Abordagem comparativa. Métodos para determinar o valor dos imóveis

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Na prática mundial na área de avaliação imobiliária, três abordagens são utilizadas:

• comparativo, ou mercado;
• caro;
• rentável.

A escolha da metodologia depende muito do objeto de avaliação e da situação real que se desenvolveu em torno de um determinado tipo de imóvel. No entanto, a abordagem comparativa na determinação do valor estimado ainda é considerada a forma mais confiável.

Princípios Básicos de Benchmarking

A abordagem comparativa é um conjunto de métodos para determinar o valor de mercado de um imóvel. A propriedade avaliada é comparada com propriedades semelhantes.

A avaliação é baseada nos seguintes princípios:

• Demanda e oferta. Esses dois indicadores estão inseparavelmente ligados, um número limitado de ofertas gera uma certa demanda e vice-versa, quanto mais ofertas, menos demanda.
• Substituição. Nenhum comprador pagará mais se um imóvel com características semelhantes custar menos.

O conceito de valor de mercado é quase idêntico ao conceito de preço de equilíbrio. O preço de equilíbrio é um conjunto de características quantitativas efatores de preço que determinam a oferta e a demanda do item que está sendo comparado.

Principais critérios para selecionar propriedades comparáveis para avaliação imobiliária

Há um grande número de elementos que são levados em consideração em uma análise comparativa, e sua combinação é quase infinita. Portanto, a análise é limitada a um certo número de fatores que afetam diretamente o preço.

Elementos de comparação. Qualidade dos direitos

Qualquer ônus ou servidão leva à diminuição do valor do imóvel a ser avaliado. Ou seja, qualquer restrição ao direito de propriedade é uma redução de preço. Se o objeto que está sendo avaliado não apresenta tais deficiências em comparação com objetos comparáveis, então o preço, pelo contrário, aumenta.

Para terrenos, a disponibilidade de servidões não é o único fator redutor. Ao avaliar o valor é muito importante, transfere a propriedade do terreno ou o direito de arrendamento, uso permanente. Os dois últimos direitos são referidos como fatores redutores. É muito importante saber se o terreno tem certas restrições sobre outras transações com ele.

Termos de venda

Tais condições são levadas em consideração se o objeto avaliado realmente possuir características distintivas quando vendido.

Falência é um fator redutor, ou seja, o vendedor tem pressa para realizar uma transação de compra e venda, pois o tempo de exposição do objeto mercado imobiliário é obviamente reduzido em relação a objetos similares.

A avaliação também é significativamente influenciada por laços familiares, parceriasrelacionamento, embora seja difícil avaliar esses riscos.

Se o vendedor e o comprador estiverem conectados por relações de arrendamento e for planejado celebrar um contrato de venda entre eles, para economizar no pagamento de impostos, é claro, o custo estimado será subestimado. Nesse caso, há apenas uma motivação - uma vez que as partes da transação estão conectadas por outras relações não comerciais, portanto, o vendedor realmente credita o comprador. Uma situação semelhante ocorre se a transação estiver nos termos da opção.

A perspectiva de receber subsídios do Estado para o desenvolvimento de infraestrutura pode levar a um aumento no valor estimado dos imóveis residenciais. O valor dos empréstimos concessionais esperados é determinado pela diferença entre empréstimos concessionais e de mercado.

Condições de Mercado

Um ajuste para baixo pode ser aplicado se houver uma diferença significativa entre o valor de mercado de uma propriedade semelhante e a propriedade especializada.

Uma alteração na funcionalidade também pode ser considerada na avaliação, pois afeta o equilíbrio entre oferta e demanda.

Localização do imóvel

Valores de valor	Fatores Depressores de Custo
Prestigio do Bairro Status de outros proprietários de imóveis residenciais Área de reserva Disponibilidade de estacionamento Acessibilidade às rodovias Presença de monumentos arquitetônicos e outras atrações Área de lazer perto de imóveis Características arquitetônicas únicas do edifício	Distância do centro da cidade Nenhuma mercearia a uma curta distância Afastamento de instituições escolares e pré-escolares Má situação ambiental na região Presença de empreendimentos fabris e armazéns próximos à propriedade, aterros sanitários

Fatores físicos (para terrenos)

A abordagem comparativa na avaliação de um terreno envolve a coleta de características sobre o imóvel:

• tamanho;
• forma;
• geologia;
• topografia;
• nível de preparação, ou seja, se o terreno foi desmatado, se as irregularidades foram eliminadas;
• indicadores qualitativos de cobertura do solo.

Mais notável é a presença ou ausência de colinas ou encostas, formações rochosas ou valas. Também é importante qual a capacidade de suporte da terra, sua força, a presença de águas subterrâneas. É muito importante se há informações sobre a possível ocorrência de minerais. Se a informação for confirmada, o terreno definitivamente terá um ônus no futuro.

Características gerais do objeto a ser avaliado

A abordagem de comparação de mercado é o estudo das características que aumentam o valor dos objetos. Estes incluem:

• tamanho do prédio ou sala;
• altura do prédio;
• disponibilidade e área de instalações auxiliares;
• altura do teto.

O material a partir do qual o edifício é erguido também importa, quanto mais moderno e confiável ele for, maior será o valor do imóvel. Por último, mas não menos importante, é a aparência geral de todo o edifício, a disponibilidade de reparos e uma entrada conveniente. Se a entrada for pelo pátio, isso será um fator redutor.

F alta de reparo é motivo para alteração do laudo de avaliação. Tal cálculo é feito com base no custo do trabalho de reparo ou restauração, levando em consideração o lucro que o empresário receberá ao investir na construção ou reparo.

Fatores econômicos

A abordagem comparativa no setor imobiliário é levar em consideração a possível economia de recursos energéticos durante a operação. O aumento constante do custo das utilidades faz com que as pessoas pensem constantemente em economizar e usar fontes alternativas de energia.

Este fator é especialmente importante se o objeto for adquirido para posterior locação. Quanto maior a relação entre receita e custos que será destinada à operação de um edifício ou instalações, menor será o valor do capital retornável na receita líquida de aluguel do imóvel.

Esta categoria também inclui o indicador da presença ou ausência de medidores, se foram tomadas medidas para minimizar as perdas de calor.

Outros indicadores

A avaliação envolve levar em conta a presença ou ausência de elementos de serviço. O exemplo mais simples é se a casa tem elevador ou não. A presença ou ausência total ou parcial de todas as comunicações, amais conectado ao sistema local. Se houver muitas deficiências, é realizada uma correção para baixo. A avaliação imobiliária é realizada de acordo com diversos indicadores.

Etapas dos cálculos

Todos os cálculos comparativos são baseados em informações de fontes abertas sobre transações recentes com imóveis semelhantes.

Etapas de avaliação:

1. Estudar ofertas semelhantes em um determinado segmento de propriedades, identificando propriedades comparáveis que tenham sido vendidas recentemente.
2. As informações coletadas são analisadas e cada oferta é comparada individualmente com o imóvel que está sendo avaliado.
3. Identificação das características de precificação, alterações no laudo de avaliação.

Acordar o preço ajustado e derivar o custo final por uma abordagem comparativa.

Vantagens da abordagem comparativa

Em primeiro lugar, o método permite que você reflita a opinião apenas de compradores e vendedores típicos.

A valorização é refletida nos preços atuais, levando em consideração mudanças nas condições financeiras e até mesmo processos inflacionários. A estimativa é sempre justificada estaticamente.

Para avaliar um determinado imóvel, não é necessário estudar todo o mercado imobiliário, mas apenas imóveis semelhantes. A técnica é muito simples, com resultados confiáveis.

… e desvantagens

• Muito difícil descobrir os preços reais.
• Total dependência da atividade e estabilidade do mercado imobiliário.
• Dificuldade emreconciliação de dados, se objetos semelhantes diferirem significativamente em termos de venda.

Fechando

A essência da abordagem comparativa na avaliação de imóveis é clara tanto para o comprador quanto para o vendedor. A técnica permite que as partes estudem o mercado imobiliário e certifiquem-se de que não perderam. A avaliação pode ser realizada com base em transações já concluídas ou em ofertas de outros vendedores. De qualquer forma, a técnica comparativa é a sistematização e comparação de dados de imóveis semelhantes. O principal é que a seleção de objetos semelhantes para comparação deve levar em consideração fatores especiais ou incomuns, por exemplo, a ameaça de apreensão de garantias, mudanças nos regulamentos em nível local ou não conformidade com os termos do contrato de empréstimo, a presença de elementos coercitivos.