Abordagem de renda para avaliação de imóveis e negócios. Aplicando a Abordagem de Renda

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

A abordagem de renda é toda uma combinação de métodos para avaliar o valor de um imóvel, a propriedade de uma organização, o próprio negócio, em que a determinação do valor é feita convertendo os benefícios econômicos esperados no futuro. Os fundamentos teóricos de tal abordagem são bastante convincentes. O valor de um investimento é o valor dos benefícios futuros até a data, descontados a uma taxa de retorno que reflete o risco do investimento.

Isso é razoável e adequado para qualquer empreendimento operacional utilizado no ramo de produção e venda de imóveis, bem como seu negócio, sujeito à geração de lucros positivos. O valor dos riscos de investimento no negócio avaliado é demonstrado por meio de uma taxa de desconto. No sentido econômico, esta é agora a taxa de retorno que os investidores exigem sobre o capital investido em objetos de investimento comparáveis por nível de risco, ou é a taxa de retorno sobre opções alternativas de investimento com riscos comparáveis no momento da avaliação.

Recursos

Aplicação de rendaabordagem na prática acaba sendo uma tarefa bastante difícil, pois é necessário avaliar cada determinante importante do custo - a taxa de retorno e lucro. Se esses métodos são usados para avaliar uma empresa, é imperativo realizar uma análise completa de todos os seus elementos-chave, incluindo custo, volume de negócios da empresa, que têm impacto direto nos lucros, custos e riscos criados por cada elemento individual.

A abordagem de renda para avaliação de negócios é usada com bastante frequência. Por exemplo, se estamos falando de uma aquisição ou fusão, esse método é usado com muito mais frequência do que o caro ou o de mercado. O investimento de capital do comprador passa a ser feito com a expectativa de que no futuro serão recebidos fluxos de caixa líquidos, que não podem ser chamados de garantidos, pois são caracterizados por determinados riscos. A abordagem de renda captura esses principais determinantes de valor, enquanto a abordagem de mercado geralmente requer uma relação preço/lucro ou algum outro múltiplo semelhante de lucro em retrospecto, sem levar em consideração o futuro.

Múltiplos de mercado são inerentemente não confiáveis e não fornecem o mesmo nível de rigor que pode ser alcançado usando uma abordagem de renda com previsões de retornos futuros e taxas de desconto. Por exemplo, um índice preço/lucro aplicado anualmente não reflete adequadamente as mudanças esperadas em anos futuros. corretoo uso de índices oferece uma oportunidade de mostrar as preferências gerais dos investidores e são frequentemente citados por vendedores ou fontes do setor.

Usar

As informações relativas ao orçamento do empreendimento também precisam ser analisadas e protegidas, o que torna necessário realizar mudanças e elaborar as consequências financeiras do plano elaborado, previsões e propostas básicas. A abordagem de renda para avaliação de negócios mede todas as premissas relacionadas a se determinados benefícios de aquisição surgem do crescimento da receita, reduções de custos, melhorias de processo ou reduções de custo de capital. Com a ajuda de tal abordagem, tudo isso pode ser medido e discutido. Além disso, pode ser usado para determinar o momento dos benefícios esperados, bem como para demonstrar o declínio no valor de uma empresa à medida que os benefícios se deslocam para um futuro mais distante.

O uso da abordagem de renda fornece aos compradores e vendedores a capacidade de calcular o valor justo de mercado de uma empresa, bem como seu valor de investimento para um ou mais compradores estratégicos. Se essa distinção for exibida com clareza suficiente, vendedores e compradores poderão identificar facilmente os benefícios da sinergia e tomar decisões informadas.

Ao usar a abordagem de renda para avaliação de negócios, deve-se ter em mente que o valor calculado consiste no valor de todos os bens que são usados no curso da atividade direta. NONo quadro da abordagem utilizada, existem vários métodos de avaliação que são do maior interesse. Em particular, tais métodos da abordagem de renda são aplicáveis: capitalização e desconto de fluxos de caixa. Você pode considerá-los com mais detalhes.

Métodos

Usando o método de capitalização de fluxo de caixa, o valor total de um empreendimento é detectado em função dos fluxos de caixa gerados pelo potencial imobiliário do empreendimento. Os fluxos de caixa de um negócio ou empreendimento como um todo são a diferença entre todas as entradas e saídas de recursos financeiros para um determinado período de faturamento. Normalmente, um período de um ano é usado para cálculos. A técnica consiste em converter um nível representativo de fluxo de caixa esperado em valor presente, dividindo o valor total do fluxo de caixa pela taxa de capitalização assumida. Nesse caso, um fluxo de renda com certos ajustes é apropriado.

Para utilizar o método de fluxo de caixa convencional, a soma do lucro líquido (calculado após os impostos) das despesas não monetárias é utilizada para determinar o valor do fluxo de caixa absoluto para capitalização. Esse método de cálculo pode ser considerado mais simplificado que o cálculo do fluxo de caixa livre, que leva em consideração o investimento de capital necessário e a necessidade de reposição de capital de giro como complemento.

Descontando fluxos de caixa

Esse método baseia-se basicamente apenas nos fluxos de caixa esperados que são gerados pelo próprio empreendimento. Sua diferença característica é quea estimativa de custos é necessária para calcular a definição de um nível representativo de fluxo de caixa. Este método em países desenvolvidos é mais utilizado devido ao fato de que pode ser usado para levar em conta todas as perspectivas de desenvolvimento. O fluxo de caixa em termos gerais é igual à soma do lucro líquido e depreciação, sujeito à subtração do aumento do capital de giro líquido e dos investimentos de capital.

Existem as seguintes condições para usar o método de fluxo de caixa descontado:

• há motivos para acreditar que os níveis futuros de fluxos financeiros serão diferentes dos atuais, ou seja, estamos falando de uma empresa em desenvolvimento;
• há oportunidades para estimar razoavelmente os fluxos de caixa futuros ao usar um negócio ou propriedade comercial;
• o objeto está em construção, total ou parcial;
• o empreendimento é uma grande instalação multifuncional de importância comercial.

A abordagem de renda para avaliação de imóveis pelo método de fluxo de caixa descontado é a melhor, mas seu uso é muito trabalhoso. Existem estimativas que não podem ser feitas sem o uso deste método. Entre eles está o desenvolvimento de um projeto de investimento com sua posterior avaliação.

Vantagens do método de desconto

Se você praticar uma abordagem de renda para a avaliação de imóveis ou negócios através do método de desconto, poderá identificar algumas vantagens importantes. Em primeiro lugar, o discursoIsso significa que os lucros futuros dos negócios levam diretamente em consideração apenas os custos atuais esperados de fabricação de produtos e, em seguida, vendê-los, e os investimentos de capital futuros relacionados à manutenção e expansão das instalações de produção ou comercialização são refletidos na previsão de lucro apenas indiretamente por meio de sua depreciação atual.

Pontos Importantes

A avaliação de um objeto pela abordagem de renda com f alta de lucro ou perda como indicador de cálculos de investimento é realizada ajustada pelo fato de o lucro servir como indicador de relatório contábil, portanto, está sujeito a manipulações significativas em o curso do trabalho.

O método de fluxo de caixa descontado inclui três grupos de modelos:

• dividendos com desconto;
• renda residual;
• fluxos de caixa descontados.

Se uma abordagem de renda é praticada de acordo com o modelo de desconto de dividendos como evidência de fluxo de caixa, os pagamentos de ações são usados. Apesar do fato de que o modelo é significativamente comum na prática estrangeira para determinar e avaliar o valor dos ativos de uma empresa, ele tem muitas deficiências. Nos modelos com lucros retidos, não há grau de contabilização. Há uma diferença nas políticas de dividendos não apenas para empresas específicas, mas também para países como um todo. Este método não pode ser utilizado em empresas que não tenham lucro. Este modelo é mais adequado para calcular o valor das ações minoritárias.

Modelo de renda residual

A abordagem de avaliação pelo lucro através do modelo de abordagem residual pressupõe que o valor do lucro residual, ou seja, a diferença entre o lucro real e o lucro que os acionistas previam no momento da compra da própria empresa ou suas ações, será usado como um indicador de fluxo de caixa. Se o valor da empresa foi calculado com base em pressupostos consistentes com este modelo, então será igual à soma do valor contabilístico com o valor presente do montante esperado dos rendimentos remanescentes depois disso. Este modelo demonstra significativa sensibilidade à qualidade dos dados apresentados nas demonstrações financeiras. Para as condições russas, a adequação de tais informações está sujeita a dúvidas significativas.

Benefício aos acionistas

Claro que os acionistas ou acionistas de uma empresa que tem um certo histórico, assim como os fatos de pagamento de dividendos, podem usar o modelo de desconto para calcular o valor da própria empresa. A situação é tal que os accionistas das empresas deste sector raramente são minoritários, pelo que para eles a forma mais adequada seria utilizar uma abordagem de rendimento para a valorização de imóveis e negócios através de um modelo de fluxo de caixa livre descontado. Nesse sistema, os fluxos de caixa livres com taxas de desconto ou retorno esperado sobre o capital investido são os principais. O maior problema do uso deste modelo é a precisão da previsão do fluxo de caixa livre, bem como a adequada determinação da taxa de desconto.

Se for aplicada a abordagem de renda conforme definida acima, então, ao usar o método de fluxo de caixa descontado, a receita esperada do negócio leva em consideração os fluxos de caixa projetados que podem ser retirados de circulação após o reinvestimento necessário de parte do o lucro em dinheiro. Como indicador, os fluxos de caixa não dependem do sistema contábil utilizado pela empresa e de sua política de depreciação. Ao mesmo tempo, quaisquer fluxos de caixa - entradas e saídas - devem ser levados em consideração. A avaliação do significado financeiro do desconto de caixa acaba sendo tal que, como resultado desses processos, eles são reduzidos por valores que estariam disponíveis para o investidor no momento do recebimento do fluxo de caixa especificado, desde que ele investisse seu fundos não neste negócio agora, mas em alguns - algum outro ativo de investimento de natureza pública, por exemplo, um título líquido ou um depósito bancário.

Técnicas Adicionais

A abordagem de renda, cujo exemplo foi descrito anteriormente, tem sido usada cada vez menos recentemente, e agora o método de avaliação tornou-se o mais comum. Ele é usado para avaliar todos os tipos de ativos e se baseia na ideia de que qualquer ativo que compartilhe as características básicas das opções pode ser avaliado como essa opção. No momento, a abordagem de renda é mais frequentemente abandonada em favor do modelo de precificação de opções (respectivamente, o modelo Black-Scholes).

Tal sistema, se usado, permite estimar o custo total do patrimônio de uma empresa ou empreendimento no caso de operar com grandes perdas. Este modelo pretende explicar melhor por que o custo do patrimônio de uma empresa não é zero, mesmo que o valor de toda a empresa caia abaixo do valor nominal da dívida. Mas mesmo levando em conta essa vantagem, pode-se notar que o modelo Black-Scholes para avaliar o valor das empresas russas no momento é cada vez mais teórico. O principal problema pelo qual este modelo não pode ser aplicado a negócios nacionais é a f alta de algumas evidências para os parâmetros do modelo, que são essenciais.

Conclusões

A abordagem de renda para avaliação de negócios e imóveis tornou-se muito menos comum, e isso está acontecendo por vários motivos. Em particular, isso diz respeito às deficiências, pelas quais existem dificuldades em sua utilização no mercado consumidor. Em primeiro lugar, deve-se notar o quão difícil é prever o custo futuro de serviços e produtos, materiais e matérias-primas, bem como um conjunto de outros indicadores de custos. Ao mesmo tempo, podemos falar de alguma subjetividade das avaliações periciais. Além disso, o problema está na baixa divulgação de informações sobre as empresas russas e, de fato, é necessário fazer cálculos competentes e compilar o modelo Black-Scholes. Isso se deve em grande parte à baixa cultura corporativa de taisempresas.

A grande maioria das ações, incluindo grandes participações, está concentrada nas mãos de um pequeno número de pessoas, e a participação de acionistas minoritários e pequenos proprietários, cuja participação é muito pequena, no capital autorizado é insignificante. Acontece que muitas empresas simplesmente não estão interessadas em divulgar qualquer informação. É por isso que o cálculo pela abordagem de renda é visivelmente mais complicado em relação à maioria das indústrias e empresas na Rússia. Em outras condições, funciona melhor, mostrando todas as suas vantagens e confiabilidade.