Armadilhas de uma hipoteca: as nuances de um empréstimo hipotecário, os riscos, os meandros da celebração de um acordo, conselhos e recomendações de advogados

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Os empréstimos hipotecários são parte integrante da vida das famílias públicas e individuais que precisam de terra, habitação e melhores condições de vida. O conceito de hipoteca existe no mundo desde a antiguidade, quando a própria personalidade do devedor, que se tornou escravo, era penhorada por dívidas. No século VI a. C., o penhor da pessoa foi substituído pelo penhor de todos os bens que o devedor possuía, em particular, os terrenos. Enquanto os bens do devedor eram penhorados ao credor, um pilar hipotecário era instalado no território de sua propriedade fundiária - prova do bem penhorado. Um registro da dívida foi registrado no correio.

Fatos históricos sobre a origem das hipotecas

Durante o reinado de Elizabeth Petrovna (250 anos atrás), a nobreza da Rússia era subsidiada por empréstimos hipotecários. Ao mesmo tempo, o mesmo imóvel foi rehipotecado várias vezes semapenas em bancos nobres, mas também de agiotas privados. A f alta de controle de feedback devedor-credor, adiamento e refinanciamento (remortgage) da hipoteca do século XVIII levou a uma enorme dívida com o tesouro do estado e à falência natural dos bancos.

O impulso para uma nova rodada de desenvolvimento do empréstimo hipotecário foi a reforma da abolição da servidão, quando milhões de camponeses precisavam de um empréstimo para comprar terras. O empréstimo hipotecário foi emitido por 49 anos a 6% ao ano. Foi então que se formou a carta das sociedades de crédito urbano, na qual se prescreviam as regras para um empréstimo hipotecário. A reforma da propriedade privada da terra contribuiu para a disseminação das relações de crédito na agricultura por toda a Rússia. Os empréstimos garantidos por terrenos naquela época eram chamados de empréstimos de terrenos. Os títulos hipotecários eram estritamente registrados por um notário, e títulos eram emitidos contra eles na bolsa de valores, 35% dos quais em 1913 eram capital estrangeiro. O sistema de empréstimos bancários se desenvolveu devido à formação da nova economia do país.

Após a Revolução de Outubro, durante a qual os bancos foram nacionalizados e as relações de crédito foram centralizadas, o conceito de hipoteca foi esquecido por 70 anos.

Reviver as hipotecas na Rússia começou apenas na década de 1990 e recebeu apoio legislativo em 1998. Após uma onda de crises, os empréstimos hipotecários sofreram uma série de mudanças - condições de empréstimo mais rígidas, seguro de hipoteca obrigatório, entrada obrigatória e um sistema de penalidades - armadilhas de hipotecas.

hipotecaestatísticas hoje

Até o momento, cerca de 400 instituições de crédito operam no mercado de empréstimos hipotecários russo. Depois que o Banco Central da Federação Russa estabeleceu regras rígidas que regem as atividades das instituições de crédito, apenas credores hipotecários confiáveis, comprovados e eficientes permaneceram no mercado hipotecário. De acordo com o Banco Central, o prazo médio de um empréstimo hipotecário é de 15 anos e a taxa média de juros hipotecários na Rússia é de 9,8% ao ano. A porcentagem de russos que querem comprar habitação nos próximos 5 anos é de 70%. Na verdade, um empréstimo hipotecário está agora disponível para apenas 33% da população activa, para comparação - antes de 2000 - apenas 5% da população activa. Os bancos mais populares entre a população para obter hipotecas são o Sberbank e o VTB, com os quais comprar um apartamento com hipoteca também pode se tornar mais difícil se você não os conhece.

Recursos de fornecimento de documentos para uma hipoteca

Antes de concluir um contrato de hipoteca, é recomendável que você se familiarize não apenas com a taxa de juros e o prazo de pagamento propostos, mas também com uma série de condições e possíveis deficiências no sistema bancário, as chamadas armadilhas da hipoteca.

É importante lembrar que quanto mais documentos convincentes sobre a confiabilidade do tomador forem apresentados, mais estável será o relacionamento com o banco. Antes de ir ao banco, você precisa preparar documentos padrão: um passaporte russo com registro no local do banco, bem como um certificado de renda.

O banco pode concordar em emitir um empréstimo sem um certificado de renda, mas emO questionário de pontuação deve indicar o local de trabalho e o valor do salário mensal. O oficial de segurança do estado definitivamente verificará tudo isso e se o solicitante mentiu sobre o local de trabalho ou salário, ele terá uma hipoteca negada.

Com base na demonstração do resultado, o banco calcula o prazo do empréstimo hipotecário. De acordo com as regras, o pagamento médio do empréstimo não deve exceder 40% do salário mensal do mutuário, ou o prazo do empréstimo será prorrogado de acordo com essa regra. E quanto maior o prazo do empréstimo, mais o mutuário paga a mais por todo o período da hipoteca.

Taxas bancárias

Ao registrar um contrato de hipoteca, as seguintes comissões adicionais são possíveis:

• Para a execução do contrato, abertura de conta.
• O pagamento é feito para um avaliador de hipotecas independente.
• Seguro de hipoteca obrigatório, bem como a saúde e a vida do mutuário, propriedade da garantia.
• Requisitos adicionais que o banco pode apresentar ao mutuário em caso de desconfiança do incorporador ao solicitar uma hipoteca em um novo edifício. Isso pode levar a taxas de juros de hipoteca mais altas.
• O banco pode obrigar o mutuário a escolher um apartamento hipotecado apenas através de um corretor de imóveis confiável, que pode ser um parceiro do banco (os serviços do corretor de imóveis geralmente não são inferiores a 5% do custo da habitação).

Multas e penalidades

As multas por atraso no pagamento da hipoteca podem aumentar significativamente o valor total do empréstimo, então você precisa descobrir antes de assinar o contrato - até que data você precisa fazer o pagamento, comomelhor maneira de depositar: dinheiro, caixas eletrônicos, pagamentos eletrônicos. É útil saber quanto tempo leva para os fundos serem creditados em uma conta bancária, por exemplo, de conta para conta 1-3 dias úteis.

Devido a filas em agências bancárias ou caixas eletrônicos, podem surgir situações que atrasem os pagamentos mensais em dia. É necessário saber exatamente quais penalidades serão aplicadas em caso de um ou dois atrasos, e quais - em casos de não pagamento sistemático (por demissão ou doença) e o que pode ser feito antecipadamente sobre isso. Em casos extremos, o banco pode rescindir unilateralmente o contrato, vender a garantia e pagar a dívida hipotecária e devolver o restante ao mutuário.

As nuances e riscos de um empréstimo hipotecário

Antes de assinar o contrato, você deve ler atentamente e, se possível, consultar um advogado sobre pontos polêmicos e incompreensíveis. Então, quais são exatamente as armadilhas ao solicitar uma hipoteca que você precisa resolver?

1. Estude o valor de todas as taxas e como elas são pagas.
2. Familiarize-se com a lista de penalidades, seu tamanho e os motivos de sua imputação. O contrato não deve conter multa por amortização antecipada da hipoteca.
3. Estudar o cronograma de pagamentos: valores de contribuição e datas de vencimento.
4. É importante ler a lista de situações que envolvem o aumento da taxa de juros de uma hipoteca. Discuta com o gerente do banco qualquer linguagem pouco clara, como "aumentar a taxa de juros como resultado de uma mudança nas condições de mercado."
5. Descubra quanto seguro é necessário e se é possível sempassar com isso. O banco não tem o direito de forçar a segurar um empréstimo ou a vida de um mutuário com uma hipoteca, mas tem o direito de aumentar a taxa de juros em caso de recusa do seguro em 1-1,5%.

O contrato de hipoteca é assinado por ambas as partes iguais, de modo que o mutuário tem o direito de discordar incondicionalmente dos termos do banco, assumindo as armadilhas da hipoteca e os riscos. Em caso de litígios, é necessário resolvê-los antes de assinar o contrato. O cliente pode solicitar que seja incluída no contrato uma cláusula sobre o direito de refinanciamento da hipoteca, o que facilitará muito possíveis circunstâncias de força maior no futuro.

Sutilezas da celebração de um contrato de hipoteca

Ao estudar as armadilhas de uma hipoteca, é importante ter em mente algumas nuances das relações de crédito e hipoteca com o banco. Por exemplo, durante toda a vigência do contrato, o imóvel é de propriedade do mutuário, mas ele não pode aliená-lo totalmente até o final do contrato. Além disso, o mutuário não pode:

• Alugue imóvel hipotecado para aluguel sem prévia aprovação do banco. Normalmente, as instituições de crédito mostram-se relutantes em permitir tais transações com imóveis como garantia, uma vez que a condição do objeto pode deteriorar-se, o que levará a uma diminuição do seu preço de mercado caso seja necessário vendê-lo. No entanto, o credor não tem o direito de impedir que a garantia seja arrendada por um período não superior a um ano.
• Realizar trabalhos de renovação, incluindo remodelação ilegal do apartamento. Para realizar as mudanças necessárias de reparo e construçãovocê precisará preparar um projeto, obter permissão da inspetoria de habitação e notificar o credor.
• Durante toda a vigência do contrato de hipoteca, é proibido por lei registrar novamente a propriedade hipotecada em instalações não residenciais.
• É impossível realizar operações de troca ou doação com imóveis garantidos, bem como vender sem autorização do credor. A venda só será possível se o mutuário estiver em dívida com o banco credor e o produto da venda for utilizado para quitar a dívida e fechar as obrigações com o banco.

Armadilhas das hipotecas no Sberbank

Sberbank tem um contrato de empréstimo hipotecário padrão, sua amostra pode ser encontrada no site para revisão preliminar.

As principais armadilhas ao concluir um contrato de hipoteca com o Sberbank são os custos adicionais para um avaliador de garantias, aluguel de uma célula bancária, serviços de um corretor de imóveis ou advogado, pagamento de seguro e, claro, pagamento de taxa estadual.

Os termos do contrato de hipoteca estipulam a possibilidade de auto-seleção pelo mutuário do avaliador, mas ele deve atender aos requisitos do Sberbank. Portanto, não vale a pena correr riscos e avaliar a propriedade da garantia antecipadamente, o Sberbank pode recusar os documentos de avaliação fornecidos, explicando a recusa como descumprimento das regras de processo estabelecidas, e o dinheiro será desperdiçado.

Penalidades por atrasos no Sberbank

A parte mais desagradável das armadilhas de uma hipoteca no Sberbank para discussão são as penalidades e multas. Mas é importante entender os seguintes pontos do contrato.

Item referente a multas por atraso. O valor da multa depende diretamente da taxa de refinanciamento do Banco Central na data da multa. Isso pode aumentar significativamente o valor da multa atual. Portanto, é útil saber com antecedência sobre as condições de possíveis penalidades por pagamentos atrasados.

Condições de rescisão do contrato de hipoteca. O Sberbank tem o direito de rescindir o contrato em algumas situações ilegais, por exemplo, em caso de atrasos sistemáticos, quando a garantia é usada para outros fins, nos casos em que o banco credor se recusa a verificar a condição do imóvel e também ao rescindir o contrato de apólice de seguro.

Durante a vigência do contrato de empréstimo hipotecário, o mutuário não tem o direito de vender o imóvel hipotecado, registrar outras pessoas nele, alugá-lo, reconstruí-lo sem a aprovação do credor.

Hipoteca em "VTB": armadilhas

A partir das armadilhas afiadas ao concluir um contrato, você deve prestar atenção ao seguinte.

O VTB Bank recomenda fortemente que você faça uma apólice de seguro para propriedade (título), saúde, vida apenas com seu parceiro VTB Insurance. Se você recusar o seguro, a taxa do empréstimo hipotecário definitivamente aumentará em 1%.

O valor mínimo de um empréstimo hipotecário é de 2 milhões de rublos. Um valor menor implica restrições no pagamento de entrada ou custos adicionais ao solicitar um empréstimo. Não é lucrativo para o banco conceder pequenos empréstimos por longos períodos.

Quandoem caso de atrasos, o banco não toma a iniciativa de reestruturar a dívida ou providenciar férias de crédito. É mais lucrativo para o banco manter os termos do contrato anterior e devolver o dinheiro emprestado no prazo. Para resolver problemas com pagamentos em atraso, o próprio mutuário envia um pedido ao banco.

Banco "VTB" é uma organização de crédito confiável e eficiente e, portanto, exige um claro cumprimento das obrigações contratuais. Portanto, em caso de dúvidas sobre a solidez financeira do seu orçamento, é melhor adiar por um tempo a decisão de fazer uma hipoteca.

Aconselhamento e aconselhamento de advogados

Os advogados praticantes recomendam evitar armadilhas de hipoteca antes de concluir um contrato de empréstimo.

• Calcule os pagamentos da hipoteca de forma que não ultrapassem 30% da renda familiar.
• Faça uma hipoteca apenas na moeda em que vai a renda mensal. Mesmo que faça sentido economizar dinheiro, não há necessidade de correr riscos. Um empréstimo hipotecário é de longo prazo e, quando a taxa de câmbio flutua, você terá que pagar muitas vezes a mais na troca de rublos pela moeda do contrato.
• Para uma hipoteca, escolha um credor apenas de grandes bancos com muitos anos de experiência e boa reputação, oferecendo as condições mais favoráveis.
• Não se apresse em escolher um programa de hipoteca. É necessário encontrar cuidadosamente o mais adequado com possíveis condições favoráveis e preferenciais.
• Não há necessidade de fazer uma hipoteca imediatamente em um grande espaço vital. Recomenda-se melhorar gradualmente suas condições de vida. Por exemplo, após odnushki, você não deve mirar em apartamentos de três ou quatro quartos.apartamentos. Primeiro compre um apartamento de dois cômodos, e depois de pagar o valor total já pode pensar em um apartamento de três cômodos mais confortável.
• Estude cuidadosamente o contrato, prestando atenção às comissões e despesas adicionais ao solicitar uma hipoteca. Eles são as armadilhas do contrato de hipoteca.
• Quanto maior o prazo da hipoteca, maior a taxa. É aconselhável fazer uma hipoteca por um período mais curto. Afinal, quanto maior o prazo da hipoteca, maior o pagamento total em excesso.
• Escolha uma taxa fixa, preferindo-a à flutuante, que, de fato, é mais lucrativa, mas não em condições de alta volatilidade do mercado, o que pode levar o tomador a dívidas enormes. Uma taxa fixa não permite que você economize, mas também não permite que você perca.
• Contacte apenas avaliadores independentes na escolha de um objeto de hipoteca, pois os corretores sempre embelezam a condição do imóvel para vender com mais rentabilidade.
• É aconselhável criar uma reserva financeira com antecedência antes de assinar o contrato. Este é o chamado airbag financeiro, que consiste em 3 pagamentos mensais de hipoteca para se sentir confiante durante todo o período do contrato.

Revenda de hipoteca

A hipoteca no mercado secundário é mais fácil de conseguir devido ao fato da casa ter sido comissionada e não haver riscos de construção.

Ao comprar um imóvel secundário em hipoteca, as armadilhas devem ser verificadas: quem é o proprietário e quem está cadastrado no imóvel selecionado. Uma situação pode surgir quando um dos proprietários de partes do espaço vital nãoconcorda em vender.

A seguir, é imperativo verificar se todas as remodelações existentes no apartamento são legais, se existem dívidas nas faturas e certificar-se de que o apartamento não está já penhorado em outra instituição de crédito.

Verifique o estado das comunicações, se os reparos foram realizados e em que nível, verifique se as janelas, tetos e outros elementos da habitação estão em boas condições.

Refinanciamento de hipoteca

Refinanciamento é o refinanciamento de um empréstimo hipotecário existente em outro banco. Um procedimento tão amplo para refinanciar uma hipoteca com armadilhas faz sentido se você precisar pagar uma hipoteca com prazo de mais de dois anos.

Por favor, note que durante o período de transferência de garantia de banco para banco, a taxa de juros será um pouco maior, pois o novo banco ficará temporariamente sem garantia, e isso é um grande risco.

No refinanciamento, haverá custos obrigatórios para avaliação de garantias, cartório, etc.