Como é determinado o valor cadastral de um terreno: fórmula e procedimento de cálculo

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Entender o valor cadastral de um terreno não é tão difícil. Este é o preço que está fixado no Cadastro de Imóveis do Estado (GKN). O custo é estabelecido com base nas informações recebidas como resultado das atividades relevantes. O valor cadastral depende principalmente das características individuais do terreno, nomeadamente da sua localização, área, finalidade, categoria, bem como do preço de mercado. Saiba mais sobre como o valor cadastral de um terreno é determinado no artigo.

Por que é realizada uma avaliação cadastral

O procedimento inclui uma série de atividades destinadas a determinar o preço adequado. Sua necessidade é explicada pelos seguintes motivos:

• Cálculo correto do imposto sobre o terreno.
• Serve de referência para transações com objetos imobiliários (com a correta definição do valor máximopróximo ao preço de mercado).
• Confirma a propriedade de um terreno. Assim, não só a posse e uso, mas também a disposição da terra é possível. Por exemplo, pode ser vendido, hipotecado ou herdado.
• Permite evitar conflitos e, consequentemente, litígios.

Quadro Legislativo

Censo e cadastro em termos de imóveis são tratados por especialistas da Rosreestr. Os principais atos normativos relacionados ao tema em questão são:

• Lei "Sobre Atividades Cadastrais" Nº 221-FZ.
• Lei “No estado. registro de imóveis” nº 218-FZ.
• Lei "Sobre atividades de avaliação na Rússia" Nº 135-FZ.
• Decreto do Governo "Sobre as regras para a realização de uma avaliação cadastral" Nº 316.
• Lei "Sobre Avaliação Cadastral Estadual" Nº 237-FZ.

Valor de resgate e valor cadastral: diferenças

Tendo aprendido qual é o valor cadastral de um terreno, agora você precisa entender o conceito de preço de resgate. Neste caso, estamos falando de um parâmetro que é determinado especificamente para o processo de transferência de propriedade de uma área arrendada. Em termos mais simples, resgate significa o preço pelo qual foi comprada uma propriedade que anteriormente pertencia a outra pessoa.

Tais imóveis podem pertencer não só a pessoas físicas, mas também ao estado, bem como ao município. É muitas vezes referido como o “valor de um pedaço de terra no valor cadastral”. Isso se explica pelo fato de o valor ser calculado com base no valor cadastral.

Ao mesmo tempo, esses conceitos não devem ser confundidos, pois o preço de aquisição é estático, ou seja, in alterado, apesar da variação dos preços dos imóveis. No entanto, o estabelecimento do valor cadastral de um terreno é revisto apenas uma vez no intervalo de tempo de 3 a 5 anos após o inventário. Além disso, o iniciador da reavaliação também pode ser o proprietário do terreno.

O mais barato é comprar um terreno que tem 25 anos, e no caso da construção de estruturas de capital sobre ele. Então, apenas 20% do preço do cadastro terá que ser pago para terras municipais e apenas 25% para terras estaduais.

Registro de cadastro

Entende-se como parte do Comitê Estadual de Propriedade, que armazena informações sobre o preço de acordo com o cadastro dos terrenos, obtido como resultado das atividades de avaliação. Depois de realizados, o terreno é reavaliado (isso também pode ser realizado por iniciativa do proprietário). Informações mais precisas também são indicadas no cadastro, onde cada terreno possui seu próprio número cadastral único. Isso também inclui as mudanças de preços oferecidas pelo mercado no momento, que são definidas após o inventário.

Determinação do preço do terreno municipal

A estimativa pode ser solicitada pelos governos locais (distritos, cidades, vilas). Como é determinado o valor cadastral de um terreno para um município? Avaliarefectuadas com base nos preços de mercado disponíveis. Ao mesmo tempo, os dados sobre a atribuição de terrenos são levados em consideração.

Os terrenos da autarquia podem ser utilizados para construção de habitação própria, horticultura e horticultura, para garagens ou para construção de edifício de apartamentos. Paralelamente, são tidas em conta as normas estabelecidas pelo Código de Terras, o Código do Urbanismo e outros diplomas legais.

O valor cadastral público de uma propriedade em um endereço de propriedade de um município é estimado da seguinte forma:

1. Estágio preparatório. Consiste na recolha e tratamento da informação necessária, nomeadamente, informação regulamentar e dados sobre as tendências do mercado num futuro próximo. Além disso, são coletados dados sobre o assentamento, o estado ecológico, as informações climáticas estão sendo esclarecidas e está sendo realizada a classificação da terra.
2. Zoneando o território. Dentro de seus limites, é alocada uma zona residencial (para construção de edifícios particulares e multiapartamentos); produção (para acomodar edifícios industriais, armazéns e outras instalações similares); público e empresarial (com unidades de saúde, serviços ao consumidor, instituições científicas, culturais e outras); infraestrutura de transporte e engenharia (para objetos e comunicações de transporte e comunicações); agrícola (com hortas, pastagens, hortas e edifícios); recreativo (para recreação, parques florestais, praias).
3. É utilizada a fórmula para calcular o valor cadastral de um terreno. A terra não desenvolvida é avaliada usando a análise de preço estático,que o mercado oferece, bem como os custos de desenvolvimento das áreas correspondentes. O custo por unidade de área de um terreno ocupado por estruturas é calculado usando o método de custo de reposição de infraestrutura.
4. Zoneamento de acordo com o valor cadastral.
5. A fase final. Nesta fase, é realizado o tratamento final da informação obtida como resultado da avaliação cadastral, bem como a sua entrada no Rosreestr.

Após a conclusão do procedimento, é determinado o valor cadastral do terreno na zona de avaliação. É igual ao valor de mercado de uma unidade de área de um lote localizado em um território com as mesmas características.

Determinação do preço do terreno público

Uma característica do processo de determinação do valor cadastral de um terreno, neste caso, é a utilização de diferentes coeficientes (tanto decrescentes quanto crescentes). Eles dependem de:

• Locais dos lotes.
• Seu preço de mercado.
• O nível de desenvolvimento dos sistemas de comunicação.
• Acessibilidade de transporte.
• O nível de adequação para o uso pretendido.
• Presença de estruturas residenciais ou não residenciais.

Como o valor de mercado em diferentes territórios, mesmo com as mesmas características, é diferente, o preço cadastral também é diferente. No entanto, a diferença pode ser significativa.

Determinação do preço da terra em assentamentos

Em geral, o preço é determinado da mesma forma que o cadastroo valor do terreno, se pertencer ao município. Mas há vários recursos inerentes aos assentamentos.

Assim, eles estão muito atentos ao esclarecimento dos limites das parcelas, bem como à divisão do território em zonas de acordo com sua finalidade. Os objetivos da avaliação são:

• Formação da base tributável dos terrenos pertencentes ao assentamento.
• Elaboração de um esquema de zoneamento atualizado por território e indicadores econômicos.
• Aprovação do aluguel.
• Definir o preço pelo qual a propriedade é vendida ou alugada a longo prazo.
• Compilação de um valor mais preciso de compensação para pessoas de quem a terra é confiscada para atender às necessidades municipais.
• Uma determinação objetiva das áreas de desenvolvimento mais promissoras para vários empreendimentos.

Determinando o preço de uma área suburbana

Para obter dados objetivos, neste caso, as seguintes características devem ser levadas em consideração:

• Localização do terreno no plano cadastral (em área remota estima-se mais barato que o mesmo, mas localizado próximo da cidade com infraestrutura adequada).
• Quadrado.
• Comunicação (eletricidade, gás, encanamento, esgoto).
• Categoria do lote.
• Estado ecológico do território.
• Se o preço de mercado for conhecido, então o preço cadastral será fixado no mesmo valor.

Determinando o preço de um terreno comfloresta

A peculiaridade de como o valor cadastral de um terreno com florestas é calculado é que em cada caso o preço é determinado para uma área específica:

• Nas regiões russas.
• Dentro da zona leshoz.
• Dentro dos territórios florestais que são ocupados por florestas.

O custo das áreas localizadas na zona florestal é calculado tendo em conta a capitalização do valor correspondente das rendas por ano pagas pela utilização das áreas para actividade económica. O cálculo leva em consideração os parâmetros de extração de madeira.

Cálculo e aprovação

Para calcular corretamente o preço de acordo com o estoque, você deve levar em consideração diferentes parâmetros. O que afeta o valor cadastral da terra? O mais significativo deles são os fatores de correção. Seu uso anula os fatores que influenciam a formação de preços. Por exemplo, se no local existem estruturas consideradas em ruínas, ou o território está sujeito a inundações devido a inundações, é utilizado um coeficiente que reduz o valor cadastral. Há situações em que, ao contrário, é aplicado um fator de multiplicação.

Também importa o indicador específico do preço do cadastro. O tamanho específico é calculado com base em uma área igual a um metro quadrado. Este indicador é definido a cada trimestre. O valor cadastral do imóvel no endereço do local é determinado da seguinte forma:

1. Os fatores que afetam o custo são reconhecidos.
2. O padrão é usadoo site que melhor se adequa às propriedades.
3. É criado um subgrupo de parcelas de referência com características semelhantes.
4. Os dados são coletados para cada subgrupo e então analisados.
5. Em seguida, os dados estatísticos são modelados e os fatores que afetam o valor de mercado são determinados.
6. Calcule o custo unitário.

Com base nos dados obtidos, é possível calcular o preço de acordo com o cadastro de todos os terrenos. Acontece que o tamanho do preço de acordo com o cadastro é influenciado por indicadores como área, classificação do terreno por finalidade e preço de mercado do objeto.

No prazo máximo de vinte dias úteis após a conclusão do relatório, o cliente aceita um ato de aprovação do preço conforme o cadastro. Este documento torna-se válido a partir do momento da sua promulgação de forma oficial. É aceito por uma agência estadual, município ou autoridades executivas.

Fórmula para cálculo

O cálculo é feito aplicando a seguinte fórmula:

Área do lote(Função linear + Função formato de transação)Proporção.

A função linear possui parâmetros excepcionais de vida da liquidação e sua habitabilidade, e a função formato de transação implica um componente local. Assim, para calcular o custo de acordo com o cadastro, você precisa conhecer certos parâmetros do terreno, além de ter conhecimentos especiais.

Esse valor é calculado por avaliadores que usam métodos de avaliação estadual para calcular o valor de um terreno,formado e aprovado pelo Ministério do Desenvolvimento Econômico da Federação Russa.

Mudança no valor cadastral

Além de como é determinado o valor cadastral dos terrenos multifuncionais, é necessário levar em consideração a frequência de reavaliação. Este procedimento é realizado uma vez no intervalo de três a cinco anos. O novo valor é definido com base nos resultados da auditoria. Pode diminuir ou aumentar. Como regra, a última opção ocorre com mais frequência.

Muitos proprietários de terras enfrentam uma situação em que o valor cadastral aumenta. Por causa disso, você tem que pagar mais impostos. Assim, ocorreu um forte aumento no final de 2016, quando os preços correspondentes aumentaram muitas vezes.

Mas isso não significa que se tornou mais lucrativo vender terras. Sua qualidade permaneceu no mesmo nível, e muitos sites nessa época estavam longe de estar nas melhores condições. Portanto, nem todas as pessoas estão dispostas a comprar terras para pagar impostos enormes. Além disso, essa reavaliação foi realizada à revelia. Os dados do local foram inseridos no plano técnico para registro cadastral de forma que, como resultado, terrenos de mesma área, mas significativamente diferentes em parâmetros diferentes, passaram a custar o mesmo.

Em meados de 2016, foi introduzida uma moratória, segundo a qual o preço cadastral foi congelado por três anos. Nesse período, vigorou o custo relevante desde o início do ano, mas não anterior a 2014.

Na mesma época, a lei “Sobre o Estado Cadastralautuação” n.º 237-FZ, em que nada foi referido sobre a moratória. A esse respeito, os especialistas não chegaram a um acordo sobre se um “congelamento” deveria ser aplicado ou não. Como resultado, os tribunais tiveram que considerar muitas disputas sobre essa questão.

Determinação por TIN

Conhecendo apenas o número TIN (número de identificação do contribuinte), é impossível obter a informação necessária sobre o valor do terreno de um determinado cidadão. Esses serviços podem ser oferecidos por sites com reputação duvidosa. No entanto, você não deve confiar neles, pois esses recursos são fraudulentos.

Conclusão

O preço de um terreno de acordo com o cadastro é um valor estimado, que é obtido em resultado da avaliação de um imóvel pelo Estado e está consagrado no Cadastro Imobiliário do Estado. O método existente, mostrando como é calculado o valor cadastral de um terreno, inclui levar em consideração as principais características. Este valor é igual ao preço de mercado no momento da avaliação. O preço de acordo com o cadastro das diferentes categorias de terrenos é determinado tendo em conta as características relevantes. O valor é revisado pelo menos uma vez a cada cinco anos, mas não mais de uma vez a cada três anos.

Desde 2016, a lei “Sobre a Avaliação Cadastral Estadual” entrou em vigor. Todas as tarefas de avaliação são atribuídas a estruturas de estado.