Qual é o imposto sobre vendas de imóveis?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

O procedimento de cálculo e cobrança do imposto predial é declarado pelo respectivo código. As leis mudam de ano para ano. Ao mesmo tempo, os direitos e obrigações dos cidadãos no domínio da fiscalidade estão a mudar. O fato que permanece in alterado é a necessidade de pagamento do imposto.

Qual é o imposto sobre vendas de imóveis?

A propriedade de um imóvel pode ser detida por pessoa física, empresa privada ou autoridade municipal. Os tipos de imóveis incluem diferentes opções: instalações residenciais, instalações comerciais (prédios de varejo ou escritórios), instalações industriais, terrenos e terrenos agrícolas. O proprietário pode ter o direito de propriedade exclusiva ou como parte de uma ação. Em todos os casos, se a operação se enquadrar na descrição de tributável, o imposto sobre vendas de imóveis permanece obrigatório.

O sistema de controle é realizado pelas autoridades fiscais e suas divisões territoriais. Factoo pagamento ou não pagamento do imposto é refletido na declaração anual apresentada pelos cidadãos.

Princípios Gerais

De acordo com a lei russa, qualquer tipo de lucro recebido oficialmente é tributado. Deste ponto de vista, a alienação de bens imóveis é considerada a favor do proprietário. Portanto, é o vendedor quem está obrigado a pagar o imposto sobre a venda de imóveis.

O artigo 224 do Código Tributário da Federação Russa estabelece que o valor do produto da alienação de imóveis deve ser tributado à alíquota de 13%. No entanto, esta lei não se aplica a todos os casos. Os detalhes serão discutidos neste artigo.

Outra lei a se referir é a Lei Federal nº 382. Ela é relevante desde o início de 2016. De acordo com as regras desta lei, o imposto sobre a venda de imóveis no campo jurídico é baseado nos termos de propriedade. Este documento considera dois tipos de posse por duração:

• Transferência de propriedade até 2016.
• Proprietários cujos direitos foram fixados após 2016-01-01.

A primeira categoria de cidadãos ao alienar bens imóveis rege-se pelo disposto na lei em vigor até ao início de 2016. De acordo com esta lei, o imposto é obrigatório para todos os proprietários que alienam bens imóveis nos primeiros 3 anos após a transferência de propriedade. Para a segunda categoria, aplica-se um novo procedimento, segundo o qual o período de referência de propriedade é de 5 anos.

Quem não pode pagar?

Se considerarmos o procedimento geral de cobrança de impostos, a lei prevêcircunstâncias em que o imposto sobre a venda de imóveis para pessoas físicas torna-se irrelevante independentemente do período de propriedade. Em particular, a forma de transferência para a propriedade é considerada. Estes são os seguintes casos:

1. Quando o imóvel vai para o proprietário na condição de dependência vitalícia do antigo proprietário.
2. Propriedade herdada.
3. Alienação de bens imobiliários, cujo direito surgiu com a privatização.
4. A base da propriedade é um contrato de doação.

Se o título se enquadrar em uma dessas categorias, a operação não deve ser classificada como renda adicional e, portanto, ser tributada.

Há também recursos por região. Como você sabe, as leis domésticas são divididas em federais e territoriais. As autoridades locais têm o direito de adaptar algumas leis federais sem contradições fundamentais. Na prática, as circunstâncias são geralmente atenuadas desta forma para uma determinada categoria de cidadãos. O imposto sobre vendas de imóveis não é exceção.

Por exemplo, para o Khanty-Mansiysk Okrug existe uma lei segundo a qual os rendimentos da venda de imóveis não são tributados mesmo durante os primeiros 3 anos de propriedade. Regras semelhantes se aplicam no território de Stavropol: aqui o prazo das transações tributáveis foi reduzido de 5 para 3 anos. Para saber qual imposto sobre a venda de imóveis deve ser pago em uma determinada região, você precisa acompanhar as mudanças no territórioleis.

Como calcular?

Citizen S. A. vendeu uma casa comprada há 1,5 anos por 6.300.000 rublos. Seu caso em todos os aspectos se encaixa na definição da lei. Ele está oficialmente empregado e sua experiência de trabalho é de mais de 10 anos. Qual será o valor do imposto sobre a venda de imóveis para um cidadão de S. A.

Para preparar uma declaração para o ano, você precisa levar as seguintes informações:

6.300.000 – 1.000.000=5.300.000 – valor base do imposto

Valor do imposto: (6.300.000 - 1.000.000) x 13%=689.000 rublos

Mas muito antes do prazo para apresentação da declaração, S. A. recolheu os documentos para a dedução e recebeu a confirmação do serviço fiscal. O valor da dedução foi o máximo. Agora os cálculos parecem diferentes:

(6.300.000 - 5.300.000) x 13%=130.000 rublos valor real do pagamento.

Se um cidadão de S. A. fizesse um acordo 5 anos após a compra, ele seria incluído na categoria de isento.

Para pessoas físicas

O imposto sobre a venda de imóveis para pessoas físicas, suas características e procedimento de pagamento é declarado pelo Capítulo 23 do Código Tributário da Federação Russa. Assim, os sujeitos de direito que têm o direito de receber renda no território da Federação Russa são divididos em três categorias:

1. Um residente de um país é um cidadão que viveu na Rússia por pelo menos 183 dias durante o último ano.
2. Não residentes - pessoas que não se enquadram na categoria anterior.
3. Definição condicional - residentes em moeda são cidadãos da Federação Russa que moram em outro país no último ano, mas visitam a Rússia pelo menos uma vez por ano.

Quando um imóvel é vendido por um não residente, os impostos e o procedimento para o seu cálculo são regulados pelo artigo 209.º do Código Tributário. Portanto, um conjunto separado de cobrança de imposto de renda pessoal é aplicado a eles.

Para pessoas jurídicas

Quando uma pessoa jurídica aliena imóveis em seu próprio balanço, o procedimento de cálculo da tributação é em grande parte determinado pelo regime tributário escolhido. Mas certo é o fato de que ao vender um imóvel, a pessoa jurídica recebe renda. Dessa forma, essa receita deve ser refletida no balanço da empresa. Continuamos a considerar o imposto sobre a venda de imóveis. A partir de que valor e em que ordem a pessoa jurídica deve pagá-lo? É necessário ter em conta pertencer a um dos seguintes regimes fiscais:

1. UTI.
2. Sistema simplificado.
3. Sistema de patentes.

O tipo de propriedade também é levado em consideração. Pode ser residencial, comercial, terreno ou subsolo.

As informações factuais e a forma de propriedade também são relevantes: a empresa realiza atividades comerciais de fato, os fundadores são residentes ou não residentes da Federação Russa? Para responder a todas essas perguntas, deve-se orientar pelo artigo 23 do Código Tributário da Federação Russa.

Na venda de habitação por pessoa colectiva, os rendimentos não estão sujeitos a IVA, mas o imposto sobre o rendimento é obrigatório. A taxa do imposto sobre o rendimento também depende do estado civil dos fundadores (residentesou não residente). Se estamos falando da alienação de instalações não residenciais que estão no balanço da empresa, o valor da renda está sujeito ao imposto de renda e ao IVA. Ao mesmo tempo, o imposto de renda é cobrado não sobre o valor da transação, mas sobre o valor do lucro líquido.

Uma nuance importante: o imposto sobre a venda de imóveis comerciais não leva em consideração o número de anos de propriedade. Outra nuance do campo da otimização tributária diz que a empresa tem o direito de reduzir o valor da receita pelo preço residual do objeto. Se, após os cálculos contábeis, a diferença entre o valor da transação e o valor final for negativa, o valor será classificado como prejuízo para a empresa.

Os pensionistas devem pagar?

Aplica-se o imposto sobre a venda de imóveis de particulares - pensionistas e outras categorias especiais de cidadãos? De acordo com as leis vigentes, não são concedidos incentivos ou deduções fiscais vinculados à condição social dos cidadãos. Os aposentados devem pagar impostos se se enquadrarem na categoria geral de sujeitos passivos.

É importante distinguir entre imposto de propriedade e imposto de renda pessoal. O imposto predial desde 2014 não é relevante para os pensionistas. Uma exceção é quando um pensionista usa imóveis para obter lucro. Caso contrário, eles estão sujeitos ao procedimento geral: um imposto sobre a venda de imóveis por 3 anos será obrigatório para eles.

Mas os aposentados têm a oportunidade de reduzir significativamente o imposto ou até mesmo ficar isentos. Para fazer isso, eles devem recorrer a uma dedução de propriedade. Até 2012, a dedução não se aplicava aos pensionistas. A adoção da Lei Federal nº 330 lhes proporcionoutal direito.

Através desta lei, os aposentados podem receber uma das seguintes opções de dedução fiscal após a venda do imóvel:

• Se a propriedade foi fixada há mais de 3 anos, então eles são completamente liberados em uma base geral.
• Se o período de detenção for menor e o valor do objeto não exceder 1 milhão de rublos, eles podem receber uma redução na base tributária para o valor gasto na compra do objeto.

Deduções

Os sujeitos tributáveis têm direito a uma dedução do imposto predial. Aplica-se aos cidadãos que estão oficialmente empregados e deduzem o imposto de renda ou o imposto de renda pessoal no valor de 13% de seus rendimentos. Existem três opções de dedução:

• Liberação total.
• Parcial.
• Cobrança de imposto sobre o valor total da receita.

Ao mesmo tempo, o valor máximo pelo qual o valor do imposto pode ser reduzido é de 1 milhão de rublos.

Exemplo: um cidadão vende um apartamento comprado há 2,5 anos por 4.500.000 rublos. No momento da entrega da declaração, o cidadão também preparou documentos para a dedução. Ele tinha direito à dedução máxima. Como resultado, o valor da base tributária para ele era de 3.500.000 rublos e os impostos - 455.000 rublos.

Ao responder a questão de qual imposto deve ser pago na venda de um imóvel, é importante mencionar a opção de co-propriedade. Se a propriedade dos imóveis se estender a várias pessoas, a obrigação de pagar o imposto também é distribuída dependendo da participação de cadadeles. Ou os coproprietários podem concordar entre si e incorrer em obrigações fiscais em uma ordem diferente.

Cidadãos podem usar a dedução mais de uma vez, pois se aplica a cada unidade da transação. Mas dentro de 1 ano, apenas uma dedução é permitida. Graças a este alívio, o valor do imposto sobre a venda de imóveis pode ser significativamente reduzido.

Existem três métodos para implementar a dedução:

• Desembolso dos fundos devidos em dinheiro.
• Transferir para a conta bancária do destinatário.
• Emitir aviso ao empregador indicando a isenção do cidadão do pagamento do imposto de renda pessoa física pelo período em que o valor devido estiver acumulado.

Como solicitar uma dedução?

Um pedido de dedução é feito durante o período do relatório em que as transações foram feitas. A dedução pode ser recebida de duas formas: um montante fixo ou um montante igual aos custos. A escolha depende apenas do candidato: ele pode primeiro calcular qual opção é mais lucrativa para ele e se candidatar a esse tipo específico.

A dedução é cabível quando o cidadão precisa comprovar os custos da compra anterior de um imóvel que foi vendido no período de referência. Portanto, essas despesas terão que ser garantidas com cópias de documentos para elas. Para o efeito, são apresentadas à autoridade fiscal cópias dos seguintes documentos:

• Acordo de aquisição de imóveis (compra e venda).
• Documento comprovativo da utilização dos serviços das imobiliárias.
• Ato de aceitação e transferência duranteposse.
• Documentos do vendedor no recebimento do dinheiro: um recibo (se o dinheiro foi recebido em dinheiro) e um extrato bancário (se o dinheiro foi transferido para a conta).
• Ordens de pagamento.
• Outros documentos gerados no decorrer das transações e que representam valor financeiro.

Depois de confirmar o pedido de dedução pela autoridade fiscal, deverá voltar a abordar a questão do imposto sobre vendas de imóveis. Quanto você deve pagar? A base tributária será significativamente reduzida. É importante observar que as despesas dedutíveis não incluem pagamentos de seguros e pagamentos de hipotecas.

Objectivos do direito e da prática

Uma vez que os cidadãos tomem conhecimento dos impostos sobre vendas de imóveis de curto prazo e descubram as alíquotas, eles podem involuntariamente se interessar por opções legais de economia. Para responder, você deve prestar atenção ao propósito original da introdução desse imposto.

Acreditava-se que o motivo dos proprietários de uma venda rápida após a compra é o desejo de capitalizar a diferença. Todos se lembram dos tempos pré-crise, quando os preços dos imóveis cresciam dinamicamente e o Estado não tinha alavancagem direta. Sob esse ponto de vista, esse imposto desempenha o papel de instrumento indireto de controle do mercado imobiliário. E isso é verdade, pois a preços imobiliários muito altos, via de regra, apenas um determinado estrato social sempre se beneficiará em detrimento dos demais.

Mas considere outro caso: o cidadão M. S. precisa expandir suas moradias, ele também não é avesso a se mudar para a parte central da cidade,mas não possui fundos. Ele encontra um compromisso: vender a única habitação, viver temporariamente com a família com os avós e fazer uma hipoteca de uma habitação mais adequada. Tudo correu conforme o planejado, mas depois a crise dos últimos anos fez seus próprios ajustes. O proprietário estava entre os 20% que não devolveram os fundos. Apesar dos esforços do mutuário, o refinanciamento em outro banco não ocorreu.

A única decisão acertada foi vender a propriedade antes que o banco a venda em leilão aberto. Como resultado, o cidadão perde fundos na forma de taxas de juros de hipotecas e paga imposto sobre vendas. Se o custo da moradia mudou, talvez ele não possa mais comprar um apartamento. E este não é um caso isolado.

Na fase de discussão do projeto de lei, discutiu-se a possibilidade de liberar aquelas pessoas cujo imóvel à venda é o único. Mas os legisladores temiam que os especuladores pudessem tirar proveito dessa disposição quando descobrirem a que imposto está sujeita a venda de imóveis.

Posso não pagar?

É possível otimizar o valor do imposto além da dedução. Além dos casos previstos em lei, existem outras opções:

Fornecer documentação das despesas incorridas. Esta posição também é oficialmente permitida. Por exemplo, mesmo que uma pessoa tenha comprado uma propriedade para fins de venda posterior, o valor de sua renda não é igual ao custo total da transação. Somente a diferença entre o valor comprado e vendido é reconhecida como receita.valor

As despesas são: o custo do objeto, o custo de expansão, o pagamento de dívidas existentes para concessionárias, a instalação de redes e tipos permitidos de reurbanização, melhoria de paisagismo e outros reparos.

• Aplicação de dupla dedução. Colocando-se a questão de quanto é tributado na venda de imóveis, deve-se levar em consideração também a situação jurídica do contribuinte: no âmbito desse tipo de tributação, ele é vendedor e comprador. Outra condição importante é a realização de duas transações (compra e venda) em um ano civil. E, finalmente, a terceira condição é se a compra foi feita antes da venda. Ou seja, só quem tem essa não é a única habitação que tem oportunidades de otimização. Se a dedução não foi reivindicada na compra do primeiro apartamento, agora a obrigação pode ser baixada às suas custas, independentemente de qual imposto sobre a venda de imóveis deve ser pago ao orçamento.
• Aplicação de um fator de redução. De acordo com os termos do artigo 217 do Código Tributário da Federação Russa, o valor igual à multiplicação do fator redutor pelo valor cadastral é considerado renda. Nesse caso, é até possível reduzir a base tributária para zero.

Se o status for autônomo?

Se um empresário privado vendeu imóveis antes de se registrar oficialmente como empresário individual, a transação ocorre nas autoridades fiscais na forma de uma declaração regular de imposto de renda pessoal. Se no momento da transação o vendedor tinha o status de empresário, surge uma pergunta lógica: quantos impostos terão que ser pagos na vendaIP imobiliário?

Aqui é importante considerar se o imóvel está listado no código OKVED como principal meio de bens comerciais que geram renda ou não. O segundo fator determinante é o sistema de tributação da PI. Existem dois tipos: STS - um sistema simplificado e o método “receita menos despesas”.

No primeiro caso, o valor da transação é adicionado à base geral de cálculo do imposto. A taxa de imposto a pagar é de 6%. No sistema “receita menos despesas”, o valor da transação aumenta o valor do lucro. Mas em termos de despesas, é importante ter em conta o custo de aquisição de um objeto e os fundos gastos na sua manutenção e melhoria das condições. Como comprovativo da compra, deverá ser feita previamente uma cópia dos documentos do título e posteriormente apresentada à administração fiscal.

Em caso de liquidação de IP

Vamos considerar o caso em que uma entidade empresarial interrompe suas atividades e liquida o status de IP. Quais impostos são pagos na venda de imóveis neste caso? O empresário não está sujeito à regra de 3 anos e é obrigado a pagar imposto de renda ao orçamento como indivíduo que recebeu renda adicional. Os especialistas recomendam preparar o processo de liquidação com antecedência, primeiro mudando para um sistema tributário simplificado. Este método reduz significativamente os custos. Do ponto de vista da otimização tributária, é aconselhável vender imóveis na condição de pessoa física, e não de empreendedor individual.

Data de vencimento

No final de cada ano, as entidades empresariais e os indivíduos que trabalham nobase, devem fornecer informações sobre a movimentação dos recursos financeiros à sua disposição. Nesse sentido, torna-se pertinente a pergunta: ao vender um imóvel, qual imposto pagar, para que posteriormente não haja reclamações do fisco.

Pessoas físicas enviam um relatório na forma de imposto de renda de 3 pessoas antes de 30 de abril do ano seguinte ao período do relatório. A autoridade de arquivamento é a divisão local da autoridade do IFTS. Se o documento contiver erros de natureza técnica ou relacionados a cálculos errôneos, a autoridade fiscal não aceitará o relatório. Você não pode editar um documento existente. O laudo corrigido é emitido em novo formulário, em cuja folha de rosto constarão informações sobre a retomada. O documento é gerado em duas cópias idênticas. Após o recebimento do relatório, é atribuído um prazo para o pagamento do valor do imposto. Esse período geralmente dura até 15 de julho do ano em que o relatório foi enviado.

Evasão por falha e envio tardio de relatórios são penalizados:

• Por não fornecer zero indicadores - a partir de 1000 rublos.
• Em outros casos - até 30% do valor do imposto acumulado.
• Se o imposto não for pago no prazo, o valor do imposto é cobrado mais 20-40% do seu valor como multa.
• Além das principais sanções, são cobradas penalidades para cada dia de atraso.

Portanto, é importante adotar uma abordagem responsável em relação às obrigações fiscais e legais. Em escala nacional, a vida de todo o país depende de impostos.