultados da votação na assembleia dos condôminos. Decisões apropriadas são tomadas pelos proprietários no caso geral por maioria de votos, mas às vezes é necessário o apoio de dois terços dos moradores em uma questão específica.

Características de votação na reunião de proprietários de apartamentos

Será útil estudar como se processa a votação dos assuntos da ordem do dia nas respetivas reuniões. Por exemplo, no que diz respeito a procedimentos como a reforma do patrimônio comum de prédios de apartamentos ou o gasto de fundos que devem ser usados para fins apropriados. A votação na assembleia de proprietários de apartamentos pode ser feita pessoalmente ou por meio de um representante que atue com base em uma procuração. Cada proprietário tem um número de votos proporcional à sua participação nos recursos comuns da casa. As informações sobre as pessoas que participam da votação são registradas na ata da assembleia dos proprietários dos apartamentos.

Os resultados da votação no âmbito da assembleia de condóminos são registados em protocolos especiais, que são documentos oficiais. Sua compilação e aplicaçãoas disposições nele contidas podem ter implicações legais.

Formulação dos resultados da assembleia de proprietários

Cópias dos respectivos protocolos devem ser submetidas por cidadão autorizado ao Código Penal, HOA ou outro órgão competente no prazo de 10 dias após a reunião dos proprietários dos apartamentos. Por sua vez, o Código Penal, o HOA ou outra estrutura deve enviar o protocolo às autoridades reguladoras no prazo de 5 dias após o recebimento do documento anotado. Se essas agências governamentais receberem 2 ou mais fontes do tipo apropriado por 3 meses consecutivos, devem iniciar uma inspeção não programada das atividades dos cidadãos relacionadas à administração da casa. Por exemplo, se os moradores estão discutindo ativamente quais serviços para manter a propriedade comum de um prédio de apartamentos devem formar medidas para a manutenção das instalações relevantes, as autoridades estaduais competentes podem verificar se as ações dos cidadãos são legais como parte da resolução de tais questões..

A ata da assembleia de condôminos não deverá conter deliberações sobre assuntos que não constem da agenda pelos promotores do evento. Os inquilinos são informados sobre os resultados da assembleia de proprietários de apartamentos no prazo de 10 dias após a assinatura do documento relevante. Como regra - colocando em suportes especiais. As atas que fixam os resultados da assembleia dos condôminos são arquivadas em local determinado pelos próprios moradores. As atas da assembleia de condóminos que regulamentam o uso do bem comum de um prédio de apartamentos são fontes de normas,obrigatório para todos os residentes, desde que os assuntos considerados na ordem do dia da reunião fossem da competência do órgão de gestão do edifício competente.

Decisões tomadas após a reunião de proprietários de apartamentos podem ser apeladas pelos proprietários do apartamento em juízo. Por exemplo, se um dos cidadãos não ficou satisfeito com a forma como foi determinado o procedimento de gasto de fundos na reparação do bem comum de um prédio de apartamentos sem sua participação, ou se votou contra e considera seus direitos violados. Uma pessoa pode recorrer ao tribunal no prazo de 6 meses a partir da data de familiarização com a decisão da assembleia dos proprietários da habitação.

Assim, a propriedade comum dos proprietários de um edifício de apartamentos deve ser utilizada tendo em conta os interesses de cada inquilino. Ele tem o direito de expressá-los pessoalmente - em reuniões de proprietários de apartamentos ou no tribunal.