Avaliação de edifícios e estruturas: documentos, regras e métodos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

A avaliação de edifícios e estruturas pode ser realizada por vários motivos. Na maioria das vezes, isso diz respeito ao pagamento de impostos sobre a propriedade, cujo valor depende do valor cadastral do objeto. Para revisar esse número e ganhar uma quantia menor de dinheiro como pagamento de impostos, os proprietários solicitam uma avaliação independente da propriedade de uma organização especializada. O artigo fornecerá uma lista de documentos necessários para o procedimento, bem como as regras e métodos pelos quais essa ação é realizada.

Por que você precisa?

Além do motivo relativo à revisão do valor cadastral do objeto, existem várias outras circunstâncias que exigem uma avaliação do estado dos edifícios e estruturas:

• Preparação de pré-venda com identificação do valor de mercado em data específica. O procedimento é necessário para realizar qualquer tipo de transação (compra e venda, permuta, arrendamento, registro de ações, etc.).
• Por ordem do tribunal ou para apreciação do processo no tribunal.
• Para calcular os danos causados por danos materiais.
• Para fins de obtenção de empréstimo ou hipoteca.
• Paraadicionar um objeto ao capital autorizado da organização.

A quem confiar uma avaliação independente

Os especialistas aconselham que você siga as seguintes regras ao escolher uma empresa adequada:

• Faça uma pergunta em um mecanismo de busca, por exemplo, em Yandex, indicando sua região. Isso será muito mais produtivo do que procurar anúncios na mídia impressa ou entrevistar amigos e parentes.
• Estude os anúncios de várias empresas. Quanto mais informações na Internet, mais confiável será a empresa, mas mais caros serão seus serviços.
• Você deve encontrar o site da empresa selecionada e estudá-lo em termos de nível de design, conteúdo, presença na página de contato e informações sobre sua pergunta.
• É necessário verificar a colocação no site de cópias digitalizadas de alvarás, certidões que comprovem a legalidade das atividades da empresa, bem como certidões de seguro de responsabilidade profissional.
• Recomenda-se procurar comentários na Internet. Obviamente, se houver apenas dois ou três deles, isso não será de importância decisiva, mas a presença de opiniões negativas do cliente deve alertar o proprietário do imóvel.
• Tendo encontrado uma opção adequada, você deve ligar para a empresa, se apresentar e falar sobre o tema que lhe interessa. Respostas claras e concisas ajudarão você a fazer a escolha certa. Incapacidade de passar, entrar em uma secretária eletrônica, mudar de um funcionário para outro deve alertar o cliente.

Documentos para avaliação de edifícios e estruturas

Geralmente o proprietário temvários documentos para o objeto imobiliário. Para saber quais deles são necessários para o procedimento, você deve entrar em contato com a empresa de avaliação selecionada. Como regra, um funcionário da empresa na primeira reunião ou em uma conversa telefônica explicará o que precisa ser fornecido a um especialista em atendimento ao cliente. Os principais documentos que permitem avaliar o valor de mercado das edificações e estruturas de propriedade de pessoa jurídica são:

• Certificado de registro de propriedade do imóvel.
• Documentos sobre restrições de uso do objeto.
• Limites confirmados de um edifício ou estrutura, mostrando a localização.
• Cartão de inventário emitido de acordo com os dados contábeis.
• Referência sobre o custo inicial (de reposição) e o valor da depreciação acumulada.

Documentos relativos ao direito de terra sob o objeto:

• Passaporte técnico expedido pelo Gabinete de Inventário Técnico, com desenhos para o objeto.
• A f alta de documentos do IPV implica o fornecimento de especificações técnicas de acordo com dados contábeis.
• Lista do imobilizado da empresa localizado dentro do prédio ou como parte da estrutura, bem como seu valor contábil.
• Documentos do projeto com nota explicativa.
• Comissões de depreciação efetiva de bens.

Certificado de registro estadual

Este documento era legal até junho de 2016 e foi emitido para todosobjetos imobiliários. Em caso de mudança de titular, endereço, características técnicas (por exemplo, devido à reconstrução) ou quando foram feitos os ajustes necessários no Cadastro Único de Direitos do Estado (EGRP), um novo certificado foi emitido imediatamente.

Desde o verão de 2016, o documento não é emitido, e você pode confirmar a propriedade recebendo um extrato da USRR, que é válido por um mês.

Restrições de objetos

Aqui é fornecida informação sobre a presença de ónus, inquilinos, contratos, acordos e quaisquer restrições que indubitavelmente afetem o preço final do objeto em resultado da avaliação de edifícios e estruturas. De particular importância são os diversos litígios julgados nos tribunais no momento do procedimento de determinação do valor do objeto por especialista de empresa contratada.

Localização

O endereço do imóvel pode ser confirmado por certidão de propriedade, extrato da USRR, planta geodésica, documentação técnica ou de projeto. Você também deve fornecer ao especialista que presta serviços de avaliação o número cadastral do edifício, estrutura e terreno em que a instalação está localizada.

Dados contábeis

A contabilização do ativo imobilizado da empresa é sempre mantida. De acordo com os requisitos da PBU 6/01, a propriedade é colocada no balanço. Além disso, um cartão de inventário é necessariamente iniciado nele. Pode ser preenchido à mão, o que é típico para pequenas empresas. Neste caso, todas as alterações sobre o objeto também sãoinserido manualmente. Mas a maioria das empresas usa 1C. Aqui, os dados sobre o objeto são inseridos no programa e a conta é mantida automaticamente.

Para avaliar o custo de reposição de uma edificação e estrutura, uma cópia da ficha de inventário, preenchida manualmente e autenticada pela assinatura de pessoa autorizada, é fornecida ao especialista da empresa que realiza a obra.

Documentos para terreno

É necessário fornecer ao avaliador informações sobre o estado do terreno sob o edifício ou estrutura. Além do número cadastral, há uma lista de documentos, que inclui:

• passaporte ou plano cadastral;
• certificado de propriedade (se emitido antes de 2016) ou o direito de uso perpétuo permanente, e a partir de 2016 - um extrato da USRR;
• contrato (em caso de locação).

Caso haja ônus no local, eles também devem ser informados no momento da celebração de um acordo com a empresa para a execução dos trabalhos de avaliação de edifícios e estruturas.

Folha de dados técnicos

Tal documento geralmente é feito antes do procedimento de registro de propriedade do objeto. Se o imóvel pertencer a uma pessoa colectiva, o que é comprovado por um extracto do USRR, e não se verificaram alterações em termos de características técnicas desde o registo, então é perfeitamente possível que o avaliador forneça um certificado de registo de um edifício ou estrutura feita pelo BTI anteriormente. Não é necessário solicitar um novo documento. Mesmo no caso de não estar disponível pelo proprietário, você pode entrar em contato com os especialistasinventário técnico no local do objeto para obter uma duplicata. Este procedimento custará várias vezes mais barato do que emitir um novo passaporte de propriedade.

Caso o objeto tenha sido transferido para o imóvel sob o contrato de compra e venda, e a documentação técnica não tenha sido transferida para o novo proprietário, o avaliador deverá fazer uma breve descrição conforme os dados contábeis e assinar o representante autorizado do proprietário.

Outros documentos

Sem dúvida, para que o processo de avaliação de custo de construções e estruturas transcorra sem problemas, você deve fornecer todas as informações sobre o imóvel aos especialistas da empresa contratada. Isso se aplica ao caso em que é necessário avaliar a edificação junto com o enchimento, por exemplo, equipamentos de difícil desmontagem. Além disso, você pode dar uma olhada na documentação do projeto. Se o objeto for parcialmente destruído, devem ser emitidos certificados de comissão confirmando a depreciação real do imóvel.

Para pessoas físicas

O leigo geralmente precisa usar serviços de avaliação para determinar o valor de mercado de um apartamento, casa ou terreno. Nesse caso, a lista de documentos é pequena e se resume a três pontos:

• documento de propriedade;
• passaporte cadastral (para terra);
• passaporte técnico (para prédio ou apartamento).

Métodos de avaliação usados

Existem três métodos pelos quais um especialista pode determinar o valor:

• Analogue, ao usar qualcompare preços recentes de imóveis vendidos. Este método é adequado para avaliação de casas. O avaliador estuda as vendas do ano corrente, somando o imóvel vendido com a ajuda de coeficientes ao que está avaliando atualmente. Assim, num primeiro momento encontra informação sobre a habitação vendida e ajusta o seu preço, tendo em conta as características disponíveis para o análogo estimado. Em seguida, ele compara várias propriedades semelhantes no mesmo segmento e gera o preço médio.
• Caro, que leva em conta todos os custos de construção de um edifício ou estrutura. Na maioria das vezes, isso se aplica a moradias recém-construídas com pequenas áreas. Refere-se à quantidade de fundos que serão necessários no momento atual para recriar exatamente o mesmo objeto a partir de materiais idênticos de qualidade de instalação semelhante e até mesmo com soluções arquitetônicas semelhantes.

Rentável, em que o valor de mercado pode ser determinado com precisão, levando em consideração a rentabilidade em caso de investimento. Este método é bom para determinar o preço do espaço comercial. Primeiro, defina o período para o qual a lucratividade será calculada. Em segundo lugar, estima-se o valor da receita esperada. Em terceiro lugar, é calculado o lucro que o proprietário receberá após o período de cobrança. Quarto, a soma de todos os rendimentos no futuro previsível é calculada

Depreciação do imóvel

Todos os objetos imobiliários estão sujeitos ao envelhecimento. Na contabilidade, esse conceito é definido como depreciação, cujo percentual pode ser estimado com base na depreciação acumulada. Métodosas avaliações da deterioração física dos edifícios e estruturas também são utilizadas pelas empresas envolvidas na determinação do valor de mercado dos imóveis. Atualmente, dá-se preferência ao cálculo, no qual é determinado o desgaste de cada elemento estrutural, e em seguida são resumidos todos os indicadores. Com este método, o custo de reposição do objeto imobiliário é necessariamente levado em consideração.

Como os especialistas trabalham

Existem várias regras que são seguidas na celebração de um contrato de avaliação de edifícios e estruturas:

• Análise do objeto oferecido pelo cliente para determinar o custo.
• Identificação de servidões, gravames, hipotecas.
• Definição clara do tipo de imóvel com verificação da disponibilidade dos métodos de cálculo.
• Descobrir restrições que podem interferir no trabalho.
• Análise das informações fornecidas pelo cliente com a determinação da suficiência das informações.

Em seu trabalho, o avaliador segue os seguintes princípios:

• Independência das pessoas e circunstâncias envolvidas.
• Objetividade da avaliação.
• Sem conflito de interesse entre o contratante e o cliente.
• Conclusão obrigatória de contrato de trabalho.
• Estabelecer acordos claros sobre o momento e o assunto da pesquisa.

Assim, ao avaliar o imóvel, o cliente deve fornecer ao empreiteiro todos os documentos necessários para utilização. O prazo para determinar o valor de mercado dos imóveis dependerá disso. Segue tambémfornecer um representante da empresa de avaliação com acesso às instalações, que é um pré-requisito para cumprir as obrigações do empreiteiro sob o contrato de trabalho celebrado.