Bonds (hipoteca) na Rússia: onde os bancos obtêm dinheiro para hipotecas?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Bonds (hipoteca) representam mais de 80% de todas as transações imobiliárias nos EUA, na Rússia - menos de 10%. As perspectivas dos títulos são óbvias. No entanto, muitas pessoas não sabem apenas o que são títulos lastreados em hipotecas, mas também os conceitos básicos.

Fundamentos

Bonds são títulos que dão o direito de receber um lucro fixo garantido.

São de dois tipos:

1. Na apresentação - comprei mais barato, vendi mais caro.
2. Juros fixos - pressupõe uma renda (cupom) para o investidor após um determinado tempo.

Bonds são títulos de dívida. O retorno é garantido pelo rating da empresa. Quanto mais estável a empresa, maior a probabilidade de receber a receita prometida.

O que são títulos (hipoteca)?

Um título hipotecário é um título de dívida que refinancia investimentos em empréstimos imobiliários.

Por exemplo, o AAA Bank emite empréstimos para comprar habitação. Ele tem capitalnaturalmente limitado. Com 1 bilhão de rublos, um banco pode emitir, por exemplo, 1.000 empréstimos. Naturalmente, o mercado imobiliário parará quando a instituição de crédito ficar sem fundos.

Quem se beneficia?

A emissão de títulos hipotecários é benéfica para todos os participantes do mercado:

• Para o banco - aumenta a quantidade de empréstimos hipotecários emitidos.
• Investor - investe dinheiro em um ativo, que, dependendo do preço da habitação, deve crescer.
• Para o mutuário - as altas taxas de hipoteca são reduzidas em 1,5-2%. Claro, os números são pequenos, mas em termos de um grande valor de empréstimo, o benefício é óbvio.
• Construtores - as construtoras não "congelam" suas instalações, mas continuam trabalhando.
• Governo - impostos de desenvolvimento e venda.
• Trabalhadores - eles não são demitidos por f alta de trabalho.

Como as obrigações de dívida são garantidas?

Agora sobre como esse mercado funciona. AAA Bank emite um empréstimo para a compra de imóveis no valor de 5 milhões de rublos. Sobre eles, ele emite títulos (hipoteca) e os vende na bolsa de valores. O dinheiro dos investidores vai para novos empréstimos. Os títulos são garantidos por pagamentos de hipotecas dos cidadãos.

Alternativas

Bonds (hipoteca) não são o único instrumento para investidores neste mercado. Existem alternativas:

• Certificado hipotecário de participação - uma parte do valor do empréstimo para a compra de um bem. O investidor tem direito ao lucro imobiliário.
• Hipoteca - um título que confirma o direito de receber dinheiro demutuário. A diferença de um título (título hipotecário) é que a garantia hipotecária é uma propriedade adquirida.

Características de títulos na Rússia

Claro que uma ideia que vem dos EUA pode trazer coisas positivas para o nosso mercado. No entanto, os títulos hipotecários na Rússia levantam muitas questões entre investidores e especialistas. O termo “estabilidade” não se aplica ao desenvolvimento da economia do nosso país, especialmente do mercado imobiliário. Nos últimos 1,5-2 anos, não apenas parou de crescer, mas também caiu significativamente. Títulos (hipoteca) não podem gerar renda do mercado imobiliário se ele não crescer.

O segundo problema é o alto custo dos títulos. Empresas comerciais privadas e cidadãos comuns não poderão se tornar investidores por esse motivo. Todas as esperanças estão depositadas em fundos de pensão não estatais, bancos que possuem fundos livres, que supostamente não sabem onde investi-los.

O terceiro problema é a f alta de um quadro legislativo bem pensado.

Podemos resumir: o alto custo dos títulos, a instabilidade do mercado hipotecário, bem como uma estrutura legal mal concebida, dificilmente permitirão que esse tipo de títulos se desenvolva na Rússia.

Por que os títulos hipotecários causaram o colapso do sistema em 2008?

A crise de 2008 começou justamente com os títulos garantidos por hipotecas (CDOs). O fato é que muitos investidores começaram a comprar títulos, sabendo que o mercado imobiliário está em constante crescimento. Isso influenciou a estratégia dos bancos, indiferentes à solvência de seus clientes. O principal é que eles são. Houve casos em que hipotecas de $ 500.000 foram emitidas para pessoas que não tinham uma renda regular. Para o banco, os riscos são mínimos - eles receberam esse dinheiro nas bolsas de valores com a venda de títulos hipotecários.

Além disso, os bancos emitiam swaps de crédito, ou seja, seguro se a dívida não fosse paga.

Mas a pirâmide girou tanto que eles começaram a emitir títulos (CDOs sintéticos) sob eles. Como as empresas analíticas não sabiam o que era, confiaram nos dados das empresas de investimento que os emitiram. Alguns sabiam, mas tinham medo de perder grandes clientes. Tornaram um ativo ainda mais problemático de títulos de nível de risco BBB, mas seu grau de ameaça já era igual a AAA (como títulos do governo dos EUA), ou seja, absolutamente seguro. Isso permitiu que os investidores detentores de milhões de dólares investissem em títulos sem garantia, além de levantar fundos de fundos de pensão proibidos de investir em ativos abaixo dessa classificação. Naturalmente, tal pirâmide, mais cedo ou mais tarde, teve que entrar em colapso quando os preços da habitação começaram a cair. Isso é o que aconteceu. Grandes empresas de investimento, investidores e agentes de seguros faliram.

Os investidores capitalizaram isso apostando em swaps de hipotecas, ou seja, seguros imobiliários lastreados em hipotecas, que eram vendidos a preços baixos. Ou seja, tendo investido um milhão de dólares neles então, foi possível obter várias centenas de milhões, já que ninguém simplesmente acreditava em um default.