Estimativa de valor de mercado: métodos, procedimento para elaboração de relatório, finalidades de condução

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 10:38

A avaliação de um apartamento ou casa pode ser necessária em muitos casos. Sim, e é muito importante saber quanto de renda você pode obter com a venda de imóveis. Afinal, esse é um ativo que precisa ser usado com sabedoria, o que significa que você precisa saber tudo sobre ele. Você pode ler mais sobre como avaliar o valor de mercado de um apartamento neste artigo.

Qual é o valor de mercado?

Agora o modelo de mercado da economia domina em todo o mundo, que envolve a compra e venda de vários bens pelo dinheiro pelo qual as pessoas estão dispostas a comprá-los. Por exemplo, se você produz pratos descartáveis baratos, é improvável que seu preço seja muito alto. Caso contrário, você simplesmente não terá compradores. O mesmo princípio pode ser atribuído aos imóveis: apartamentos e casas. Mas, neste caso, é muito mais difícil estabelecer um preço objetivo que não reduza os investimentos dos proprietários e ao mesmo tempo não seja exorbitante. A situação é muitas vezes complicada pelo fato de que, durante a venda de um imóvel, os proprietários raramente são objetivos. Se boas lembranças estão associadas à casa, ouvocê passou sua infância nele, pode ser difícil definir um preço corretamente com base nas condições do mercado.

É por isso que os serviços de avaliadores são tão populares, que ajudam a atribuir sobriamente o valor correto. Estimar o valor de mercado de um apartamento pode ser complicado se os proprietários do apartamento tiverem uma necessidade urgente de vender o imóvel rapidamente ou se o imóvel estiver localizado em uma área desfavorável.

Por tipo, eles distinguem entre valor de mercado atual, passado e futuro. Como você pode imaginar, depende do tempo para o qual é calculado. Na maioria das vezes, uma avaliação contínua é realizada, mas se você for investir em um apartamento como investimento, o valor da habitação no futuro pode ser útil.

Preciso saber o preço?

Por que perguntar o valor de um imóvel? Os propósitos de avaliar o valor de mercado da propriedade podem ser diferentes. Mas na maioria das vezes o objeto é avaliado nos seguintes casos:

• Se eles querem hipotecar ou alugar imóveis. No primeiro caso, o custo é necessário para calcular o valor dos fundos fornecidos (por exemplo, para uma hipoteca ou empréstimo).
• Se o imóvel foi doado e você precisa corrigir seu valor real.
• Em falência.
• Para contestar o valor cadastral. Ao vender imóveis, o Estado cobra um imposto ao tesouro, que incide sobre a diferença entre os valores de mercado e cadastrais. Muitas vezes você pode precisar da ajuda de um avaliador para desafiar seu valor.
• Na venda ou compra.
• Em qualquer outra situação em que você precise descobrir o preço real de um objeto.

Métodos de avaliação

Existem três métodos para estimar o valor de mercado.

O mais popular é o mais caro. Ele leva em consideração quanto do seu próprio dinheiro você investiu na compra e na reforma da casa. Os critérios para este método são bastante bem definidos. Para fazer os cálculos, você precisa saber quanto custará construir exatamente a mesma casa ou apartamento no momento atual. Ao mesmo tempo, absolutamente todas as pequenas coisas são levadas em consideração: desde o custo das portas até o preço dos serviços de instalação. Obviamente, a depreciação e as desvantagens da habitação também são calculadas, como resultado do qual você pode obter rapidamente o preço exato da propriedade. Outra definição a ter em conta na abordagem do custo é o custo de substituição. Quanto custará um apartamento com a mesma área e aproximadamente a mesma localização, mas construído com materiais diferentes? Como resultado, o proprietário pode ter uma visão clara de quanto sua propriedade realmente vale. Afinal, é improvável que o comprador pague por um objeto que não atenda aos requisitos estabelecidos.

Outro método é comparativo. Consiste na realização de pesquisas sobre transações similares. Por exemplo, no mês passado eles compraram um apartamento de 1 quarto da Vasily aproximadamente na mesma área com as mesmas comodidades sociais. Quanto ele ganhou por isso? Tendo coletado certas estatísticas de vários desses casos, podemos tirar conclusões sobre o preço médio dos imóveis neste segmento. Neste momento, para uma avaliação comparativa, nem precisa de recorrer a ajudaespecialistas: muitos sites coletam informações e exibem o resultado.

O método de renda de avaliação de um imóvel leva em consideração o quanto você pode obter depois de comprar um imóvel. Este método é usado, por exemplo, na compra de um apartamento para alugá-lo posteriormente. De fato, neste caso, fatores completamente diferentes são importantes: a proximidade do metrô, o design, a área etc.

Critérios

Em cada abordagem, são utilizados diferentes critérios para avaliar o valor de mercado das instalações. Mas, em geral, eles são todos baseados nos seguintes fatores:

• Acessibilidade de transporte (metrô, paradas, rodovias).
• Área de estar.
• Layout.
• Disponibilidade de vários equipamentos sociais: centros comerciais, escolas, infantários.
• Qualidade do ar.
• Presença de parques próximos e outros objetos naturais.
• Andar.
• O material do qual a habitação é construída.
• Disponibilidade de acabamento e reparo.

Avaliação

O objeto mais frequente para avaliação são geralmente apartamentos. O cliente só precisa responder à pergunta de por que ele precisava de uma avaliação. Com base na resposta, o executor escolhe o método apropriado. Mas, na maioria das vezes, a avaliação do valor de mercado de um apartamento leva em consideração todas as três abordagens. Se todos eles forem aplicados, então o valor de mercado é considerado razoável. Cada abordagem também possui um coeficiente que a reflete.autenticidade. Por exemplo, o método comparativo tem um coeficiente de confiabilidade bastante baixo, pois muitas transações no mercado russo não são transparentes e os objetos geralmente não possuem análogos suficientes. Como é o processo de avaliação do imóvel?

1. O avaliador seleciona o método de avaliação mais apropriado para um determinado apartamento ou casa.
2. O cliente pode escolher o momento do seu pedido. Ele também deve declarar o objetivo do estudo e o valor da recompensa.
3. Se ambas as partes chegarem a um acordo, um contrato é elaborado entre elas. Muitas vezes, os serviços de um avaliador não são baratos, por isso o contrato é uma garantia adicional do cumprimento das obrigações.
4. Quanto mais métodos um estudo usar, mais caro ele será. Portanto, o avaliador pode anunciar o preço de cada um separadamente para entender quanto é.
5. A seguir, o próprio executor realiza a avaliação, calcula os coeficientes de confiabilidade e fornece o valor final.
6. O relatório sobre o valor de mercado atual do objeto é preenchido por último.

Avaliação da Casa

Avaliar o valor de mercado de uma casa não é muito diferente de um procedimento semelhante para um apartamento. Para começar, o avaliador determina o custo não da casa em si, mas do local. A esse valor, o especialista soma o custo da obra e dos materiais necessários para construir a mesma casa. Na maioria das vezes, a avaliação do valor de mercado do site é realizada pelo método de custo. Se o cliente escolheu o método de comparação, o contratado procurará objetos semelhantesem áreas vizinhas para calcular o custo médio de um terreno com uma casa. O resultado é um preço médio ponderado no qual você pode confiar durante a promoção.

Comprar ou vender imóveis é um passo muito importante. Com uma avaliação incorreta do valor, o proprietário pode se arrepender muito de não ter utilizado os serviços de um avaliador profissional. Afinal, como resultado, você pode perder uma quantia muito maior.

Procedimento para compilar um documento de valor

Relatório é o resultado da avaliação imobiliária, que inclui todas as informações necessárias. Ele contém os métodos que foram aplicados para avaliação, análise de características, descrição da situação do mercado e muito mais. Simplificando, o relatório serve como uma confirmação oficial do valor de mercado atribuído e pode ser usado em transações ou para obter empréstimos. Para que um relatório seja válido, ele deve conter as seguintes seções:

• Página de título (número, informações sobre o empreiteiro e o proprietário do imóvel).
• Índice. Embora o relatório não seja muito longo, o índice permite que você entenda rapidamente as seções existentes.
• Carta de apresentação, que contém todas as informações básicas apresentadas em formato livre. Geralmente se refere às abordagens adotadas.
• Os resultados indicam os resultados da avaliação.

Graças ao formato conveniente do relatório de valor de mercado, cada pessoa pode encontrar facilmente as informações de que precisa, e o resultado do procedimento pode ser encontrado simplesmente olhando a última página.

A diferença entrevalor de mercado e cadastral

Durante a venda ou compra de um imóvel, você provavelmente terá que lidar com algo como valor cadastral. Este é o preço da habitação, que é fixado pelo Estado através da sua própria avaliação. O valor cadastral nem sempre está correto, portanto, pode surgir uma diferença de várias centenas de milhares de rublos entre ele e o preço de mercado. Que medidas devem ser tomadas neste caso?

• Solicite uma avaliação de propriedade de terceiros.
• Se a diferença for realmente significativa, é necessário apresentar um pedido à Rosreestr com um pedido de revisão do valor do valor cadastral com base nos documentos disponíveis. Nesse caso, um relatório bem escrito pode desempenhar um grande papel.
• Se recusar, pode contestar a decisão em tribunal. O principal é ter tempo para fazer isso dentro de 6 meses a partir da data da avaliação.

Dicas do Especialista

Avaliar o valor de mercado de um imóvel residencial é um procedimento muito complicado, que possui muitas nuances:

• Se o valor cadastral for inferior ao valor de mercado, isso pode reduzir significativamente os impostos. Mas se você vai vender imóveis, então seria melhor reconsiderar.
• Use consultas gratuitas. Algumas empresas fornecem gratuitamente para fins promocionais. Também na Internet você pode obter conselhos de especialistas sobre questões controversas.
• Avalie cedo. O processo pode levar muito tempo. Auto-avaliaçãonão é feito rapidamente, e dificuldades imprevistas podem surgir ao longo do caminho.
• Escolha empresas localizadas na mesma área do objeto. Neste caso, você não terá que pagar custos adicionais de transporte e tempo de especialistas.

Quem devo contatar?

Se você decidir usar os serviços de um avaliador, precisará de um especialista que atenda especificamente ao seu segmento imobiliário. Nas grandes cidades, geralmente há muitas opções. A escolha da empresa certa é baseada em avaliações ou recomendações de amigos. Se ninguém do seu ambiente puder compartilhar os contatos de uma pessoa verificada, ao escolher um artista, você deve ser guiado pelos seguintes critérios:

• A empresa deve estar no mercado há vários anos e ter uma boa reputação.
• O site deve apresentar licenças e certificados que comprovem o direito de operar a empresa.
• O feedback positivo na Internet também pode servir como fator de cooperação.

Custo dos serviços do avaliador

Muitas pessoas pensam que os serviços de um avaliador custam muito dinheiro, porque ele tem que ir ao local e fazer muito trabalho. Mas, na verdade, você precisará pagar de 3.500 a 5.000 rublos por uma avaliação do apartamento. O custo depende da empresa, do tamanho do apartamento e da distância da cidade. Normalmente as viagens para a região são pagas à parte. Há também uma sobretaxa de preço para pedidos urgentes, geralmente o preço aumenta em 20%.

Resultados

Se você descobriu o que é uma avaliação de valor de mercado, quais métodos existem, então você se tornou mais competente em questões de compra e venda de imóveis. Após avaliar o objeto e gerar um relatório, você saberá exatamente quanto custa seu apartamento, casa ou terreno.