Como verificar o desenvolvedor: métodos e recomendações

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Ao comprar uma casa na fase de construção, você precisa garantir mil vezes a confiabilidade do desenvolvedor. Como verificar a empresa e entender se ela pode ser confiável? Afinal, o custo dos imóveis hoje é tão alto que a maioria dos cidadãos precisa pegar empréstimos hipotecários multimilionários e pagá-los por mais de um ano, por isso é importante eliminar até o menor risco. Você aprenderá como verificar o desenvolvedor, quais informações e documentos você precisa prestar atenção no artigo.

Por que você não pode confiar na sorte

Existem várias formas de verificar a confiabilidade do incorporador ao comprar um apartamento na fase de escavação ou construção. Confie que seu dinheiro deve ser apenas uma empresa de construção com uma reputação impecável. Consciência e experiência na construção são importantes, mas não os únicos indicadores de confiabilidade da empresa. Além deles, importa a estabilidade financeira, ou seja, a disponibilidade de várias fontes de financiamento e capacidades administrativas. Os riscos do comprador, a probabilidade de "congelamento" dependem diretamente desses critériosconstrução ou atraso no comissionamento da instalação concluída.

As atividades do incorporador como pessoa jurídica ou empresário individual são afetadas por diversos fatores econômicos, mudanças na legislação, tendências do mercado imobiliário, taxas de câmbio e outras condições que não dependem da própria construtora, sua reputação e boa fé. Dificuldades e imprevistos podem surgir no trabalho de uma empresa com muitos anos de experiência e uma imagem sólida. No entanto, tal empresa, ao contrário de um desenvolvedor menos conhecido e não verificado, poderá encontrar uma saída para situações difíceis sem causar danos ao consumidor final. É por isso que é extremamente importante saber como verificar o desenvolvedor. Isso permitirá que você entenda se pode confiar nele com seu dinheiro suado.

Informações no site

A primeira e mais fácil forma de conhecer uma construtora é visitando seu site oficial. Normalmente, as informações básicas sobre o desenvolvedor estão contidas na seção "Sobre nós" ou "Sobre a empresa". Ele contém informações sobre o período de existência no mercado, o histórico de desenvolvimento, conquistas, prêmios. No mesmo local, algumas empresas publicam informações sobre o nível gerencial e a composição do conselho de administração.

Artigos informativos e analíticos sobre recursos especializados independentes ("Indicadores do mercado imobiliário", "RBC Real Estate", etc.) serão úteis. Você pode obter informações sobre o desenvolvedor por meio de qualquer mecanismo de pesquisa. Mas confie inquestionavelmente no que está escrito no site na seção "Mídia sobre nós" ou "Comentários",definitivamente não vale a pena.

Não perca a página "Projetos". Nesta seção, a empresa coloca os projetos já implementados, se houver. By the way, sua ausência pode indicar que o desenvolvedor é um novato em seu negócio. Seria errado julgar objetivamente a experiência da empresa por aqueles objetos que estão em fase de implementação ou planejamento, pois os chamados "projetos em papel" apenas testemunham as ambições do desenvolvedor, nada mais.

Caso sejam entregues objetos imobiliários apresentados para avaliação no site oficial, deve-se atentar para a região em que foram construídos. Este fato ajudará a verificar o desenvolvedor. Como regra, a presença de vários projetos concluídos com sucesso indica que o desenvolvedor tem boas relações com as autoridades do município, o que significa que quaisquer problemas associados à obtenção de licenças, acordos de condições técnicas e fornecimento de energia são improváveis.

Cooperação com parceiros

Avaliando a confiabilidade do desenvolvedor, você deve prestar atenção aos seus principais parceiros. Se estes incluem grandes bancos com participação estatal, e as principais empresas de construção atuam como empreiteiras gerais, não há dúvida de que sua escolha está correta.

Existe outro método para verificar o construtor. Consiste em estudar a política de investimentos da empresa. Além disso, se o principal investidor da empresa é uma corporação financeira gigante, certamente não há necessidade de se preocupar. Antes de investir pesadamente em um negócio, os grandes investidoresestudam minuciosamente os projetos de desenvolvimento, realizam inúmeras inspeções das atividades do desenvolvedor e, somente se não tiverem dúvidas, assinam um contrato. Por sua vez, o desenvolvedor, apontando para uma parceria com uma corporação líder, demonstra a todo o mercado a integridade de sua reputação.

Informações sobre as fontes de financiamento estão contidas na declaração do projeto. Este documento também pode ser encontrado no site do desenvolvedor. Além dele, é indicado o nome do banco ou outra organização que financia a construção. Este ponto é de particular importância, uma vez que a cooperação com uma empresa pequena ou desconhecida pode realmente ser afiliada. Outras fontes são fundos de clientes finais transferidos sob acordos DDU.

Para verificar a confiabilidade do incorporador na construção compartilhada, via de regra, eles atentam para a presença de riscos cambiais. Eles aparecem se o desenvolvedor fizer todos os pagamentos em dólares ou euros. As menores flutuações na taxa de câmbio levarão a sérias perdas para os investidores. Se todas as operações relacionadas ao projeto forem realizadas em rublos, isso elimina os riscos dos investidores.

Oportunidades financeiras da empresa desenvolvedora

As características da força de investimento de uma empresa incluem uma estratégia de vendas independente. Implica a implementação do projeto pelo desenvolvedor às custas de investir recursos próprios ou de crédito, sem a participação de compradores. Normalmente tais objetos são vendidos ao final do processo de construção,quando estiverem quase prontos para o comissionamento. Se o incorporador começou a vender apartamentos, mas ainda não foi preparado um poço de fundação, é necessário estudar a declaração do projeto, que indica as fontes de financiamento. Se eles são predominantemente acionistas, é melhor reavaliar cuidadosamente sua decisão de compra.

A adequação da política de preços é outro argumento a favor da incorporadora. Como verificar ao comprar um apartamento barato, qual é o truque? O barateamento óbvio da proposta nem sempre indica seus benefícios. Na maioria das vezes, apartamentos que são vendidos a um preço muito inferior ao de mercado indicam f alta de recursos da empresa. No entanto, uma queda moderada nos preços durante as promoções sazonais é bastante normal no mercado imobiliário.

O bem-estar financeiro de uma empresa é muitas vezes expresso por sua publicidade. A colocação de ações próprias em domínio público no mercado de ações nacional ou estrangeiro confirma o fato de que o desenvolvedor passou por inúmeros procedimentos de verificação e recebeu altas avaliações de especialistas. Esse fato indica que os investidores em ações confiam na empresa e apoiam seu modelo de governança corporativa e política financeira.

Os portais imobiliários, que publicam classificações de empresas de construção russas, são um lugar onde você pode verificar o desenvolvedor por seus indicadores quantitativos. No topo, via de regra, estão as empresas com uma quantidade significativa de espaço residencial colocado em operação e lucro obtido no ano civil.

Ritmoimplementação do projeto

Como verificar a confiabilidade do desenvolvedor ao comprar um apartamento, se a casa está em construção ou escavação? Nesse caso, você pode contar com o ritmo de cada etapa da obra. Os projetos já implementados do desenvolvedor são tomados como base. Muitas vezes, os desenvolvedores publicam especificamente relatórios de fotos e vídeos, tentando justificar a confiança dos investidores. Graças às câmeras web instaladas no território da instalação, os futuros moradores têm a oportunidade de acompanhar o processo de trabalho online, avaliar a dinâmica e coerência do processo.

Mas como verificar a confiabilidade do incorporador na construção compartilhada e como entender que a construção de arranha-céus é muito lenta? Em um fluxo de trabalho normal, um prédio de apartamentos em construção deve aumentar de 2 a 3 andares a cada mês. Os edifícios de painéis, ao contrário dos tijolos e monolíticos, são construídos mais rapidamente: em média, uma caixa de concreto cresce de 4 a 5 andares por mês. No entanto, esses cálculos são teóricos, e mesmo as principais empresas de construção muitas vezes se desviam da norma.

Antes de comprar uma casa em construção do desenvolvedor, é aconselhável passar algumas horas do seu tempo pessoal e visitar alguns objetos acabados. A inspeção de pátios, fachadas de edifícios, entrada no complexo residencial permitirá tirar uma conclusão preliminar sobre a qualidade das casas. Você também precisa levar em conta o ano de construção e o feedback dos moradores. Mesmo aqueles edifícios que são visualmente isentos de defeitos podem, posteriormente, apresentar novos proprietários semas surpresas mais agradáveis na forma de paredes congeladas, alta audibilidade, acabamentos interiores de baixa qualidade, etc.

Quais documentos perguntar

Lei Federal nº 214, que regulamenta a participação na construção compartilhada, fixa a obrigatoriedade do incorporador de fornecer diversos documentos para análise de qualquer interessado. Estes incluem:

• carta da construtora na última edição e demais documentos constituintes;
• certificado de registro estadual do desenvolvedor como empresário individual ou pessoa jurídica;
• certificado de registro fiscal;
• documentos contábeis para três anos civis;
• relatório do auditor sobre as atividades da empresa.

Estes são documentos gerais que você precisa verificar primeiro com o construtor do novo prédio. A Companhia é obrigada, mediante solicitação, a fornecer seus originais ou cópias autenticadas. Mas, por outro lado, a familiarização com esses documentos não pode ser chamada de opção 100% que permitirá verificar a confiabilidade do desenvolvedor ao comprar um novo edifício. Como regra, essa informação é de natureza formal e está disponível para cada desenvolvedor, de modo que o comprador médio não receberá nenhuma informação especial. O único valor para potenciais investidores é o relatório de auditoria, segundo o qual especialistas poderão tirar conclusões sobre a situação financeira da empresa.

Onde é mais importante se familiarizar com a documentação do projeto. Além do pacote principal de trabalhos, a disponibilidade de:

• contratos de propriedade da terra;
• conclusões de especialistas do governo;
• autorizações das autoridades regionais para construção;
• extratos do Registro Estadual Unificado de Pessoas Jurídicas.

Ao perguntar como consultar o incorporador na compra de um novo prédio, não se deve esquecer os documentos que precisam ser exigidos imediatamente no momento da celebração do contrato. Antes de colocar sua assinatura no acordo de participação acionária, é preciso certificar-se de que a empresa opera dentro da lei. Então, quais documentos do desenvolvedor você precisa verificar? Certifique-se de que a pessoa que representa os interesses da empresa tem autoridade para concluir a transação. Se o contrato for assinado por um funcionário da empresa, ele deverá ter uma procuração correspondente do diretor geral. Nos casos em que uma parte do contrato é uma pessoa que não possui esses poderes, o contrato é invalidado e todas as obrigações decorrentes dele são canceladas, apesar da transferência de dinheiro. Você precisa ficar atento ao nome da pessoa que emitiu o documento, o prazo de validade da procuração e o direito de realizar as operações que ela dá.

O que mais pode indicar a confiabilidade da empresa

A maioria dos usuários coleta informações sobre o desenvolvedor de seu interesse em vários fóruns dedicados a discutir projetos, o custo de um novo prédio, as vantagens e desvantagens dos apartamentos etc. Aqui você não poderá verificar os documentos do desenvolvedor, mas você pode descobrir as reclamações dos acionistas, entender o que pode haver inconsistências e submarinaspedras no processo de registro de imóveis. Se houver mais reclamações do que críticas positivas, você deve reavaliar a decisão de compra. No caso de dezenas de acionistas acusarem o desenvolvedor de ações francamente fraudulentas, violações constantes dos prazos para a conclusão de objetos ou, por exemplo, recusa de fornecer documentos sobre a legalidade da construção em um determinado terreno, é melhor para encontrar outra empresa.

Muitos estão interessados em quais documentos devem ser verificados com o desenvolvedor para que você possa descobrir sobre seus processos judiciais em andamento. Mas mesmo que as informações que confirmem a existência de certas disputas entre a construtora e co-investidores, empreiteiros ou acionistas fossem de domínio público, isso não significaria nada. O contencioso é uma prática comum no mercado imobiliário, especialmente para grandes empresas que anualmente encomendam centenas de milhares de metros quadrados de espaço habitacional. A resolução de disputas é tratada por uma equipe de advogados, portanto, essas questões não têm nada a ver com o curso do processo de construção e as questões técnicas que a acompanham.

Como verificar a falência de um desenvolvedor

Em 2014, foi aprovada a Lei Federal, que obrigava todas as construtoras a assegurarem sua responsabilidade aos acionistas por meio de fiança bancária, apólice de seguro ou convênio com a Sociedade de Seguros Mútuos. E em 2017, novas alterações foram feitas novamente na Lei Federal especificada, segundo a qual os desenvolvedores devem agora alocar recursos para o fundo de compensação unificado para construção compartilhada. O objetivo dessa organização estadual é direcionar o orçamento para financiar a construção de longo prazo e pagar dívidas aos acionistas em caso de falência da incorporadora.

Como verificar se a empresa adquiriu o status oficial de insolvente antes da celebração do acordo de participação? Registros especiais ajudarão nesta questão. Para usar um deles, você precisa acessar o site oficial do tribunal de arbitragem. Na seção “Armário de arquivo único”, por meio do filtro de pesquisa, defina os parâmetros na coluna “Participante no caso”, indicando “Responsável”, digite o nome do desenvolvedor e selecione o botão ativo “Falência”. Todos os processos de insolvência arquivados e pendentes de pessoas jurídicas e físicas serão exibidos na tela.

Comissionamento doméstico: formalidades básicas

Finalmente, o negócio está fechado e todos os prazos para a entrega do objeto aos moradores, que estão ansiosos pelo dia da festa de inauguração, já se esgotaram. Mas, como aconteceu na prática, muitos não sabem como verificar um apartamento de um desenvolvedor.

Os prazos para conclusão das obras estão previstos no DDU. Se o desenvolvedor não tiver tempo para entregar o objeto a tempo, ele é obrigado a informar os compradores dois meses antes do término desse período e propor a alteração da disposição correspondente do contrato. Além disso, também é importante separar os conceitos de período de comissionamento e transferência de chaves para os proprietários. Como regra, os novos colonos poderão se mudar para novos apartamentos não antes do dia seguinte após a aceitação do objeto.comissão estadual. Além disso, o momento da entrega das chaves aos inquilinos também deve ser especificado no contrato. Geralmente ocorre 4-6 meses após o recebimento da licença de comissionamento.

A todos os accionistas, os promotores são obrigados a enviar um aviso de prontidão do objecto por correio registado o mais tardar um mês antes da data de entrega das chaves. No entanto, com mais frequência, os compradores recebem boas notícias por telefone e são convidados a ir ao escritório para verificar os documentos. Você precisa ir lá com seu passaporte e uma cópia do contrato. Se o imóvel adquirido estiver registrado com vários proprietários, cada um deles deve estar presente, e se isso não for possível, você deve emitir uma procuração ao seu representante.

um a um. O desenvolvedor é obrigado a realizar a entrega do objeto de acordo com um determinado regulamento, e o novo proprietário tem o direito de não aceitá-lo se houver um casamento, deficiências. Antes de assinar o ato de aceitação e transferência, é necessário verificar a implementação de cada pequeno detalhe no apartamento previsto no contrato. Além disso, você deve se certificar de que o desenvolvedor recebeu permissão para colocar em operação e que a casa já recebeu um endereço.

Se o desenvolvedor atrasou a entrega pontual do objeto, o comprador tem o direito de receber uma compensação. Ao mesmo tempo, deve ser entendido que nenhum desenvolvedortomará a iniciativa e não pagará a pena por sua própria vontade. O novo proprietário tem o direito de apresentar uma reclamação na sede da empresa e aguardar a sua consideração no prazo de 10 dias. Muitas empresas em tais casos oferecem aos seus clientes uma solução pré-julgamento da disputa, indicando o valor da indenização e o período de pagamento.

Inspeção do apartamento

Antes de ir para a aceitação e transferência do apartamento, o proprietário deve mais uma vez abrir sua cópia do contrato de partilha e estudar atentamente o capítulo que descreve as características do objeto pronto para ocupação. Todos os tipos de trabalho que o desenvolvedor se compromete a realizar são indicados aqui. Durante a inspeção, é aconselhável não deixar o DDU fora de suas mãos para poder apontar imediatamente ao representante da empresa desenvolvedora as inconsistências identificadas.

Então, o que verificar ao aceitar um apartamento de uma incorporadora? Vamos listar tudo o que você precisa prestar atenção:

• Porta da frente. Deve ser montado corretamente e aberto livremente, confortavelmente contra a abertura. Preste atenção à funcionalidade da fechadura de encaixe.
• Paredes. Mesmo um desvio mínimo da vertical não é permitido, enquanto as irregularidades locais podem estar dentro de 5 mm. Você também deve medir a área do apartamento e certificar-se de que a colocação das paredes corresponda ao seu layout esquemático.
• Andares. Não deve haver vazios ou feixes de ar. Você pode encontrá-los batendo em alguns fragmentos com um martelo.
• Tetos. gotase folgas nas juntas, a discrepância entre a altura real dos tetos e a declarada é motivo de recusa do apartamento. No entanto, se o comprador planeja instalar tectos falsos, você pode fechar os olhos para pequenos defeitos.
• Windows. Estruturas da marca indicadas no DDU pelo desenvolvedor devem ser instaladas. Você precisa verificar por conta própria a integridade das janelas com vidros duplos, a funcionalidade dos acessórios, o grau de fechamento das lacunas, a presença de uma viseira na loggia (se houver).
• Fiação elétrica. Com a ajuda de testadores especiais, você pode verificar o funcionamento de todos os interruptores e tomadas. Se a presença deles não estiver prevista no contrato, certifique-se de que haja todos os fios para conexão posterior.
• Comunicação de engenharia. Sistemas de aquecimento, esgoto e ventilação, todas as válvulas de fechamento, tês, tubos de drenagem, pia, vaso sanitário, radiadores de aquecimento, etc. estão sujeitos a verificação.
• Fim. É preciso atentar para a qualidade dos materiais utilizados, sua marca. Não deve haver rachaduras, lascas ou costuras abertas.

Por fim, deverá também registar as leituras dos contadores que estão instalados no apartamento e no exterior do mesmo. É aconselhável salvar os dados dos medidores e compará-los com os indicados em seus passaportes. Além disso, você pode entrar em contato com o desenvolvedor com um pedido para mostrar o porão ou o andar técnico superior. Os acionistas têm o direito de acessar qualquer parte do prédio para garantir que não haja vazamentos nas tubulações ou no telhado e que não haja odores estranhos.

Último passo

Se o proprietário não reivindicar o apartamento acabado, o certificado de aceitação é assinado. Caso contrário, se forem encontrados defeitos, é elaborado um ato defeituoso. Ele indica toda a lista de reclamações de clientes, bem como o endereço, número do apartamento, detalhes e informações sobre a empresa desenvolvedora.

O desenvolvedor convida o acionista a rever após a eliminação dos defeitos. Se o comprador não tiver reclamações sérias, mas por algum motivo ele se recusar a aceitar o apartamento, o desenvolvedor tem o direito de entregar o objeto unilateralmente.