Edifício novo ou "secundário": o que é melhor comprar?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

Uma das principais dúvidas que muitos compradores de imóveis têm é a escolha entre um prédio novo e um prédio "secundário". A escolha é seriamente complicada se os preços dos dois tipos de apartamentos não diferem muito. Cada opção tem seus prós e contras, portanto, a compra de uma casa deve ser abordada com muita responsabilidade. Este é um apartamento, afinal, e alguns deles podem custar centenas de milhares de dólares.

Edifício novo ou "secundário" - qual é o melhor?

A habitação primária é um apartamento que não foi previamente registado a ninguém. Na verdade, eles muitas vezes tentam vender apartamentos que nem sequer foram construídos como habitação principal.

Nota-se que a venda de apartamentos em casas em construção ou em fase de desenvolvimento é regulamentada pela Lei nº 214-FZ. Esta lei obriga o incorporador a construir uma casa e colocá-la em operação, transferindo aos participantes do programa (compradores) os apartamentos (objetos) fixados no contratoconstrução).

Depois de colocar a casa em funcionamento, é assinado o certificado de aceitação do objeto. Ao mesmo tempo, os compradores terão que registrar a propriedade do apartamento no novo prédio. Após o recebimento do certificado de registro estadual, o status da moradia mudará automaticamente de primário para secundário.

O que é uma "mão de segunda mão"?

Revenda de habitação é um apartamento que pertence a alguém, ou seja, é propriedade de uma pessoa física ou jurídica. Nesse caso, o apartamento pode ser particular, municipal ou estadual. Mas ainda é uma segunda casa. Portanto, mesmo os novos apartamentos que foram construídos há seis meses ou um ano já são considerados habitação secundária, embora na verdade sejam novos. Portanto, inicialmente é impossível dizer o que é melhor - um prédio novo ou um "secundário", pois ambos os apartamentos podem ser novos.

Quanto aos apartamentos municipais, as pessoas podem viver neles através de um contrato social de trabalho. Eles não têm um certificado de registro estadual, mas a moradia onde moram ainda é considerada secundária, pois ainda têm um proprietário - o município.

Critérios para comparar os dois tipos de apartamentos

É impossível determinar exatamente o que é melhor comprar - um "secundário" ou um novo edifício, porque não há vantagens óbvias para a habitação primária sobre a habitação secundária. Tudo vai depender da situação e das condições. Se você quiser fazer a escolha certa e finalmente decidir por si mesmo o que é mais lucrativo - um "secundário" ou um novo edifício, entãoconsidere os seguintes critérios:

1. Custo. Se falamos sobre o "primário", há um padrão: o custo por metro quadrado de habitação depende do estágio de construção da instalação. Na fase inicial, o custo por metro quadrado será baixo, e esta é a principal vantagem da habitação primária. O preço da "segunda mão" é sempre mais alto e não há como baixar esse preço fixo.
2. Tempo. Ao comprar uma habitação secundária, você pode se mudar para ela imediatamente após a conclusão da transação. Mas com o "primário" não é possível. Se o comprador concluir um negócio e comprar uma casa na fase de cavar um poço de fundação, você terá que esperar mais dois anos. Se você concluir um negócio na fase de conclusão da construção, o preço por metro quadrado será maior, mas você terá que esperar apenas cerca de três a quatro meses.
3. Investimentos. Ao comprar uma habitação em um novo edifício, é oferecido ao comprador um acabamento áspero. Isso significa que você terá que investir muito dinheiro em reparos, na compra de materiais de construção, na compra de equipamentos e móveis. Ao comprar um apartamento no mercado imobiliário secundário, muitas vezes você pode encontrar apartamentos reformados. E embora os reparos sejam mais baratos ou antigos, esse apartamento é bastante habitável. Portanto, a questão do investimento adicional é relevante na escolha da habitação.
4. Variedade. O mercado imobiliário secundário é muito mais amplo e há mais ofertas aqui. Normalmente, os apartamentos de maior sucesso em novos edifícios são comprados na fase de escavação. Ao final do desenvolvimento, as opções mais desfavoráveis permanecem à venda.
5. Registro. É impossível registar-se num novo edifício, porque para obter uma autorização de residência é necessário terum certificado de registro de propriedade, ou ter um parente que já esteja registrado em habitação popular.
6. Receita possível. Já foi escrito acima que o preço do metro quadrado cresce na proporção direta do estágio de construção. Portanto, ao investir na fase de escavação, o proprietário da futura habitação pode obter um lucro de até 30% ao ano. Este é o caso se a construção for sem demora. O custo da habitação secundária não pode crescer, mas muda devido a fatores de mercado. No entanto, você pode ganhar dinheiro em um apartamento secundário alugando-o. É difícil calcular a quantidade de lucro neste caso. Tudo depende do custo, área e muitos outros fatores.
7. hipoteca. Edifício "secundário" ou novo pode ser tomado em hipoteca. No entanto, no caso de empréstimos hipotecários para um apartamento em um prédio novo, existem muitas dificuldades diferentes. Os bancos tentam não emitir empréstimos para a compra de apartamentos que ainda não estão concluídos, pois existe o risco de nunca serem concluídos. Um ou mais bancos podem emitir tal empréstimo, e as condições para isso podem ser desfavoráveis. Normalmente, a taxa para habitação primária é 2-3% maior em comparação com a taxa para habitação secundária.
8. Pureza jurídica. Ao comprar uma casa nova, você pode ter 100% de certeza de que ela está limpa do ponto de vista legal. Ninguém morou nele antes, e o comprador aqui é o novo proprietário. Os apartamentos no mercado secundário tinham proprietários, às vezes vários. E muitas vezes não se sabe que tipo de pessoas eram e o que faziam no apartamento.

Além disso, em novos prédios sempre há novos sistemas de comunicação e engenharia. No mercado secundário, as comunicações podem estar desgastadas e necessitar de substituição, pelo que neste caso esta é uma vantagem a favor de um novo edifício. Além disso, ao comprar uma propriedade “primária”, há uma chance muito baixa de um viciado em drogas ou alcoólatra morar nas proximidades.

Riscos

Ao comprar um apartamento em um prédio novo em construção, existe o risco de a construtora falir e a construção não ser concluída. Nesse caso, você não pode pegar seu dinheiro de volta. Não é realista prever. A prática mostra que muitas vezes as empresas de construção atrasam a entrega da habitação e os compradores não podem fazer nada a respeito. É claro que o governo está tentando reduzir esse risco considerando leis sobre seguro obrigatório de desenvolvedores contra falência. Mas ainda há um risco, e mesmo as penalidades por atraso não impedem o desenvolvedor de atrasar os prazos. Ao escolher entre um novo edifício ou um "secundário", você precisa se lembrar desses riscos. Mas se o desenvolvedor é confiável e tem autoridade, então o risco de adquirir habitação dele é drasticamente reduzido.

No entanto, também existem riscos no mercado imobiliário secundário. Estão relacionados com a execução do contrato de venda. Este contrato pode ser rescindido judicialmente após o comprador ter pago todo o dinheiro. Há também casos em que aparecem terceiros com titularidade legal de imóveis. Nesse caso, o contrato de compra e venda poderá ser rescindido novamente e a transação será declarada inválida. Neste caso, você perderá seu dinheiro eficar sem-teto. Felizmente, todos esses riscos podem ser nivelados com a ajuda de um advogado competente, mas seus serviços podem ser caros.

Prós de um novo prédio

Apartamentos em prédios novos têm as seguintes vantagens:

1. Eles são feitos de materiais modernos. Isso significa indiretamente que eles são mais duráveis e confiáveis.
2. Eles são bem desenhados e quase sempre espaçosos.
3. O layout é confortável e feito de acordo com os padrões modernos.
4. Os patamares são limpos e grandes. O mesmo se aplica às entradas.
5. Todos os apartamentos possuem janelas com vidros duplos.
6. Os medidores de água e gás estão por toda parte.
7. Existem elevadores funcionando, algumas casas até possuem elevadores de carga.
8. Há estacionamento no subsolo e no pátio.

O preço de um prédio novo como principal vantagem

Todas essas vantagens são pequenas em comparação com a vantagem mais importante - o custo. A maior popularidade da habitação primária fornece o preço. Se você comprar um apartamento desse tipo na fase de escavação, um apartamento em um novo prédio pode custar 30% menos do que exatamente o mesmo apartamento no mercado imobiliário secundário. Ou seja, se um "secundário" condicionalmente bom custa 100 mil rublos (o preço é tomado como exemplo), o mesmo "primário" custará apenas 70 mil. É verdade que ela terá que esperar cerca de um ano, ou até dois.

Espaço e segurança reforçada

Outro argumento a favor de"primárias" - uma grande sala de estar. Projetos modernos proporcionam aos moradores uma grande área. Por exemplo, as novas casas de painel mais populares na Rússia (série P-44T) prevêem uma área mínima para um apartamento igual a 38 "quadrados". Mas em uma antiga casa de painéis, a área de um apartamento de um quarto pode ser de 30 a 33 metros quadrados. Este era o padrão na época em que esta casa antiga foi construída.

Ainda não sabe o que é melhor - "segunda mão" ou prédio novo? Então aqui vai outro argumento para você: em novos edifícios, novos requisitos de segurança são observados, novas tecnologias e materiais são usados. Há também garantia para alguns elementos: teto, equipamentos de engenharia, paredes e janelas. Se dentro de cinco anos um inquilino encontrar problemas que não estejam relacionados à operação inadequada da habitação, ele poderá entrar em contato com o desenvolvedor e exigir a eliminação do defeito e o pagamento de uma indenização pelos danos causados.

Limpeza legal da habitação

Ao escolher qual apartamento comprar - um prédio novo ou um "secundário", lembre-se também que a moradia secundária pode ter um "passado sombrio" na história. Mas os novos prédios são legalmente sempre limpos, e você não precisa se preocupar que algum parente do vendedor com os direitos do seu apartamento apareça. O único risco está associado à possível perda de dinheiro durante a construção da habitação na fase de escavação. Mas em caso de problemas com o desenvolvedor relacionados à implantação de redes de engenharia ou documentação, isso simplesmente adiará o prazo para a conclusão da instalação. A probabilidade de que o desenvolvedor vá à falência é pequena. Muito provavelmente, ele estará seguro contra a falência por completo. No entanto, geralmente há casos tristes quando, por algum motivo, o desenvolvedor congela o objeto e, em seguida, as pessoas que compraram apartamentos em um prédio inacabado não os recebem e não podem devolver o dinheiro.

Infraestrutura e paisagismo

Além disso, ao comprar um apartamento em um prédio novo, há a chance de entrar em uma parte da cidade com infraestrutura pouco desenvolvida. Normalmente, o desenvolvedor inicialmente coloca em operação um edifício residencial, e só anos depois surgem lojas, escolas, jardins de infância e outros objetos ao seu redor. Portanto, ao comprar essa habitação, você precisa entender que, a princípio, terá que viajar para fazer compras. No entanto, se um novo prédio estiver sendo construído no centro da cidade, o custo de um apartamento será muito alto.

Outra desvantagem é a f alta de comodidades. Um apartamento em uma casa nova é uma caixa de concreto mesmo sem utilidades. Não há nada aqui, então você terá que investir dinheiro e esforço em paisagismo.

Prós do "secundário"

Ao escolher entre um edifício novo ou um "secundário", lembre-se também das desvantagens e vantagens deste último tipo de habitação. Vamos começar com os prós:

1. A capacidade de se mudar imediatamente para o apartamento que você acabou de comprar.
2. Em tal apartamento haverá comunicações de engenharia e algum tipo de reparo, o que já permite que você more aqui.
3. Grande variedade. O mercado imobiliário secundário é enorme e muitas vezes você pode escolher entre diferentes opções. E é possívelencontre um apartamento que fique perto do metrô e tenha uma ótima vista da janela.

Contras dos apartamentos no mercado imobiliário secundário

Claro, todas essas vantagens muitas vezes levam os compradores a considerar o mercado imobiliário secundário. Mas, falando sobre qual apartamento é melhor - um novo prédio ou um "secundário", você deve definitivamente apontar os contras:

1. Alto preço por metro quadrado.
2. Uma longa história que pode esconder fatos desagradáveis. Para comprar definitivamente uma boa moradia sem problemas legais no futuro, você terá que investir em um advogado profissional que possa verificar o histórico e a “limpeza” do apartamento.
3. Os muros de contenção podem ter se tornado fracos ao longo de sua vida.
4. As comunicações de engenharia são antigas e podem exigir substituição em breve, ou podem funcionar por mais uma década.

Dilapidação da casa como possível desvantagem

No entanto, paredes fracas e utilidades podem estar em uma casa que foi construída há 20-25 anos. Apesar da aparência atraente da casa, seu estado geral pode ser ruim, portanto, ao comprar uma casa, é aconselhável verificar os sistemas de engenharia e a resistência da própria casa. Para fazer isso, você terá que gastar dinheiro em avaliações especializadas de especialistas. Às vezes, a situação pode resultar em que você tenha que gastar metade do custo do apartamento para substituir as comunicações e realizar trabalhos para fortalecer a estrutura da casa. Portanto, vale a pena pensar cuidadosamente sobre qual apartamento é melhor comprar - um "secundário" ou um novo prédio. Há prós e contras tanto lá como lá. É impossível generalizar o que é melhor. É necessário comparar apartamentos específicos na casa antiga e no novo prédio.

Revisões importam?

O último critério que vai te ajudar a escolher uma revenda ou um novo prédio é o feedback dos moradores e compradores! Por exemplo, se um construtor está construindo uma nova casa, leia as avaliações sobre isso. Os compradores podem falar negativamente sobre ele, pois no passado ele atrasou muito o processo de construção. Se o desenvolvedor for novo, você também não deve confiar nele, mas se ele tiver uma reputação impecável e boas críticas, ele pode ser confiável.